Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с объектами незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Объект незавершенного строительства: это и многое другое
Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.
Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.
Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.
Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.
Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.
Что такое незавершенное строительство?
Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2020 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.
Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.
Сложности в учете ОНС
При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
- определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
- если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
- если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
- если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Регистрация собственности: полный перечень документов
В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:
- стандартный бланк заявления;
- оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
- весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
- документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
- документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).
Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.
Что такое незавершенное строительство?
Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.
Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.
Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.
Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.
Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.
Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?
Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.
Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:
- после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
- после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
- если строительство находится на стадии консервации;
- объект соответствует некоторым нормативам;
- после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
- после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.
Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.
Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».
Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) . Подраздел 3 раздела IV указанного документа посвящен модернизации норм о праве собственности. Так, согласно п. 3.7.3 соответствующего подраздела, по мнению авторов Концепции, необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.
См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. Здесь и далее текст приводится по материалу, размещенному в СПС «КонсультантПлюс». (Документ опубликован не был.)
Основной причиной приостановления (прекращения) строительства или реконструкции здания, сооружения является совокупность финансово-экономических факторов. В этой связи основным стимулом к завершению объекта, с нашей точки зрения, должно стать не нормативное ограничение гражданского оборота объектов незавершенного строительства, а предоставление собственнику объекта дополнительных легальных возможностей по оптимизации своего финансового положения, в том числе за счет использования объекта незавершенного строительства в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Вместе с тем на протяжении достаточно длительного времени ни среди ученых, ни среди правоприменительных или судебных органов не существует однозначного мнения относительно правовой природы объектов незавершенного строительства, а также правового режима их гражданского оборота.
Законодатель не установил признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства, а в юридической литературе указываются различные классификационные основания таких признаков .
См., напр.: Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // СПС «Гарант».
Признаками объекта незавершенного строительства мы полагаем возможным считать те его свойства, которыми он обладает с момента возникновения до момента прекращения. В этой связи соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство действительно является обязательным признаком объекта незавершенного строительства. Именно этот признак мы полагаем отнести к первой основной характеристике объектов незавершенного строительства.
В целях определения иных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется справедливым обратиться к градостроительному законодательству.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектами капитального строительства являются здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из приведенного определения можно сделать следующие выводы.
Во-первых, законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам.
Как зарегистрировать ОНС
Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.
За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.
С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».
Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.
Как оформить жилой дом в «незавершенку»?
Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:
- Заявления о регистрации либо вводе в эксплуатацию.
- Паспорта (другого удостоверяющего личность документа).
- Необходимых документов на землю.
- Всех необходимых разрешений и согласований на застройку данного участка.
- Проекта возведения вашего коттеджа.
- Технических условий, касающихся обеспечения объекта инженерными коммуникациями.
- Квитанции на оплату госпошлины.
- Кадастрового паспорта на ваше строение.
В последнем содержится краткая информация о возводимом доме с графическим планом территории. Подобный документ обязательно должен включать кадастровый паспорт того участка, на котором располагается дом. В случае продажи дома без такого паспорта сделка не будет проведена. Технического паспорта объекта незавершенного строительства в таком случае не требуется, но в качестве приложения к кадастровому паспорту обязан иметься технический план на любой дом, даже недостроенный.