Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Как банк проверяет квартиру при покупке вторички в ипотеку?
Проверка банка — это полный анализ на юридические риски. Так заявляют представители тех самых банков. Но как обстоят дела на самом деле?
- Каждый кредитный договор страхуется (хотя заемщики уже получили «вольную» в этом плане, и могут сами выбирать, страховаться ли им). То есть в случае непредвиденных рисков страховая компания будет выплачивать банку деньги по ипотеке.
- Банки поверхностно проверяют заявленные вторички. Почему? Все просто: банк не рискует. Даже если покупатель прогорит, он все равно будет должен банку всю сумму по ипотечному договору.
- Банки тщательнее проверяют личность заемщика, чем квартиру в ипотеку. Да, это правда. Банк 300 раз проверит ваш доход, 2-НДФЛ справки, ранее взятые кредиты, место работы и другие нюансы. Квартира его интересует в последнюю очередь. Куда важнее вопрос — сможете ли вы рассчитаться с кредитом.
Проверка вторички происходит поверхностно. Лучше не надеяться на банкиров они не окажутся в накладе.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Документы, которые нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке
Наличие собственности может быть подтверждено различными документами, в зависимости от того, когда была проведена сделка.
Лицо может самостоятельно проверить жилой объект. У продавца можно запросить все документы в отношении продаваемого недвижимого объекта, получить информацию на официальных ресурсах или в официальных органах.
Внимание! Итак, получить информацию о продаваемом жилом помещении можно из следующих документов:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план (позволяют установить общую площадь жилого объекта, наличие/ отсутствие перепланировок);
- выписки из ЕГРН (для получения информации о наличии обременения, переходе прав на этот недвижимый объект);
- архивная справка или домовая книга о лицах, которые зарегистрированы в жилом объекте или сняты с регистрации;
- копия финансово-лицевого счета, которая подтверждает или опровергает факт наличия коммунальной задолженности.
Документы с 1-го по 3-й пункты можно получить, обратившись в МФЦ. Иные документы предоставляются в случае обращения в Росреестр, паспортный стол по месту нахождения жилого помещения, а также БТИ.
Выберите как будете покупать: с риелтором или самостоятельно
Вторичное жилье — квартира, которая находится в праве собственности у простого человека (физического лица) или нескольких людей. При покупке вторичного жилья надо особенно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры: прописанные люди, обременения и долги. Купить такую квартиру можно самостоятельно или с риелтором.
С риелтором: быстро, надежно, с комиссией. С риелтором вы сэкономите время и силы на поиски квартиры, подготовку и проверку документов, оформление сделки, но за комфорт придется заплатить. Услуги риелтора стоят 2-4% от сделки. Если квартира стоит 6 млн. ₽ — это 120 000 — 240 000 ₽.
Платить риелтору надо не всегда. Если агента нанял продавец, вы можете просто выбирать квартиру из базы агентства — комиссию заплатит продавец.
Как правило, купить квартиру с риелтором быстрее, чем искать ее самому. У него есть своя база квартир, он первым узнает о новых вариантах, знает как договориться с собственником и оформить все документы максимально быстро.
Самостоятельно: долго, рискованно, дешевле. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите деньги, но придется самому поискать квартиру, повозиться с документами, проверить юридическую чистоту квартиры и оформить сделку. Скорее всего, сами вы будете покупать квартиру дольше, чем с профессиональным риелтором.
Покупая квартиру самостоятельно, вы рискуете потерять аванс и купить квартиру с юридическим проблемами (обременение, долги или прописанные дети). Поэтому подойдите к проверке документов максимально ответственно. Перед подписанием договора купли-продажи мы рекомендуем показать все документы и договор опытному юристу.
Документируйте все действия с деньгами: перевод, получение, требуйте расписок о получении. Если наняли риелтора, этим должен заниматься он.
Деньги можно передать как угодно: наличными или переводом. Безопаснее всего заплатить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.
Через банковскую ячейку. В присутствии продавца и банковских работниках вы вносите деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, вы не сможете их забрать, а продавцу отдадут их после того, как он покажет договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.
Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Вы перечисляете деньги на специальный счет, с которого продавец получит деньги после регистрации сделки. Это самый безопасный вариант — ни вам ни продавцу ни придется везти с собой наличные.
Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:
- сколько комнат в квартире
- какой этаж
- место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
- характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
- наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:
- подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
- правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
- наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
- притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
- обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
- долги по коммунальным платежам
- законность планировки