Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье в цене: что ждет рынок недвижимости Кубани в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отметим, что цены на недвижимость в Краснодаре росли последние несколько лет. А в прошлом году они и вовсе подскочили в два раза. Тогда столица Кубани оказалась в лидерах городов России с самыми стремительно дорожающими квартирами.
Вторичный рынок и политика
Вторичка постепенно растет, несмотря на снижение спроса на новостройки. Большой вклад сделали переселенцы из Херсона. Эвакуированные жители получают сертификаты на приобретение жилья. Насчитывалось около 2000 тысяч сертификатов только за первую неделю выдачи. Всего на продажу в Краснодарском крае выставлено 60 тысяч объектов, которые можно купить с использованием этого сертификата. Это постепенно сказывается на вторичном рынке недвижимости. Предполагается, что уже в ближайшие месяцы это добавит 5-8 тысяч рублей за квадратный метр на вторичку Краснодара.
Вклад вносят и инвесторы, а также переселенцы из Крыма. Сейчас в Крыму жилье подешевело на 10%. И если крупные города, такие как Севастополь, Симферополь и Ялту, такие процессы почти не затронули, то небольшие городки и поселки, особенно в северном Крыму, потеряли около 20% стоимости. Можно сказать, в среднем цены вернулись к тем, что были год назад до всероссийского подорожания недвижимости. При этом в ряде поселков обвал цен заметно ускорился и сравнялся с уровнем 2020 года.
Если откуда то убыло, куда-то прибыло. Сейчас инвестиции в Российский Юг почти полностью переходят в Краснодарский край. Еще заметнее эти процессы будут ближе к весне, когда все больше желающих захотят присмотреть жилье на юге перед курортным сезоном.
Какой прогноз на следующий год?
Генеральный директор консалтиноговой компании Илья Володько:
«До конца года существенных изменений на рынке недвижимости не предвидится. Первичное жильё сохранит стабильность относительно цен, девелоперы более спокойно реагируют на колебания рынка и стараются наблюдать за ситуацией. Если в течение продолжительного времени спрос на недвижимость продолжит падать, и цены на вторичном рынке, соответственно, тоже будут снижаться существенно, новостройка тоже не сможет долго держаться на тех же отметках. К слову, в нашем регионе и так сложилась довольно редкая ситуация, когда новое жильё стоит дороже готового.
Что касается арендного жилья, то и тут ставки пошли вниз вслед за Москвой. Там этот тренд наиболее ярко выражен, т.к. доля арендного фонда выше, чем в среднем по регионам, поскольку в столице большое количество приезжих, снимающих квартиры. Кроме того, в Москве, судя по оценкам, число людей, которые по тем или иным причинам за последние полгода уехали из страны, больше, чем в среднем по стране. В Краснодаре снижение на рынке съёмного жилья пока в пределах 5-8%. Более существенного падения пока нет, хотя тенденция тоже наметилась».
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Главная причина подорожания цен на недвижимость
Но главной причиной резкого подорожания жилья в Краснодарском крае является решение властей ограничить миграционный приток в города Краснодарского края.
Доподлинно не известно чья светлая голова посчитала, что миграция на юг, это нехорошо, но полагаю, что чиновник этот находится не в Краснодаре, а в Москве.
Именно в Москве глядя на динамику внутренней миграции с территорий Сибири и Дальнего Востока чиновники поняли, что с этим надо что-то делать, так как скоро там просто некому будет работать и ковать щит страны.
Ограничивать переезд напрямую нельзя, в свободной стране живём всё-таки.
Поэтому, было найдено простое и эффективное решение — поднять цены на недвижимость так, чтобы юг России стал недоступен для миграции большинству жителей нашей страны.
Для того чтобы воплотить в жизнь данное решение понадобилось просто ограничить строительство в самых популярных для переезда городах.
Геленджик и Анапа первыми попали под тотальный запрет на новое строительство. Следом пошёл Сочи. Краснодар последним подхватил инициативу запрета на строительство, но Краснодар всё-таки столица, поэтому запретить строительство полностью там невозможно.
Поэтому под запрет попали только те стройки, в которых застройщики не озаботились строительством школ и детских садов на территориях своих жилых комплексов.
С начала года цены на жильё в Краснодаре выросли больше, чем на 50 %, причём основной рост пришёлся на последние несколько месяцев, когда стоимость увеличилась аж на 45 %.
«Больше всего подорожали квартиры в новостройках в районе Западного обхода — на 100 %, сейчас там квадратный метр стоит 108 тысяч, — рассказывает генеральный директор консалтинговых компаний Илья Володько. — В Черёмушках цены на жильё поднялись на 81 % и составляют 155 тысяч за квадратный метр, на улице Школьной в районе парка «Краснодар» — на 74%. Квадратный метр там стоит 196 тысяч».
«Ещё быстрее стали расти цены внутри строящегося жилого комплекса, — рассказывает амбассадор первичного рынка краснодарского агентства недвижимости Максим Самойлов. — Давайте рассмотрим на примере одного из ЖК в районе ул. Дзержинского. Год назад, когда стройка только началась, квартиры там стоили от 63 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас уже — 164 тысячи, хотя ещё в начале года цена была 105 тысяч рублей за квадрат. Кстати, сдача дома планируется в третьем квартале 2022 года и, по прогнозам экспертов, к этому времени стоимость квадратного метра достигнет 255 тысяч рублей».
Год назад квартиру в строящемся доме в микрорайоне Черёмушки можно было купить по 85 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас, накануне сдачи, стоимость его дошла до 220 тысяч. Это сравнимо с окраиной Москвы.
ВАЖНО
471 тысяча квадратных метров — объём запуска нового строительства в Краснодарском крае. Регион в тройке рекордсменов по выводу нового жилья на рынок после Москвы и Московской области.
По словам Максима Самойлова, такой рост цен не могли спрогнозировать даже застройщики. Год назад он вложил свои сбережения в небольшую однушку в районе Петра Метальникова.
«Покупал её тогда по 45 тысяч рублей за квадрат, застройщик обещал, что через год цена вырастет до 65-70 тысяч. Сейчас квадратный метр жилья в этом районе стоит от 130 тысяч рублей, — говорит Максим. — Несколько дней назад объявили старт продаж нового жилого комплекса на улице Солнечной и Московской. Квадратный метр на стадии котлована стоит 180 тысяч рублей».
Сколько стоит 1 комнатная квартира в Краснодаре?
💸 Сколько стоит однокомнатная квартира вторичка в Краснодаре?
|
Цена недвижимости |
от 760 000 до 5,9 млн руб. |
|---|---|
|
Площадь |
от 31 до 45 м2. |
|
Цена за м2 |
от 36 842 до 146 124 руб. |
|
Средняя цена за м2 |
104 935 руб. |
На короткое время жильё стало доступным
«Спусковым крючком, основным триггером роста цен недвижимость стала льготная ипотека, — уверен генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Она была введена с конца апреля 2020 года. Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жильё любой площади, в любом сегменте. 92 процента квартир подходили под требования займа с господдержкой. В реальности ставка опускалась ниже 6,5 процента, в зависимости от политики кредитных организаций. Как результат, объём выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42 процента. Это и спровоцировало рост цен».
Вторая причина, говорит эксперт, — сокращение объёма предложений на рынке из-за введения эскроу-счетов за два года на 15%. Девелоперы с удовольствием отреагировали, дружно подняли цены. Третья причина: люди, которые сохраняли деньги на депозитах и с помощью других инструментов, поняли, что впервые с 2007 года на недвижимости можно заработать, начали вкладывать в неё деньги. По оценке Ильи Володько, доля таких сделок в разных регионах страны колебалась от 15 до 25%.
Cтроительная отрасль традиционно с опозданием среагировала на процессы. И только к концу 2020 года стали появляться новые проекты.
А вот объективных причин повышения цен на строительные материалы нет, уверен эксперт. «Любой девелопер будет объяснять, что рост себестоимости строительства связан с повышением цены стройматериалы, — продолжает Володько. — Но на самом деле в последние два года цены на стройматериалы росли не настолько угрожающе, чтобы существенно повлиять на стоимость квадратного метра. Напротив, рынок стагнировал. Скорее, удорожание стройматериалов — следствие, ситуативное повышение. Их производители решили компенсировать рост своих издержек».
Илья Володько называет ещё один фактор роста цен на недвижимость в Краснодарском крае: администрация региона взяла курс на то, чтобы не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Эти требования за полтора года сильно ужесточились. Как следствие, снизилось количество новых проектов. Количество застройщиков, готовых играть по новым правилам, уменьшилось (крупных девелоперов в городе осталось десять). При этом спрос со стороны как жителей края, так и других регионов сохранился на прежнем уровне. Оставшиеся игроки понимают, что лучше ограничить объём предложений и работать с более высокими ценами.
«На рынок сильно повлияли ужесточившие работу застройщиков нововведения в законодательстве о долевом строительстве, — говорит эксперт НП “Кубанская палата недвижимости” Ольга Долгополова. — В результате многие застройщики покинули кубанский рынок. По нашим данным, из 138 компаний осталось 29. Сокращение объёмов строящегося жилья продолжается. Сейчас разрешена комплексная застройка территории. Для этого выделяются гектары. А у нас в Краснодаре их, собственно говоря, нет. Именно поэтому цены на рынке выросли колоссально — на 200–300 процентов».
«На цены влияет много факторов, и в первую очередь — объём предложения, — говорит президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг” Сергей Иванов. — Последние полтора года в городе действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты на паузу, даже те, которые уже готовы к старту. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остаётся высоким — как внутренний, так и за счёт миграции из других регионов. Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет ещё больший дефицит предложения на фоне высокого спроса».
Отмена субсидированной ставки не остановила спрос на жильё
Станислав Николенко, генеральный директор «ЮгСтройИмпериал»:
— Требования рынка сегодня таковы, что клиенты хотят сниженную ставку, максимально приближенную к господдержке: высокая цена квадратного метра — низкие ставки по ипотеке. Такие условия вполне реальны по программе субсидирования при тесном сотрудничестве с крупнейшими банками. Кстати, отмена субсидированной ставки после 1 июня не остановила спрос на жилье, его активно поддерживают специальные банковские предложения. Например, изменения в семейной ипотеке. Максимальный порог кредитования остается в размере 6 миллионов рублей, но теперь льготная ставка до 6% годовых, не только после рождения второго или последующих детей, но и при рождении даже первого ребенка в семье после 1 января 2018 года.
Все площадки, которые мы берем в работу, рассматриваем исключительно с учетом перспективы комплексного освоения территории. Самый масштабный проект — «Родные просторы» (его площадь более 40 гектаров) в поселке Знаменском. Он входит в тройку крупнейших в стране. Здесь будет школа и три детских сада. Причем первый детский сад будет сдаваться одновременно с первой очередью жилого комплекса.
Социальная инфраструктура в новых микрорайонах — это необходимость.
В наших объектах — в поселке Знаменском и в станице Динской — уже запроектированы четыре дошкольных детских учреждения, школа, парк отдыха, площадью более 6 гектаров. В Краснодаре компания приобрела земельный участок для строительства школы, а также провела переговоры с органами муниципальной власти по поводу определения земельных участков и схемы финансирования для строительства детских садов в интересах семей наших жилых комплексов по ул. Мачуги и ул. Автолюбителей. По улице Старокубанской силами компании строится поликлиника. Вполне естественно, что затраты на строительство необходимой инфраструктуры застройщик закладывает в свои проекты, что также отражается на стоимости квадратного метра.
Аналитики в сфере недвижимости отмечают, что сильного снижения цен в Краснодаре, который находится на юге страны, ждать не стоит. Большинство людей переезжает сюда специально из-за мягкого климата и комфортных условий жизни. Это позволяет поддерживать спрос на первичку и вторичку на прежнем уровне и провоцирует рост стоимости жилья. Да цены никогда и не опускали, они фиксировались на одной отметке, а потом снова росли. Если вдруг темпы стройки начнут в конце этого года или в следующем замедляться, то дефицит предложений от застройщиков только положительно скажется на тарифах за один «квадрат».
А вот люди, которые собрались переезжать в Краснодар и приобретать тут недвижимость, могут призадуматься. Им для покупки квартиры нужна ипотека, а доходы не позволят ее оформить. По факту, заработные платы не растут, несмотря на тенденции к повышению. Ежемесячные доходы уменьшаются из-за высоких цен и инфляции, которая носит постоянный характер.
От части, благодаря политике импортозамещения удалось сохранить основной ассортимент продукции и сдержать рост цен в долгосрочной перспективе. Безусловно, отдельные категории стройматериалов подорожают: электрика, трубы, фитинги, отопительное и вентиляционное оборудование. Для их выпуска необходимы поставки зарубежной техники или создание собственных производств.
Частично проблема решается за счет субсидирования государством производства необходимой продукции. Однако основная нагрузка по нормализации логистики и стабилизации рынка ложится на предприятия малого и среднего бизнеса. Их совокупные усилия уже позволили добиться сдерживания динамики роста стоимости продукции в рамках инфляции. Кроме того, параллельный импорт способствует насыщению рынка, а поставки аналогов оборудования из стран ближнего зарубежья — исключению товарного дефицита.
Если в ближайшее время сохранятся существующие тенденции развития рынка, можно ожидать дальнейшее (пусть и незначительное) снижение стоимости отдельных видов стройматериалов. Этому может способствовать и сильное падение спроса на продукцию европейских поставщиков. Так как они будут заинтересованы в поиске каналов параллельного импорта (чтобы не потерять рынок сбыта), то с высокой вероятностью предложат существенный дисконт.
По разным оценкам следует ожидать небольшое снижение объемов продаж и качества отдельных (премиальных) категорий товаров. В этих условиях обеспечение приемлемого уровня прибыли производителей становится ключевым фактором, влияющим на процесс возвращения цен на докризисный уровень. Но если это и произойдет, то не раньше, чем к концу года.
Что будет с ценами на жильё в 2023 году
Рынок аренды быстро реагирует на любые изменения социально-экономического характера. Обычно, когда происходят какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма. Например, стараются отыскать вариант подешевле и переезжают из более дорогой квартиры. На рынке начинают происходить внутренние миграции.
«Для сравнения: как ответ на кризис в 2014-2015 годах был отток нанимателей из города и массовое долгосрочное расторжение договоров найма. В этом году изменений и потрясений было очень много, но ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения текущих договоров найма не наблюдалось», — говорит заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
По словам госпожи Поляковой, сейчас эксперты наблюдают прирост предложения на двадцать пять процентов по сравнению с началом сентября текущего года. Спрос находится на уровне октября. Это на двадцать процентов меньше, чем в сентябре.
Оксана Полякова отметила, что спрос до весны 2023 года увеличиваться не будет. Зимой на рынке активность арендаторов не повышается. Она станет больше в марте — апреле при отсутствии новых внешних потрясений. В целом предпосылок к радикальным изменениям на столичном рынке найма не видно. Спрос небольшой, а предложение растет, поэтому собственники готовы делать скидки. Цены на рынке сегодня регулируются дисконтом, в среднем до десяти процентов.
Впервые с мая курс доллара превысил 69 рублей
Данные Московской биржи свидетельствуют о том, что рубль продолжает снижаться в цене по сравнению с долларом США и евро.
В начале торгов российская валюта предпринимала попытки укрепиться, но затем перешла к снижению. К 10:15 мск курс доллара расчетами «завтра» рос на 1,58 рубля, до 69,3, евро — на 1,48 рубля, до 73,61, причем евро даже подскакивал выше 74 рублей. Таким образом, обе валюты обновили обновили максимумы с 11 мая. Юань, наоборот, прибавил 24 копейки — до 9,895 рубля.
К 12:00 показатели несколько изменились. Сейчас евро остается на уровне 73,3, в то время как доллар опустился ниже 69 рублей.
Не исключено, что в краткосрочной перспективе рубль достигнет новых максимумов, однако ожидается, что значительная часть этой прибыли будет отыграна с наступлением налогового сезона в декабре.
Из-за стремительного развития пандемии коронавируса поток иммигрантов начал сокращаться. Но те, кто планирует сразу покупать дома и оставаться в городе на постоянное жительство, продолжают покупать недвижимость в Краснодаре и крае.
Быстрое обесценивание рубля по отношению ко всем валютам, особенно к доллару, оказывает большее влияние на рынок недвижимости. Многие люди в панике покупают недвижимость, чтобы защитить свои вложения (что в определенной степени разумно).
Если у вас есть свободные деньги и вы хотите их сохранить, вам нужно правильно инвестировать в недвижимость. Например, сейчас не лучшее время для работы. Лучше всего покупать квартиру в новостройке (почти готовой) в строящемся доме. Хорошая вторичная недвижимость в центре города и других развитых районах города (надеюсь, возраст дома не более 15 лет).
В нашем онлайн-каталоге недвижимости вы можете просматривать фото и видео обзоры нашей недвижимости, не выходя из дома. Особо стоит упомянуть элитную недвижимость — большинство объектов этой категории имеют видео обзоры на нашем канале YouTube, что позволяет вам безопасно просматривать недвижимость в Интернете и принимать объективное решение о покупке.
Покупка квартиры (особенно нового жилого района) в 2022 году будет самой выгодной покупкой (независимо от того, продаете ли вы ее или живете в ней в будущем).
В связи с новым экономическим кризисом и девальвацией рубля все больше и больше людей хотят переехать в благополучные регионы России, в том числе в Краснодарский край. Краснодар — один из лучших районов для ПМЖ в 2022 году, поэтому не откладывайте этот вопрос (особенно если вы уверены, что найдете работу в этом городе).