Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По сути, это сейф в банке, расположенный в охраняемом хранилище, доступ к которому есть только у лиц, участвующих в сделке. Арендатором ячейки чаще всего выступает покупатель квартиры, им же в сейф помещается требуемая сумма. Банк отвечает исключительно за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, регулирующее все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку несет меньше всего рисков и считается оптимальным способом проведения сделки.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Этапы проведения сделки
Для того чтобы знать, какие существуют риски при продаже квартиры через банковскую ячейку, следует разобраться, что собой представляет процедура подобной оплаты. Чтобы арендовать саму ячейку, покупателю потребуется предоставить только паспорт. Тарифы на аренду варьируются в зависимости от выбранного банка, но в среднем эта сумма колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей за месяц. Сама процедура будет протекать следующим образом:
- Заключение покупателем договора аренды с банком.
- Проверка банковской ячейки (осуществляется в присутствии сотрудника банка).
- Помещение требуемой суммы в сейф.
- Оформление договора купли-продажи.
- Передача ключа от сейфа продавцу.
- Регистрация прав собственности в Росреестре.
- Предоставление продавцу доступа к ячейке (после обязательной проверки всех документов).
Нюансы составления договора
Ответственность за составление договора аренды ячейки несет сам банк. Его необходимо внимательно изучить, как правило, он не подлежит корректировке. С особой тщательностью нужно проверить пункты, связанные с решением форс-мажорных ситуаций, порядком доступа к сейфу, а также пути решения проблемы утери ключа.
Решение о выборе банка принимается по обоюдному согласию сторон. В договоре делается отметка о сроках изъятия продавцом денег из хранилища и о документах, которые потребуется предоставить при этом. Лучше обращаться в крупные банки или рекомендованные юристами конторы, чтобы исключить возможность банкротства или отзыва лицензии и организации: это позволит практически полностью исключить риски при продаже квартиры через ячейку.
В договоре купли-продажи указывается, что оплата квартиры будет проводиться именно через использование банковской ячейки. Отмечается банк, в котором это будет происходить и номер договора аренды.
Дополнительной гарантией безопасности всех участников сделки станет присутствие (или консультация) юристов при заключении договоров.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.
Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.
Обман при продаже квартиры через ячейку
Депозитарий в условиях современности – наиболее надежный вариант передачи денежных средств при совершении сделки купли-продажи квартиры. Однако надежность такого метода проявляется при грамотном его использовании.
В противном же случае, пренебрегая правилами элементарной безопасности, граждане рискуют оказаться жертвами мошеннических действий.
Наиболее непрофессиональными способами обмана, которые применяются к невнимательным людям, является вручение стопки денег с фальшивыми купюрами либо же незаметное извлечение из стопки настоящих купюр значительной ее части. Существуют также и более искусные способы.
Одним из таких методов являются различные договорные манипуляции. Часто мошенник, продающий объект недвижимости, предоставляет работникам банка поддельный договор купли-продажи с фальшивыми печатями органа регистрации.
Такими могут быть представленные как настоящие, но поддельные печати, либо же цветная копия договорного экземпляра с печатью.
Как правило, банковское учреждение не несет какой-либо ответственности за подлинность договорного документа, в связи с чем, лицу, предъявившему данный документ, беспрепятственно выдадут денежные средства, однако, юридически на тот момент сделка заключенной не считается, следовательно, права собственности на недвижимое имущество, по-прежнему, принадлежат продавцу-мошеннику.
В случае, когда к ячейке депозитария допускается не только продавец, но и лицо доверенное, действующее на основании выданной продавцом доверенности, не исключен способ предоставления и данного фальшивого документа.
Для исключения возможных рисков в вышеуказанном случае, следует в договоре аренды ячейки конкретно обусловить, кто и при каких обстоятельствах имеет к ней доступ.
Ключ от ячейки покупателю необходимо передавать только в том случае, когда он будет удостоверен в полном завершении оформления покупки.
Нередко нечестными продавцами в договор об ограничении доступа к ячейке вносится следующее условие: в случае несостоятельности сделки по каким-либо причинам, получение денежных средств покупателем обратно возможно лишь в присутствии продавца.
В качестве примера, можно смоделировать следующую ситуацию: некое агентство недвижимости заверяло покупателя, что он приобретет квартиру до 20 числа. При условии, если процесс покупки по каким-то причинам тормозится, то данный покупатель после 20 числа имеет право отказаться от нее, и забрать денежные средства по причине невыполнения фирмой своих договорных обязательств.
Что такое банковская ячейка в Сбербанке?
Сейфовые ячейки – представляют собой обычные металлические сейфы. Размер предоставляемого ящика зависит от потребностей клиента. Находятся они в специально отведенном для этого месте. Обычно такими местами служат подвальные помещения, имеющие несколько бронированных дверей и сигнализацию.
Как и положено, в банке соблюдается конфиденциальность, поэтому ключи от сейфа хранятся только у владельца и представителя банка, а доступ третьих лиц к ним ограничен.
Служба безопасности банка предъявляет жесткие требования к лицам, которые желают попасть в помещение, где находятся ячейки. Эти правила распространяются не только для арендодателей, но и к служащим банка. Последние должны иметь специальное разрешение, и предъявлять его по первому требованию.
Процесс совершения сделки через банковскую ячейку
- Бронирование банковской ячейки. Следует забронировать место в депозитарии за пару дней до момента совершения сделки. Помните, что в банках ограниченное число ячеек. Поэтому найти её лучшее заранее.
- Помещение суммы в ячейку. Тут возможны два варианта:
- наличные деньги. Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность (при необходимости) и помещаются в ячейку;
- деньги на банковском счёте. Средства заказываются за 2-3 дня до сделки. Затем их необходимо получить в кассе и поместить в ячейку. При этом нет необходимости дополнительно оплачивать пересчёт и проверку на подлинность.
- Заключение трёхстороннего договора аренды. В нём будут указаны условия изъятия денег из сейфовой ячейки.
- Помещение денежных средств в бокс. Продавец и покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходят в депозитарий и помещают купюры в ячейку.
- Оформление договора купли-продажи. После этого сделка регистрируется в Росреестре.
- Изъятие купюр из депозитария. Бывший владелец недвижимого имущества приходит в банк со своим экземпляром договора после регистрации в Росреестре, отдаёт документы на проверку сотрудникам кредитной организации и, если всё в порядке, получает доступ к депозитарию. Ключ от бокса может находиться на хранении в банке или у покупателя недвижимости.
Договор аренды ячейки
Для того чтобы арендовать банковскую ячейку Вам необходимо будет подписать договор аренды. Договор будет подписан как уполномоченным представителем банка, так сторонами — Продавцом и Покупателем. Если в сделке участвуют несколько квартир, то такие сделки, которые называются альтернативными можно проводить с арендой нескольких ячеек. В любом случае квалифицированный специалист поможет Вам помочь правильно прописать условия доступа в банковскую ячейку при разном раскладе тех или иных обстоятельств, от которых может зависеть кто и когда и при предъявлении каких документов может забрать деньги из той или иной ячейки. Взаимосвязь, если в сделке участвует несколько квартир, будет сложная. И очень важно правильно сопоставить все сроки и условия доступа в ячейку всех участников сделки. Даже далеко не все риэлторы способны разобраться во всех мелочах и учесть 100% всех возможных обстоятельств.
Банковские ячейки: плюсы
- Безопасность. Банковские ячейки обладают высоким уровнем безопасности: выше, чем в домашних условиях. Именно этот фактор и является основным преимуществом хранения ценностей в банковской ячейке.
- Сохранность при банкротстве банка. Если у банка отзывают лицензию, все ценности, находящиеся в банковских ячейках, возвращаются владельцам без ограничений (в то время как по возврату средств на счетах действуют ограничения и исключения).
- Удобство применения при расчетах. Банковские ячейки активно используются при расчетах за крупные покупки, в сделках с недвижимостью. Это удобно и снижает риски.
- Банковская тайна. Об открытии ячейки банк не уведомляет налоговые органы (как об открытии счета), и даже сам может не знать, что в ней находится (при заключении договора аренды). Однако, по решению суда или запросу правоохранительных органов ячейка может быть открыта.
Немного о наличном расчете
Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.
В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:
- в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
- продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
- в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.
Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Когда сделка по продаже квартиры подходит к этапу передачи прав собственности и передачи средств, можно уже подписывать договор на аренду ячейки в банке для хранения денег:
- Услугу по аренде оказывают различные банки, условия и стоимость ее не будет разительно отличаться в них. Можно заранее узнать, какая установлена банком Сбербанк цена на банковскую ячейку, сравнить ее ценами в других банковских учреждениях.
- Стоимость в большинстве учреждений устанавливается за день, а уже арендатор должен выбирать срок использования банковского имущества. Риэлторы и другие специалисты в области сделок с недвижимостью советуют заключать договор аренды сроком на месяц и более.
- Может понадобиться залог за ячейку, это зависит от условий банка. Если все прошло нормально, имущество сдано в срок и без проблем, залог арендатору будет возвращен.
- Ячейки в банках предоставляются для хранения разных предметов, разрешенных законодательством и банковскими правилами. В список разрешенных обязательно входят ценные бумаги, драгоценности, деньги.
- Что такое при покупке жилья аренда банковской ячейки? На определенный период одна из сторон сделки по купле-продаже недвижимости арендует в банке специальный ящик, ячейку. В ней деньги будут под надежной защитой и охраной.
Кто оплачивает, покупатель или продавец, аренду ячейки? Для банка это никакого принципиального значения не имеет. Но часто выдвигается требование, чтобы договор составлялся на продавца. В этом договоре указывается, на каких условиях он сможет получить доступ к сейфу и к средствам за свое бывшее недвижимое имущество.