Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, ОНТ, ДНП, ЛПХ, СНТ — что такое, в чем разница и что выбрать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ
ИЖС — сокращение от «индивидуального жилищного строительства». Расположение таких участков — населённые пункты. Их используют для постройки домов, имеющих этажность не более трех, высоту до 12 м. Подобные земли подходят тем, кто стремится жить в загородном коттедже, обеспеченном инженерными коммуникациями.
ЛПХ — сокращение от «личного подсобного хозяйства». Такие участки используют для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство жилья разрешено лишь, если участок находится в границах населённого пункта. Земля станет выгодным приобретением желающих вести хозяйство.
ДНП — сокращение от «дачного некоммерческого партнёрства». Так называют группы дачных участков, на которых требуется строительство небольших домов и, при желании, устройство огорода или сада. Дачные участки могут располагаться в пределах населённого пункта или за его границами, на сельскохозяйственных землях. Такие участки хороши для приверженцев загородного отдыха без цели занятия сельским хозяйством.
СНТ — сокращение от «садового некоммерческого товарищества». Это объединения участков, но предназначенных уже для земледельческих работ, а не для отдыха. Подобные товарищества всегда располагаются за границами населённого пункта, под них выделяются территории с более плодородными землями. Ими удобно пользоваться тем, кто намеревается серьёзно заняться сельскохозяйственной деятельностью. Здесь разрешено возведение загородного дома.
О личном приусадебном хозяйстве с домом (ЛПХ)
Нахождение участков ЛПХ — всегда за городской чертой. Они рекомендованы к использованию в личном хозяйстве — разводить животных, птицу, выращивать сельскохозяйственную продукцию. Если ЛПХ расположены в пределах населённого пункта, они относятся к приусадебным участкам. На них разрешается построить дом, включая здания постоянного проживания, вспомогательные хозяйственные постройки типа сараев и другие. Для этого требуется получить согласование в местном административном органе и соблюсти все нормы по размещению построек. ЛПХ за границами населённого пункта относят к полевым участкам. Их исключительное предназначение — выращивание продукции сельскохозяйственного назначения, любые строительные работы на них запрещены.
Среди плюсов можно выделить:
- возможность перевода приусадебного участка в ИЖС, из-за чего вырастет его цена;
- в строительстве не требуются наличие согласованного проекта и специального разрешения;
- в банке можно получить ипотечные деньги на такой участок;
- размер налоговой ставки втрое меньше, чем для земли ИЖС;
- для всей продукции, выращенной на участке ЛПХ, можно оформить сертификат или ветеринарную справку для продажи продуктов в дальнейшем; такая деятельность не относится к предпринимательству и не подлежит налогообложению.
Если вам хочется построить дачный домик и разбить рядом с ним сад, вам подходит данная категория земель. Среди её положительных сторон можно выделить относительно невысокую цену. Обычно эти участки стоит в среднем на 20% ниже, чем аналогичная территория, выделенная под ИЖС или СНТ.
Среди других преимуществ ДНП выделяют следующие:
- не требуется проводить экспертизу дачи и добиваться разрешения на признание её жилым помещением;
- владелец получает возможность участвовать в собраниях партнёрства и влиять на качество управления территорией ДНП;
- земля располагается в сельской местности, что подразумевает тишину и свежий воздух;
- гражданин получает шанс прописаться в дачном домике, если участок относится к землям поселений.
ДНП — дачные некоммерческие партнерства
Земли ДНП предназначены для строительства привычных всем дач.
Для постройки жилого дома на землях ДНП не придется получать разрешение на строительство, при этом, в таком доме еще и не сложно будет прописаться. Земли ДНП, при желании, можно перевести в категорию ИЖС, однако, при этом они сохранят в себе основной недостаток земель ДНП, а именно – обустройство инфраструктуры исключительно за счет владельцев земли.
Такие земли в простонародье называют «государствами в государстве», поскольку основные вопросы и проблемы разрешаются членами кооператива на общем собрании, а обустройство и обслуживание инфраструктуры осуществляется за счет бюджета, сформированного из членских взносов. Земли ДНП стоят существенно дешевле земель ИЖС, однако, дальнейшее проживание на них, обходится существенно дороже.
Что лучше — СНТ или ДНП?
Садовые товарищества формировались, как правило, на рубеже 90-х годов XX века. Они располагаются на землях, которые не имеют высокой стоимости.
А вот земли, относящиеся к ДНП, — это улучшенный вариант с/х участков, почвы на которых более плодородны.
Если выбирать между СНТ и ДНП, необходимо прежде всего ответить на вопрос: СНТ/ДНП — что это для вас? Способ организации отдыха за пределами города или приобретение земельного участка для посадки растений и получения урожая?
Инфраструктура в ДНП намного лучше, чем в СНТ. Речь в данном случае идет о доступе к воде, электричеству, наличии дороги и т. д.
В некоторых случаях ДНП — это своего рода коттеджные поселки, куда приезжают отдыхать от городской жизни.
СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС — что это такое и как расшифровывается
- ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство. Земля находится в черте города. Площадь выделяется для возведения домов, высота которых не превышает 12 метров.
- Под ЛПХ понимается личное подсобное хозяйство. Земли для фермерского и сельского хозяйства. Возможно строительство дома, если участок в черте города.
- Расшифровка ДНП звучит, как дачное некоммерческое партнерство. Состоит из участков с домами. Садом и огородом заниматься необязательно. Земля выделяется как в черте города, так и за его пределами.
- За аббревиатурой СНТ скрывается садовое некоммерческое товарищество, состоящее из садовых участков. Дом — не обязательное условие, но его возведение законом не запрещено.
Можно ли построить дом в ДНП? Не просто можно, а нужно, так как по закону (в отличие от СНТ) на участке ДНП обязательно должна находиться жилая постройка, правда, без фундамента и несущих стен, поэтому для постоянного проживания она вряд ли подойдет. И земля на дачном участке не такая плодородная, как в садовом. Ведь основное предназначение дачи – отдых.
Во всем остальном ДНП и СНТ схожи: это официально зарегистрированные объединения владельцев, которые решают все организационные вопросы по облуживанию и обустройству территории общего пользования совместно и за собственные средства (членские взносы в СНТ и ДНП).
Преимущества:
- невысокая цена;
- в черте города возможна прописка в ДНП;
- к дачам, в отличие от капитальных домов, не предъявляется особенно строгих требований.
Недостатки:
- на участке ДНП обязательно придется строить дом, но капитальное жилое строение с фундаментом, там возводить запрещено;
- коммуникации прокладываются за счет владельца;
- недостаточно развита инфраструктура;
- при продаже дачи, расходы на возведение дома не покроются;
- в ипотеку купить объект практически невозможно.
С начала нынешнего года сохранятся только два товарищества: огородное (ОНТ) и садоводческое. Иначе говоря, с 01.01.2019 дачные некоммерческие партнерства исчезают. Остаются только те, которые были образован до 2019 года. И правоотношения в данной хозяйственной сфере основываются только на ФЗ №217, изданный 29.07. 2017.
Фактически дачники преобразуются в садоводов и огородников. Упразднение коснётся и земельных некоммерческих партнёрств (ЗНП).
Предпосылки для отмены ДНП таковы:
- Борьба с земельной спекуляцией, сбыту участков по пониженным ценам (строятся коттеджи и хоромы вместо дач) и самостроем.
- Ликвидация равных величин при внесении взносов. При таком раскладе владелец скромного участка и небольшого домика платит столько же, сколько и собственник особняка, занявшего площадь от 1 Га.
- Введение строительного надзора в построенными зданиями и ограничения этажности для них: если в доме живёт одна семья, в нём должно быть максимум 3 этажа.
Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.
«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.
Когда можно НЕ идти в военкомат, если получил повестку
Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданин вправе не являться по повестке при наличии уважительных причин, которые должны быть документально подтверждены.
К ним относятся:
- Заболевание или увечье гражданина, связанные с утратой трудоспособности;
- Тяжелое состояние здоровья отца, матери, жены, мужа, сына, дочери, родного брата, родной сестры, дедушки, бабушки или усыновителя гражданина либо участие в похоронах указанных лиц;
- Препятствие, возникшее в результате действия непреодолимой силы, или иное обстоятельство, не зависящее от воли гражданина;
- Иные причины, признанные уважительными.
Данная категория земель предназначена для возведения малоэтажного индивидуального жилого дома. Эти участки обладают более высокой стоимостью, но и пользуются повышенным спросом.
К достоинствам земель категории ИЖС можно смело отнести отсутствие каких-либо преград для строительства и пользования жилым домом. В домах, построенных на этой категории земель не сложно прописаться. Эти участки обеспечены социальной инфраструктурой: дорогами, больницами, школами и почтой, а так же коммуникациями: электричеством, газом и водой. Участки ИЖС и построенные на них дома наиболее ликвидны и могут приниматься банками в качестве залога.
К недостаткам таких участков можно отнести более высокую стоимость таких земель, ограничения на размер участка и необходимость своевременного получения разрешения на строительство будущего жилого дома.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.