Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все нюансы и особенности оформления ипотеки на коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Кредит на коммерческую недвижимость
Коммерческая ипотека предполагает выдачу финансов на приобретение нежилого типа здания или помещения, которое можно использовать под офисы, магазины, салоны и склады. В нашей стране условия зависят от разных факторов, поэтому в одном и том же финансовом учреждении для разных предпринимателей будут предложены неравнозначные условия.
Нужно понимать, что условия по коммерческой ипотеке более жесткие, финансовые организации часто сокращают срок кредитования, требуют предоставить первый взнос, размер которого начинается от 25%. Оценка площадей происходит без учета строгих стандартов, поэтому каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Несмотря на сложности, коммерческая ипотека позволяет вносить оплату частями, можно договориться с банком о дополнительном финансировании, изменении графиков платежей. Есть банки, где деньги выдаются без закладной.
Пошаговая инструкция оформления
Ипотека на нежилую недвижимость выдается при личном обращении заявителя в отделение кредитной организации. Нужно учитывать тот факт, что процедура достаточно сложная и за один день оформить сделку невозможно. Как показывает практика, операция осуществляется в следующем порядке:
- клиент консультируется с сотрудником банка о возможности получения коммерческой ипотеки;
- потенциальный заемщик подает заявление и документы на кредит;
- кредитная организация рассматривает заявление и выносит предварительное решение (одобрение или отказ);
- в случае получения одобрения, клиент подбирает объект, которое отвечает требованиям банка;
- далее потенциальный заемщик передает документы на недвижимость банку, кредитная организация оценивает объект, а если все в порядке, одобряет его;
- на следующем этапе заключают ипотечный договор, в котором четко прописан объект, на приобретение которого выданы денежные средства;
- покупатель и продавец заключают договор купли-продажи;
- клиент регистрирует переход права собственности на объект и обременения в Росреестре;
- недвижимость страхуют.
Какие банки дают кредит
На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Банк Левобережный | 18,5 | 50 | если справка по форме банка, то +1% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 18 | 20 | |
| Транскапиталбанк | 18,5 | 50 | |
| Абсалютбанк | 13,25 | 40 |
Кто может претендовать?
На ипотеку нежилой недвижимости могут претендовать многие, условно их можно разделить на две группы:
- физические лица – граждане страны, которые хотят купить, к примеру, гараж, паркинг или сарай на территории того двора, в котором он проживает. В данном случае нежилая недвижимость приобретается для личных нужд либо сдачи в аренду (пассивного дохода);
- физические лица-предприниматели либо юридические лица. Они приобретают коммерческую недвижимость исключительно ради получения дохода и использования в своей рабочей деятельности. Это может быть кафе или ресторан, производственный цех или склад – все то, что дает возможность работать и создавать товары или услуги.
В зависимости от этого разнятся и процедура выдачи кредита, и последующие действия потенциального заемщика и банка.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
Банк предоставляет возможность потенциальным заемщикам оформить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынках с выгодными условиями. Ключевые параметры займа представлены в следующей таблице.
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 500 тысяч до 20 миллионов 3‒ 10 лет не менее 30% от цены От 16,5 Целью данного ипотечного кредита является покупка следующих объектов нежилой недвижимости: гаражи и машино-места, складские, офисные, торговые, промышленные, производственные и складские помещения
Действующие акции, спецпредложений и подключенные пакеты банковского обслуживания позволяют получить заемщику скидку по кредитной ставке от 0,15 до 0,5 п.п. от базового процента.
Необходимые документы
Заемщик должен собрать следующие бумаги:
| Заявка-анкету на ипотеку | форму можно получить у сотрудника банка или на официальном сайте банка |
| Для компании / ИП |
для фирмы:
для Индивидуального Предпринимателя:
|
| Информация о руководителе организации | который выступает от имени фирмы |
| Документы о доходе и отчетность | за последние полгода, книга учета доходов и расходов |
| Расчетный счет | в банке-кредиторе |
| Документы на поручительство | при необходимости оформления |
| Информация о счетах в иных банках | Наличие средств, оборот и т.д. |
| Договоры компании с партнерами | А также бизнес-план |
Наталья, г. Москва, брала бизнес-ипотеку в Росавтобанке:
Ситуация была такая: нужен был банк, который бы дал ипотеку на нежилое помещение под залог. Отправила запросы в 5 московских банков, 3 откликнулись сразу, в том числе «Росавтобанк». Привлекла низкая процентная ставка – всего 14,7%. Честно говоря, думала, что это обман – менеджеры привлекают людей, чтобы отработать зарплату. И список документов отличался – он был значительно короче, чем в других банках. До последнего не верила, пока не оформила кредит. У меня на всё ушло около 3 часов, и я получила нужную сумму на руки. Спасибо начальнику отделения и сотрудникам – таких грамотных специалистов я давно не встречала.
Сергей, г. Санкт-Петербург, брал бизнес-ипотеку в Сбербанке:
Взять ипотеку под нежилую недвижимость можно, но сложно. Потребовалось много сил и нервов. В банке предъявляют довольно серьезные требования к недвижимости – здание обязательно должно быть завершенным, оформленным в собственность, строго проверяется наличие арестов и залогов. Также тщательно проверяются документы ИП, проверяется буквально каждая буква. Однако условия кредитования вполне приличные, выгоднее, чем брать простой потребительский кредит.
Илона, г. Екатеринбург, брала бизнес-ипотеку в Уралсибе:
Обратилась в банк за обычным кредитом, так как хотела выкупить в собственность небольшой бутик в торговом центре. Удивилась, когда менеджер предложила оформить ипотеку – не знала, что ее дают и под нежилое помещение. В итоге получилось выгоднее: процентная ставка ниже, срок – больше, платежи не такие существенные. У меня они получились еще ниже, чем аренда. Остались средства для раскрутки бизнеса.
Как оформить ипотечный кредит
На самом деле оформление кредита начинается с подачи заявления в банк, то есть, потенциальный заемщик должен выбрать один или несколько банков, которые предоставляют услугу кредитования и заполнить анкету. Через несколько дней банк готов будет дать ответ. Чтобы максимально увеличить свои шансы на выдачу кредита, стоит разослать несколько заявок в разные банки, чтобы потом появилась возможность выбрать наиболее выгодные для себя условия кредитования.
На этапе подготовки нужно собрать ряд обязательных документов, паспорт, справка, подтверждающая платежеспособность документ, подтверждающий трудовую занятость, ИНН, СНИЛС и прочие личные документы. Для того чтобы повысить свои шансы на положительный ответ можно приложить дополнительные документы, например, паспорт транспортного средства документы на право собственности на недвижимое имущество: гараж, земельный участок, квартиру, жилой дом и другие. Именно они будут подтверждать финансовую состоятельность потенциального банковского партнера по ипотечному кредиту.
Обратить внимание, что по некоторым финансовым продуктам, в том числе по ипотечному кредиту банк допускает привлечение созаемщиков. Поэтому заранее позаботьтесь о данном вопросе.
Сбер предлагает такой категории клиентов произвести оформление ипотечного займа на приемлемых условиях. Максимальный размер кредитования по данной программе составляет до семи миллионов рублей. Оформить займ для физических лиц на приобретение недвижимости имеется возможность на срок до 10 лет. Средняя ставка по кредиту составляет 15.5 процентов годовых. При этом комиссия за предоставление займа с физического лица не взимается. Такая категория клиентов имеет возможность получить кредит на приобретение помещений для коммерческих целей по ускоренной процедуре. При этом для получения ипотеки гражданину совсем необязательно быть владельцем ООО или индивидуальным предпринимателем. Займы предоставляются и физическим лицам, чтобы они смогли обзавестись собственной недвижимостью.
- Если физическим лицом коммерческая ипотека оформляется повторно, то для него банком будут предложены специальные более выгодные условия кредитования. Для каждого такого клиента учреждение пересматривает их в индивидуальном порядке.
- Если бизнес связан с сельским хозяйством, то размер первоначального взноса составляет от 20 процентов от стоимости недвижимости. Во всех остальных случаях придется внести сумму в размере 25 процентов от цены на приобретаемый объект коммерческого назначения.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.
К достоинствам ипотеки можно отнести:
-
возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;
-
удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;
-
возможность не ждать накопления все суммы объекта;
-
небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;
-
получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;
-
возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.
Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:
-
высокая переплата при долгих сроках;
-
необходимость сбора внушительного пакета документов;
-
регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;
-
риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;
-
невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;
-
низкий шанс получения других займов.