Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.
Кто может обжаловать и оспаривать решения ОСС?
До вынесения решения участники гражданско-правового сообщества могут присоединиться к иску об оспаривании решения (п. 117 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Собственники, проголосовавшие «за» принятие решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.
Если ни те, ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признаёт причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).
Уважительной причиной будет считаться неуведомление участника о первоначальном иске в порядке, установленном пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ.
Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своём намерении обратиться в суд и они откликнулись и если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.
Если истец уведомил других собственников помещений в МКД о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску или отказались вступить третьими лицами, суд не привлекает их к участию в деле.
Что делать, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания?
В соответствии со ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания, то он вправе в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Образец сообщения (уведомления) о проведении общего собрания собственников
Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (инициативная группа созывает общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в форме совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)
Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ.. Повестка дня общего собрания:..)
Александр Отрохов, Правовой (г. Омск), 18.09.2013г.
Кто может оспорить и какой даётся срок на обращение в суд?
Кто может оспорить? Воспользоваться такой возможностью – право любого из собственников, которого не устраивают итоговые результаты. Важно отметить, что подать жалобу сможете лишь в том случае, если Вы голосовали против или же вовсе не присутствовали на обсуждении.
ВНИМАНИЕ! Если Вам кажется, что имел место факт мошенничества, например, подписи некоторых владельцев были подделаны, — нужно писать заявление в прокуратуру.
Если факты подтвердятся, то результатом будет не только отмена решения, но и наложение определённых ограничений на ответчика. Если им будет Совет дома, то все его члены потеряют свои должности.
Образец сообщения (уведомления) о проведении общего собрания собственников
Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (инициативная группа созывает общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в форме совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)
Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ.. Повестка дня общего собрания:..)
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 18.09.2013г.
Образец протокола общего собрания жильцов 2023 года
Голоса собраны, и счетная комиссия приступает к их подсчету. Остается зафиксировать решение жильцов в письменном виде. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение собрания обязательно должно быть отражено в Протоколе. Он составляется в срок до 10 дней после проведения голосования. В нем обязательно должны присутствовать следующие данные:
- наименование документа, а также дата и регистрационный номер,
- дата и место проведения собрания, инициаторы проведения,
- повестка дня: перечень всех вопросов, выносимых на обсуждение, по пунктам,
- количество человек, присутствующих на собрании, и наличие кворума,
- указание всех выступающих на собрании и краткие тезисы их высказываний,
- количество голосов по каждому вопросу,
- подписи всех участников, а также председателя, секретаря и членов счетной комиссии.
Протокол собрания имеет юридическую силу и поэтому к нему нужно относиться серьезно. Если не будут соблюдены все требования к реквизитам и оформлению, он будет признан недействительным и решения аннулированы.
Иск о признании протокола общего собрания недействительным
Оснований для обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома не так уж много. Хотелось бы отметить основные:
- Ненадлежащий инициатор собрания. Так, инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников может являться только кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме.
- Отсутствие необходимого кворума. Необходимо помнить, что в соответствии с жилищным кодексом, собрание собственников правомочно только если на нем присутствует собственники помещений, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов.
- Несоблюдение процедуры проведения собрания. В этом пункте хотелось бы отметить то, что информация о проведении собрания должна быть донесена до собственников помещений не позднее, чем за 10 дней до такого собрания. Стоит также помнить и то, что информация должна быть оформлена надлежащим образом — в ней должны быть указаны время и место проведения собрания, форма проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании.
Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным ( ч. 3 ст. 45 ЖК РФ ).
Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество ( ч. 3 ст. 48 ЖК РФ ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.
Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.
При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.
Иногда управляющие организации не учитывают голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.
Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.
Сведения, подлежащие включению в протокол
В соответствии с приказом № 44, итоговый документ должен иметь:
- название документа;
- порядковое число и дата выпуска;
- заголовок (шапка), отображающий место проводимой встречи, разновидность мероприятия (внеочередная, ежегодная) и форму голосования (очная-очно-заочная, заочная)
- вводную часть, содержащую ОГРН, полное название лиц, номер квартиры и информация из документа права собственности;
- Ф.И.О председателя с секретарем и граждан, ответственных за счет голосов;
- Регистрационный лист, содержащий информацию по приглашенным и участвующим гражданам;
- кол-во голосов всего объема собственников;
- кол-во голосов владельцев, участвовавших в голосовании;
- объем квадратных метров квартир;
- вопросы, требующие решения;
- результаты по голосованию.
Как правильно составить протокол?
Как составить протокол собрания жильцов многоквартирного дома? Перед началом собрания требуется установить наличие или отсутствие кворума. Для этого членами счетной комиссии проводится подсчет участников, принявших решение участвовать в заседании.
Суммарное количество жилплощади, приходящейся на долю участвующих граждан, должно составлять свыше 50% от общей площади многоквартирного дома. Данная информация фиксируется в листе регистрации, который после завершения мероприятия прикладывается к материалам заседания.
Ведение и заполнение протокола поручается секретарю и председательствующему на собрании. Данные ответственные лица должны быть выбраны голосами присутствующих участников из кандидатур, предложенных самими жильцами.
На практике, в каждом многоквартирном доме имеются инициативные граждане, готовые на постоянной основе участвовать в процессуальном оформлении результата заседаний.
Что такое вводная часть
По Приказу 937 протокол обязательно должен содержать информацию о тех, кто присутствовал на общем собрании и тех, кто по праву собственника квартиры голосовал:
- Среди данных о присутствующих – ФИО, адрес с номером квартиры, номер свидетельства о правах собственника, доля голоса в соответствии площади жилья.
- Если вместо собственника квартиры или жильца присутствовало доверенное лицо, должно быть указание доверенности и ее данных.
- При присутствии на общем собрании юридических лиц вносятся в протокол и сведения о них. Это наименование юрлица, ИНН, ОГРН, сведения о документах права собственности. Нужно указать, сколько голосов может оставить такое юридическое лицо.
На общем собрании собственников жилья может присутствовать много людей, в таком случае данные о них прописываются на отдельных листах, прикрепляемых к протоколу.
Данные в протоколе о приглашенных лицах – важная часть документа. Следует указать их данные (ФИО, адреса, реквизиты доверенностей). Если это представители организаций – наименование, ИНН, данные о представителях.
📝 Признаки ничтожности решения общего собрания собственников
Если постановление собрания принято с нарушением Гражданского кодекса и других законов РФ, оно признается ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ).
Признаки ничтожности:
- Решаемый вопрос не был заранее включен в повестку собрания. Исключением являются случаи, когда в обсуждении принимали участие 100% хозяев квартир. Например, владельцы жилья по собственной инициативе вынесли на обсуждение волнующую их тему. Постановление принято, но оно будет признано ничтожным, так как в голосовании участвовали не все жильцы многоквартирного дома.
- Вопрос был сформулирован расплывчато, и у голосующего не было возможности дать на него однозначный ответ («за», «против», «воздержался»). Либо это была категория «иные вопросы», ее не должно быть в повестке. Такое происходит, если вопрос сформулирован неграмотно.
- Отсутствие необходимого кворума. Например, нужны 2/3 голосов, а набралось меньше 2/3, но больше половины. И в резолюции намеренно или по ошибке указано, что решение принято.
- Предмет обсуждения не относится к компетенции собрания, принимать решение по нему оно не имеет права.
- Принятое постановление вступает в конфликт с основами правопорядка и нравственности.