Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Мена заключается в приобретении в собственность имущества без оплаты его денежными знаками или с их минимальным использованием. Деньги могут быть использованы для компенсации разницы в стоимости имущества. К договорам мены применяются правила, аналогичные договорам купли-продажи. Соглашение о мене имущества должно быть составлено в письменной форме, при этом его нотариальное удостоверение не обязательно и происходит по желанию сторон.
Соглашения о мене нередко применяются при обмене равноценного или близкого по стоимости жилья, с погашением разницы по соглашению сторон. Такие договора обязательно подлежат государственной регистрации. Главное условие соглашений мены: обе стороны должны иметь право собственности на обмениваемое имущество.
В тексте соглашения следует исчерпывающе описать предметы мены, указав их названия, количество, цену и т. д. Без указания цены обмениваемое имущество будет считаться равным по стоимости.
Передача федерального имущества с баланса на баланс другой организации Юридические консультации
К извещению приложен акт приемки материалов на сумму 48 000 руб. Материальные запасы предназначены для использования в приносящей доход деятельности.
В бухгалтерском учете передача (поступление) материальных запасов отразится следующими записями: операции Дебет Кредит Сумма, руб.
В учете учреждения Отражена операция по передаче филиалу материальных запасов 2 304 04 340 2 105 36 440 48 000 В учете филиала Отражено получение от головного учреждения материальных запасов 2 105 36 340 2 304 04 340 48 000 Начисление амортизации по переданному основному средству Согласно п. 44 Инструкции N 157н по объектам основных средств, безвозмездно полученным от государственных (муниципальных) учреждений, срок полезного использования устанавливается исходя из сроков фактической эксплуатации и ранее начисленной суммы амортизации.
Передача стоимости имущества и суммы начисленной амортизации (при ее наличии) оформляется извещением (ф. 0504805), составляемым в двух экземплярах.
Один экземпляр извещения с отметкой учреждения о получении объекта имущества возвращается передающему учреждению.
29 Инструкции N 157н); — принимающего учреждения — нужно поставить основное средство на учет по переданной балансовой стоимости и отразить в учете сумму ранее начисленной амортизации. Материальные запасы у передающей стороны будут списываться согласно принятому в рамках учетной политики способу определения их стоимости при выбытии, а принимающая сторона по этой стоимости примет их к учету.
Документальное оформление передачи (получения) имущества В целях обеспечения своевременного и достоверного отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций (результатов операций) учреждение должно сформировать первичный учетный документ в момент их совершения, а если это не представляется возможным — непосредственно по окончании операции (п.
9 Инструкции N 157н
Как правильно соблюсти порядок передачи ценного имущества с баланса одного предприятия на баланс другого? Необходимо указывать причины передачи, данные о передаваемой собственности и представлять пакет основных документов.
Почему оформляется списание имущества организации или передача собственности на владение другой компании? Поводом для перевода может служить:
- реорганизация фирмы;
- переоформление отдельного объекта муниципального предприятия;
- решение учредителей;
- формальное банкротство объекта;
- внесение собственности в уставной капитал;
- договор купли-продажи.
Компания, выступая как юридическое лицо, может передать собственность на баланс только другого юридического лица. Физические лица не имеют права заключать подобные сделки.
Передавать на баланс можно малоценное имущество (стулья, офисную мебель, старые компьютеры), а также объекты, обладающие высокой стоимостью. Требуется выписка из федерального реестра имущества, если предполагается перепоручить владение ценной собственность.
В соответствии с постановлением Правительства РФ №447 предоставляется выписка:
- если передается имущество высокой ценности;
- в пользование будут отходить крупные участки земли, торговые площади;
- если компания оформляет перевод движимой собственности, стоимость которой не составляет более 500 000 рублей.
- при оформлении недвижимости (например, требуется передача здания с баланса на баланс).
Если выделено имущество, не подходящее к использованию из-за физического или морального износа, его следует списать. Списываются основные средства, в ценовой категории от 3000 до 40 000 рублей и те, которые числятся на балансе предприятия, но относятся к федеральному бюджету. С бюджетного счета можно списывать актив, стоимость которого превышает 40 000 рублей.
Переоформление собственности проводится с указанием основных реквизитов сдающего и принимающего юридического лица. Кроме того, в период передачи имущества на баланс необходимо предоставить данные о передаваемых объектах.
Предприятие, планирующее передать собственность, указывает:
- Обоснования перепоручения владения имуществом (например, нет необходимости использовать активы дальше, объекты устарели морально или не функциональны для данного предприятия);
- Данные предприятия, готового принять сдаваемое имущество;
- Данные о передаваемой федеральной собственности (вид: недвижимость, активы высокой ценности, движимые объекты);
- Если во владение передается недвижимость, указывается место его расположения, квадратура;
- Для принятия в пользование участка земли необходимо представить данные: место расположения земельного надела, размеры площади, номер, зарегистрированный в кадастровых документах.
В обязательном порядке указывается общая балансовая стоимость передаваемого актива.
Как передать имущество от одной организации другой, если оно составляет не один объект, а несколько? Следует указывать все позиции, перечисляя не только объекты, но и данные о них.
Прописываются:
- наименование;
- инвентарный номер;
- кадастровый номер;
- балансовая стоимость.
Отдельные виды договора купли-продажи
Договор розничной купли-продажи. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а покупатель обязуется оплатить товар.
Рассматриваемый договор характеризуется следующими особенностями. Во-первых, продавцом по договору розничной купли-продажи всегда выступает субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий продажу товара в розницу и являющийся последним звеном в цепи продавцов, продвигающих товар от изготовителя к потребителю. Во-вторых, покупателем по данному договору выступает конечный потребитель товара, как правило, физическое лицо, что накладывает отпечаток непосредственно на саму договорную конструкцию: договор розничной купли-продажи является публичным договором. В-третьих, предметом договора розничной купли-продажи является товар, который отличается не только источником его продвижения – розничная сеть, но и целевой направленностью его использования – личное, семейное, домашнее или иное использование, не связанное с предпринимательской деятельностью. При этом «иное использование» не означает использование, аналогичное личному, семейному, домашнему. Речь идет лишь о том, что передаваемый по договору розничной купли-продажи товар предполагает любое его последующее использование, отличное от использования в предпринимательской деятельности. Практическое значение данного тезиса заключается в следующем: нарушение целевого использования товара влечет потерю одного из специфических признаков договора розничной купли-продажи. Это исключает возможность квалификации такого договора в качестве договора розничной купли-продажи, что, соответственно, исключает возможность применения к нему правил о розничной купле-продаже, в том числе, связанных с защитой прав потребителей Отношения, возникающие из такого договора, будут регулироваться общими положениями о купле-продаже. В-четвертых, договор розничной купли-продажи всегда предполагается совершенным в простой письменной форме. Доказательством совершения такого договора в надлежащей форме выступает товарный чек или иной документ, подтверждающий оплату. Практическое значение данного положения заключается в том, что при возникновении спора подтверждением заключения договора и его условий могут выступать не только указанные документы, но и, в случае их отсутствия, свидетельские показания.[11]
Насколько важно определиться с тем, какая форма договора розничной купли-продажи считается надлежащей? На первый взгляд решение этого вопроса не имеет практического значения, поскольку законодатель в любом случае предоставляет покупателю-потребителю максимальную защиту, в том числе допускает возможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора розничной купли-продажи и его условий. Однако важность ответа на поставленный вопрос заключается не в том, чтобы осознать значимость фигуры покупателя в договоре розничной купли-продажи через перечень тех прав, которые предоставлены ему законом, а в том, чтобы понять, почему он обладает такими правами. Посредством различных правовых конструкций постараемся развеять миф о том, что надлежащей (или основной) формой договора розничной купли-продажи выступает устная форма.
1. Договор розничной купли-продажи по моменту возникновения является примером консенсуального договора, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Стороны своим соглашением могут максимально сблизить во времени момент заключения и момент исполнения договора розничной купли-продажи, однако не могут таким соглашением изменить конструкцию договора с консенсуальной на реальную. Независимо от того, насколько близко к моменту заключения договора находится момент его исполнения (будь то передача товара или передача денег), исполнение договора всегда будет лишь следствием первопричины – заключения договора. Иначе говоря, в консенсуальном договоре розничной купли-продажи не передача товара (а равно, денег) определяет момент заключения договора, а заключенный договор определяет необходимость совершения действий по передаче товара (а равно, денег), а значит, момент совершения такого действия на векторе времени всегда находится за моментом заключения договора. Это, в свою очередь, предопределяет возможность сторон договора требовать совершения того действия, которое составляет предмет исполнения одного из двух основных обязательств, возникающих из договора розничной купли-продажи – обязательства по передаче товара и обязательства по оплате товара. Как можно реализовать право требовать исполнения указанных обязательств?
Необходимость исполнения обязательства по передаче встречного предоставления (это, как правило, уплата цены) обеспечено тем, что исполнено первоначальное обязательство – обязательство по передаче товара. Необходимость же исполнения первоначального обязательства может быть обеспечена только принудительной силой государства, выраженной в форме договора. Как можно осознать, что такой договор между сторонами существует? Это можно осознать лишь в том случае, если такой договор будет совершен как минимум в простой письменной форме. Это означает, что для любого договора (в том числе и договора розничной купли-продажи), построенного по консенсуальной форме, предъявляются минимальные требования к форме его совершения – она простая письменная. Из этого правило существует только одно исключение, вытекающее из смысла подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ, – договоры купли-продажи, заключаемые между гражданами на сумму, не превышающую десять тысяч рублей. Однако это исключение не имеет отношения к розничной сфере.
Договор передачи в собственность граждан занимаемой ими квартиры
Договор передачи в собственность квартиры гражданину, в которой он проживает является правоустанавливающим документом, который свидетельствует о законности проживания и владения граждан имуществом. Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Согласно российскому законодательству, а именно закону №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где прописываются и разъясняются основные моменты, связанные с составлением договора.
К данному документу обязательно нужно применять общие правила по составлению и написанию:
- договор заключается в простой и обязательно письменной форме;
- договор является двухсторонним – сторонами в данном случае выступают государство или муниципалитет и гражданин Российской Федерации;
- предметом договора является квартира, на которую гражданин делает документы;
- в договоре должны быть указаны реквизиты помещения и описаны его технические характеристики;
- обязательно нужно прописать право собственности и обязанности стороны;
- в договоре прописывается, что государство или муниципалитет передаёт квартиру или другой вид недвижимости на безвозмездной основе;
- в договоре должны быть прописана и ответственность, которую будет нести новый владелец квартиры;
- в конце ставятся подписи сторон и дата составления договора.
Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров
- Правоустанавливающие документы:
- договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
- договор мены,
- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- свидетельство о праве на наследство,
- свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
- Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
- Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги — 2 экз.;
- Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
- При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
- Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
- Для получения льгот по оплате:
- инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
- для родственников — свидетельства подтверждающие родство.
Мена заключается в приобретении в собственность имущества без оплаты его денежными знаками или с их минимальным использованием. Деньги могут быть использованы для компенсации разницы в стоимости имущества. К договорам мены применяются правила, аналогичные договорам купли-продажи. Соглашение о мене имущества должно быть составлено в письменной форме, при этом его нотариальное удостоверение не обязательно и происходит по желанию сторон.
Соглашения о мене нередко применяются при обмене равноценного или близкого по стоимости жилья, с погашением разницы по соглашению сторон. Такие договора обязательно подлежат государственной регистрации. Главное условие соглашений мены: обе стороны должны иметь право собственности на обмениваемое имущество.
В тексте соглашения следует исчерпывающе описать предметы мены, указав их названия, количество, цену и т. д. Без указания цены обмениваемое имущество будет считаться равным по стоимости.
Договор Безвозмездного Передачи Товара Между Юр Лицами
НДС) невысока (5% или менее общей величины расходов на приобретение товаров), она может принимать «входной» НДС к вычету в общем порядке (см., например, Постановление ФАС СЗО от 16.10.2013 по делу N А52-32/2013). Ищем признаки товара А теперь вернемся к вопросам о том, какие рекламные материалы, используемые для передачи их неопределенному кругу лиц, отвечают признакам товара, а какие нет и почему, собственно, передача рекламных материалов, не признающихся товарами, не подлежит обложению НДС.
Но при проверке будьте готовы отстоять свои «образцовые» расходы перед проверяющими, вышестоящим налоговым органом, а возможно, и в суде. Тут вам могут помочь, в частности, такие аргументы
А передача образцов как раз и преследует такую цель. Таким образом, безвозмездной передачи товаров у вас нет, расходы обоснованны, «входной» НДС можно заявить к вычету. В бухучете надо сделать такие проводки.НК РФ) уменьшают налогооблагаемую прибыль, а уплаченный по ним НДС — уменьшает сумму НДС, причитающуюся к уплате в бюджет.
Стоит также упомянуть об особенностях применения налоговых вычетов по нормируемым расходам. В соответствии с п. 7 ст. 171 НК РФ сумма НДС по расходам, нормируемым для целей налогообложения прибыли, принимается к вычету в размере, соответствующем установленным нормативам. Сказанное означает, что НДС по сверхнормативным расходам к вычету не принимается.
Наличие указанного ограничения по сумме налоговых вычетов свидетельствует о том, что законодатель не рассматривал передачу товаров в рекламных целях в качестве самостоятельного объекта обложения НДС, иначе запрет на вычет НДС по сверхнормативным расходам лишен смысла. Поэтому логика и позиция фискальных органов, по нашему мнению, пока что идет вразрез с нормами налогового законодательства.
Внимание
НК РФ не может быть учтена, поскольку названная глава регулирует отношения по исчислению и уплате налога на прибыль. Таким образом, выводы судов в этом случае основываются на позиции налоговых органов, изложенных в письмах и разъяснениях, о которых мы уже упоминали
Рассмотрим положительную арбитражную практику по данному вопросу, согласно которой передача сувенирных товаров в рекламных целях не облагается НДС.
Таким образом, производительность труда – величина, обратная трудоемкости. Исходя из специфики исходных данных, она показывает, сколько продукции действительно выпускается данным производством в реально имеющихся производственных и экономических условиях в расчете на единицу затраченного производством живого труда.
2 Для анализа потенциала развития и жизнеспособности предприятия в рамках отрасли, в экономической теории используются такие показатели, как наличная и потенциальная производительность труда.Наличная производительность рассчитывается аналогично фактической, но в качестве исходных данных берут максимальное количество произведенной за период продукции при минимальных трудозатратах, то есть при условиях, когда производство работает в условиях минимизации и исключения сопутствующих издержек и простоев.
Члены Совета (двадцать один человек) назначаются Великим герцогом. В стране действует режим парламентской демократии. Депутаты парламента (шестьдесят человек), который так и называется – Палата депутатов, избираются сроком на пять лет путем всеобщих прямых выборов по системе пропорционального представительства.
Избирательное право предоставляется гражданам, достигшим восемнадцати лет. Вся полнота исполнительной власти принадлежит правительству, назначаемому Великим герцогом в составе председателя (государственного министра) и министров. Конституция требует, чтобы правительство состояло не менее чем из трех человек.
Следовательно, для признания сделки, которая специально не предусмотрена в нормах закона, заключенной необходимо наличие согласия сторон по существенным условиям всех сделок, входящих в состав смешанного соглашения.
В силу пункта 2 статьи 421 ГК безвозмездным признается такое соглашение субъектов гражданских отношений, которое предусматривает передачу чего-либо одной стороне другой без получения встречного возмещения (денег, иного имущества или возникновения обязательств). При этом сам момент передачи имущества подразумевает двоякое юридическое толкование, так вещь может быть передана как во временное пользование, так и в собственность.
Мена заключается в приобретении в собственность имущества без оплаты его денежными знаками или с их минимальным использованием. Деньги могут быть использованы для компенсации разницы в стоимости имущества. К договорам мены применяются правила, аналогичные договорам купли-продажи. Соглашение о мене имущества должно быть составлено в письменной форме, при этом его нотариальное удостоверение не обязательно и происходит по желанию сторон.
Соглашения о мене нередко применяются при обмене равноценного или близкого по стоимости жилья, с погашением разницы по соглашению сторон. Такие договора обязательно подлежат государственной регистрации. Главное условие соглашений мены: обе стороны должны иметь право собственности на обмениваемое имущество.
В тексте соглашения следует исчерпывающе описать предметы мены, указав их названия, количество, цену и т. д. Без указания цены обмениваемое имущество будет считаться равным по стоимости.
Требования закона на запрет дарственной и возможность легального обхода наложенных ограничений
Уже давно вошло в привычку у наших граждан одаривать, например, врачей или учителей подарками. Это такой своеобразный знак благодарности за поправленное здоровье или хорошую оценку знаний ребенка.
Но и подарки, как и любое другое имущество имеют свою настоящую стоимость. например, жилье или транспортное средство можно отнести к дорогостоящим вещам. Вот как раз для таких случаев и применяется так называемый запрет дарения, то есть жесткие правовые меры и по отношению к дарителю, и к одаряемому.
Будет нарушением Закона подарок в виде квартиры, если у владельца имеется долг по ипотеке, так защищаются права кредиторов на истребование своего имущества в случае невозврата долга. Полный список ограничительных мер по отношению к даримому имуществу перечислен в статьях 575 и 66 ГК РФ, в которых указываются возможные ущемления законных прав других юридических или физических лиц.
Но кроме указанных правовых мер есть и некое послабление, когда сделанный подарок не будет нарушать букву закона, например, если итоговая стоимость составляет не выше 5 МРОТ, а все, что выше этой суммы подпадает под ограничения.
Право собственности по договору приватизации
В соответствии с гражданским законодательством России право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права и внесение записи об этом в Единый государственный реестр прав. То есть, получив и подписав договор приватизации, гражданин еще не становится собственником жилого помещения.
Итак, заключительной стадией в процессе приватизации квартиры будет сдача договора приватизации и всех необходимых документов в Управление Росреестра. Далее его сотрудниками будет проведена правовая экспертиза предоставленных документов для регистрации права собственности.
На основании чего будет выдано выписка из ЕГРП либо отказ в регистрации с указание причины.
Мнение эксперта
Королев Александр Васильевич
Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализация — уголовное право. Знает о законе все.
Доли распределяются поровну между всеми собственниками. В этой ситуации каждый собственник своей доли вправе сам по своему усмотрению ею распоряжаться.
Если кто-то из них решит продать свою долю, то другие сособственники имеют право преимущественного выкупа. Это означает, что вначале тот, кто решил распорядиться ею обязан предложить выкупить долю другим дольщикам и только после их отказа может продать ее третьим лицам.
Однако возможен и другой вариант оформления квартиры — совместная собственность. Он возможен только между супругами. В этом случае не будет разделения долей и для того, чтобы ею распорядиться, кому-то одному нужно выделить доли.