Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать, что сам факт погашения кредита не приводит к автоматическому снятию обременения. Закладные регистрируются в Росреестре, и именно они снимают обременения, требуя определенные документы. Если банк утратил закладную, а заемщик закрыл долг, то первым делом следует взять справку о полном погашении задолженности. Она докажет, что клиент погасил и потеку и больше ничего не должен банку. Грубо говоря, он уже имеет право на получение всех прав на жилье. Банк обязан выдать данную справку.
Основные причины, по которым банк потерял закладную по ипотеке на квартиру
В большинстве случаев все проблемы, связанные с утратой данной ценной бумаги, вызваны длительным сроком кредитования. За 10-20 лет действия жилищного займа у финансовой организации может случиться всё, что угодно. Чаще всего банк потерял закладную по ипотеке, если:
- проявлена халатность персональным менеджером;
- осуществлялась транспортировка документации из филиала в головной офис или наоборот;
- проводилась процедура переучёта, ревизии, переезда и т.д.;
- была осуществлена передача документа третьим лицам по какой-либо причине (например, при введении процедуры санации, при продаже с целью получения оборотных средств, в результате банкротства и др.).
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Когда кредит погашен, в банке забирают документ о том, что кредит закрыт и можно снимать обременение с квартиры.
С этой закладной обращаются в Росреестр, где в течение трех рабочих дней снимают обременение с недвижимости. После этого квартиру можно продавать, дарить, выделять в ней доли.
Закладную можно оставить в Росреестре, или, получив на руки, хранить у себя. Юридическую силу она утеряла.
Получить из банка закладную с отметкой о погашении важно. В законе «Об ипотеке» сказано, что если она находится в руках залогодержателя, то это может означать невыполнение условий договора со стороны заемщика. На практике проблем это не вызывает, но в теории банк может выставить какие-то претензии, имея закладную у себя.
Банк вправе выслать закладную по почте заказным письмом, а также вручить лично в руки заемщику в отделении.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Для чего нужна закладная?
Поскольку ипотека выдается на большой период времени, до 30 лет, то финансовая организация должна обеспечить гарантию возвращения средств. Заложенное имущество уменьшает риски потери средств, в случае, когда заемщик не может погасить долг. Также, с помощью этой бумаги, можно повысить доверие банка к заемщику, при оформлении кредита, если у данного лица отсутствуют поручители и маленький официальный оклад.
В качестве заложенного имущества, может быть:
- земельный участок или дом, собственником которого является заемщик;
- документ может быть оформлен на квартиру, на которую будет оформляться ипотечный кредит;
- другая недвижимость, в том числе и коммерческая;
- нежилые строения (гараж, дачные постройки);
Что делать при рефинансировании
Закладная на квартиру по ипотеке при рефинансировании ипотечного займа переоформляется на новую кредитную организацию. Поскольку заемщик меняет один кредит на другой со сменой кредитора, то и предмет залога передается новому залогодержателю. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.
Таблица 1. Ставки рефинансирования ипотеки (декабрь 2021 г.)
| Наименование банка | Процентная ставка, % |
| ВТБ 24 | 10,7 |
| Сбербанк | 10,9 |
| Открытие | 11,99 |
| Раффайзенбанк | 9,99 |
После того, как все регистрационные мероприятия будут завершены, клиент получит ипотечный кредит в новом банке, передав ему в залог ту же самую квартиру. Старый банк получит необходимую сумму для погашения первоначального займа. Поскольку старая закладная аннулируется, оформляется новая, а значит и все расходы с этим связанные заемщик будет вынужден оплатить повторно.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке: образец Сбербанка
Перечень данных, которые должны быть отражены в закладной, а также общий порядок ее оформления указаны в главе 3 закона об ипотеке. Однако каждая банковская организация вправе устанавливать собственную форму данного документа с различным цветом бланка и порядком пунктов. Уточнить информацию можно в отделении или на официальном сайте банковской организации.
[offerIp]
Обязательные пункты залогового документа, установленные законодательно, следующие:
- Наименование и идентификационный номер. В качестве наименования указывается «Закладная»; номер, как правило, отражается в шапке документа.
- Сведения о залогодержателе (банковской организации). Должны быть указаны: название, адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо, номер лицензии, ИНН, КПП.
- Сведения о залогодателе (заемщике). Для физических лиц необходимо указание фамилии, имени и отчества, данных паспорта гражданина РФ, адреса регистрации, СНИЛС. Юридические лица указывают наименование полностью, адрес регистрации юридического лица, КПП, ИНН. Если залогодателем является не заемщик, а другое лицо, необходимо указать его данные. Однако такие ситуации встречаются достаточно редко.
- Информация о договоре ипотеки. Необходимо отразить дату заключения и номер договора, сумму займа, процентную ставку, величину ежемесячного взноса, график внесения платежей, Для займов в зарубежной валюте также потребуется указать обменный курс, что обеспечит установление правильной суммы долга и процентной ставки. Этот пункт один из самых важных, поскольку при нарушении условий ипотечного соглашения банковская организация вправе изъять залоговое имущество. Поэтому проверяйте правильность его заполнения максимально внимательно.
- Информация о залоговом имуществе: адрес расположения, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Цена по итогам оценки, а также цена, установленная независимым экспертом.
- Сведения о других обременениях на недвижимость: аренда, арест и так далее. Также указывается и факт отсутствия обременений.
- Подписи и печати. Ставится печать банковской организации, подписи сторон и дата подписания документа. Заемщик, являющийся юридическим лицом, также должен поставить печать.
Поскольку залоговый документ может быть передан другим финансовым организациям, на бланке, как правило, отводится место для информации о его передаче.
Как оформить электронную закладную на квартиру по ипотеке
Оформить электронную закладную стало возможно с 1 июля 2018 года. Для этого нужно заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги». Все необходимые документы предоставляются в электронном виде. Также на залоговом документе проставляются электронные подписи заемщика и банка-кредитора.
Оформленный таким способом документ передается на хранение в специальную компанию, которая занимается операциями с ценными бумагами (депозитарий). Хранение документа в электронном виде защищает его от возможной утери банковской организацией.
Электронная закладная на квартиру по ипотеке обладает следующими достоинствами:
- Электронная версия документа, в отличие от бумажной, защищена от риска утери.
- Банковская организация самостоятельно регистрирует такой документ, заемщику нет необходимости обращаться в Росреестр или МФЦ.
- Автоматическая передача документа на хранение в выбранный банковской организацией депозитарий сразу после окончания регистрации.
- Отсутствие необходимости написания заявления об аннулировании документа после полного погашения долга.
Стоит обратить внимание, что оформить электронный документ пока можно не всех банковских организациях. Поэтому бумажный вариант закладной все еще остается востребованным, и на законодательном уровне его отмена не планируется.
Что делать, если закладная по ипотеке утеряна?
Оригинал закладной передается на руки залогодержателю, который по желанию может передать этот документ третьему лицу. Если произошла утрата этой бумаги, то ее восстановлением по закону будет вынужден заниматься должник. Для этого придется отправиться в регистрационные органы и получить дубликат закладной. В действительности всеми вопросами по восстановлению закладной обычно занимается сам залогодержатель. В полученном дубликате основные данные будут такими как в оригинале, но при этом дубликат может иметь еще и некоторые отличия.Заемщику, который является залогодателем, после подписания и регистрации закладной рекомендуется снять копию с этого документа и зарегистрировать ее у нотариуса. Имея такой документ на руках можно быть уверенным в том, что в дубликате не будет никаких серьезных изменений в основных данных.
Иногда оказывается, что заемщик выплатил кредит, но банк не может снять обременение по причине утраты закладной. В этом случае кредитору вместе с клиентом, погасившим ипотеку, необходимо отправиться в регистрационные органы, и составить совместное заявление, по которому обременение будет снято с залогового имущества с обязательным погашением соответствующей записи.
Закладная – что это такое?
Для начала, что такое закладная. Для тех, кто не знает, эта информация будет полезна, для тех, кто уже в курсе – повторение – мать учения. Итак, закладная – неотъемлемый элемент ипотеки. Заключая с заемщиком договор ипотечного кредитования, банк принимает залог в виде недвижимости. Благодаря этому документу, банк имеет право получать деньги, которые ежемесячно платит заемщик. Этот же документ подтверждает право банка на недвижимость до полного погашения ипотеки заемщиком.
Как правило, закладную составляет банк, а заемщик лишь подписывает ее. В документе обязательно содержатся такие сведения, как:
- собственно наименование «закладная»
- данные о залогодателе и банке
- указание объекта и его характеристика
- срок действия обременения, то есть периода до полного погашения ипотеки
- данные о государственной регистрации ипотеки
- дата и подпись сторон
Снятие обременения через суд
Если банк отказывается оформить дубликат закладной или по какой-то причине это невозможно, необходимо обращаться в суд. В регистрационной палате придётся получить отказ в снятии обременения (по причине утери закладной) и обжаловать отказ в суде, который установит, что обязательства по ипотеке должником исполнены. Затем с решением суда о прекращении ипотеки нужно снова обратиться в регистрационную палату, и обременение должно быть снято.
Потеря банком закладной – неприятное событие, из-за которого затягивается снятие обременения с недвижимости. Но для решения этой проблемы придётся приложить усилия именно заёмщику – в данной ситуации он является заинтересованной стороной, а не банк. Все переговоры с банком по поводу подписания ее дубликата и прочих вопросов лучше вести в письменном виде: запрашивать официальные документы с печатью и подписью работника банка, регистрировать свои заявления и письма. Копии всех документов лучше оставлять себе – в случае возникновения разногласий потом легче будет доказать свою правоту. Если возникают какие-либо сомнения в законности действий банка – следует проконсультироваться с юристом. Иногда на устранение проблем со снятием обременения уходит несколько месяцев, и чем активнее заёмщик будет отстаивать свои права, тем быстрее будет решён вопрос.
Вам понравился контент?
Что банк может сделать с закладной
Стоит учесть, что закладная может храниться как в банке, так и в другом месте. Кроме этого, банк имеет право:
- Продать закладную полностью, так как она является ценной бумагой. При этом не требуется разрешение заемщика, так как данные в документе о нем не изменяются. Просто после продажи закладной платежи по ипотеке будет получать новый владелец, а не банк, выдавший ее. И этот новый владелец не сможет изменить условия кредитования в одностороннем порядке.
- Продать закладную частично. То есть, банк передает обязательства заемщика новому владельцу закладной не полностью. А платежи по ипотеке в соответствии с документом перечисляет ему самостоятельно. И такой вид продажи также не отражается на условиях кредитования.
Банк продает закладные в тех случаях, когда ему срочно нужны свободные деньги. О продаже заемщик может ничего не знать, но при оформлении ипотеки он должен быть уведомлен о возможных действиях банка (то есть, о праве банка продать закладную).
Кроме продажи банк имеет право обменять закладные. Например, поменять закладную на сумму 2 100 000 руб. на закладную другого банка на сумму 1 700 000 руб. В результате такой операции банк получит доплату в размере разницы – то есть, 400 000 руб.
Также банк имеет право выпустить эмиссионные бумаги (секьюритизация ипотеки). То есть, он разделяет сумму ипотеки на части, на которые выпускает ЦБ (ценные бумаги). Он имеет право их обменивать или продавать. И такие ценные бумаги могут приобрести как юридические, так и физические лица.
Нужно ли забирать закладную после погашения ипотеки
Закладная действует до тех пор, пока заемщик полностью не погасит ипотеку. Как только ипотека закрыта, заемщик обычно просит банк выдать ему закладную, написав заявление. Банк не имеет права отказать ему, поскольку после погашения кредита закладная перестает быть его собственностью. Заказать закладную можно по телефону горячей линии или непосредственно в офисе банка, который финансировал сделку.
В законе №102-ФЗ «Об ипотеке» не указаны сроки предоставления закладной банком. Поэтому банки устанавливают их самостоятельно. Так, например получение закладной в ВТБ или Сбербанке займет до 30 дней, а в менее крупных банках этот срок сокращен до нескольких дней.
Что делать после того, как получил закладную? Необходимо снять обременение с имущества. Для этого закладную, справку из банка о погашении кредита нужно подать в МФЦ. В течение нескольких дней обременение снимается, а результат заявитель увидит в выписке из ЕГРН.
Стоит учесть, многие банки самостоятельно отправляют информацию о закрытии ипотеки в Росреестр. Поэтому заемщику не требуется самостоятельно снимать обременение. Он просто получает на руки закладную и справку о закрытии кредита. А сведения в выписке ЕГРН обновляются в течение 3-х дней. Например, так поступает Газпромбанк.
Сбербанк предоставляет своим клиентам возможность снять обременение с имущества с помощью мобильного приложения, не выходя из дома, и при этом клиент может отслеживать статус обращения. Если же заявка на снятие обременения не выполнена, можно обратиться в отделение банка.