Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:
- Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
- Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
- Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
- Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
- Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
- Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
- Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
- Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
- Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
- Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
- Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
- Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
- Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
- Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
- Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
- Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
- Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:
-
смена газового оборудования на электрическое и наоборот;
-
проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;
-
перенос межкомнатных перегородок;
-
совмещение ванной и туалета;
-
изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;
-
увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.
Что относится к перепланировке?
Проектному согласованию подлежат:
- Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
- Смещение и постановка дверных заслонов;
- Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
- Преобразование проемов в перекрытиях;
- Снос части основных конструкций;
- Образование коридора;
- Изменение кухонного пространства, санузла;
- Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
- Соединение санузлов;
- Получение новых помещений;
- Увеличение жилой территории за счет нежилой;
- Замена газовых установок на иные;
- Перенос электробытовых точек, топливных систем;
- Проведение вентиляционных выходов.
Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
- Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
- Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
- Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
- Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
- Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.
Категорически запрещается:
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Не считаются перепланировкой действия по:
- Проведению косметических работ;
- Установление дополнительных дверей;
- Монтаж входных загородок;
- Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
- Устанавливание новой сантехники.
Также строго запрещается:
- Увеличивать площадь санузла за счёт жилого пространства;
- Оборудовать кухонную зону под санузлом соседей;
- Размещать кухню над жилым помещением соседей;
- Устанавливать вход в ванную из комнаты или кухни (приемлемо разместить вход из спальни, если в квартире есть второй санузел с унитазом);
- Перекрывать доступ к инженерным узлам (стоякам и счетчикам, вентиляторам);
- Оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей снизу;
- Подключать систему обогрева «тёплый пол» к общедомовой системе отопления;
- Устранять дверное полотно из кухонного дверного проема, если на кухне установлена газовая плита.
Что является перепланировкой?
Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.
- Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
- Перенос двери считается перепланировкой квартиры?
Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.
Другие варианты:
- если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
- когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.
Как и где узаконить изменения
Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.
Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.
Ряд статей Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок получения разрешения на перепланировку. Установлены основания, влекущие невозможность получения такого разрешения.
На рассмотрение полученных от собственника документов комиссии отводится 45 дней.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление работ по перепланировке является несоответствии работ строительным нормативам. Если выясняется, что в результате перепланировки будут нарушены права третьих лиц, то в ее проведении также будет отказано.
Вы не получите разрешение комиссии, если обнаружится, что были поданы не все документы из перечня необходимых. В таком случае вы сможете повторно обратиться в данный орган, приложив недостающие документы. В других случаях решить проблему можно только в суде.
Учтите! Если вы произвели перепланировку в частном доме, не получив соответствующего разрешения, вам назначат штраф.
Легализация переустройства явочным порядком
После проведения перепланировки квартиры, не требующей согласования, нужно уведомить соответствующие органы о проведенном ремонте. Это нужно, чтобы избежать проблем при продаже жилья.
Если вы планируете осуществить продажу жилья через банк, а узаконить переустройство не успели, услугами банковского учреждения воспользоваться будет нельзя. Учреждение обязано заказать техпаспорт, а в нем сотрудники Бюро технической инвентаризации обязательно сделают пометку о неузаконенной самостоятельной перепланировке. Вряд ли новый владелец жилья захочет возиться с узакониванием внесенных вами корректив в конструкцию жилого помещения.
Для оформления технического паспорта вы должны обратиться в БТИ и вызвать эксперта на дом для проведения осмотра. Сделав нужные замеры, специалист сделает вывод о том, что ваша перепланировка не нарушает правила эксплуатации жилых помещений и не угрожает другим жильцам. Если все условия соблюдены верно – получите Акт приемки через 10 дней, а на его основании можно будет оформлять новый Техпаспорт.
Что разрешается без наличия разрешения
Любой действие по перепланировке можно выполнить, если на это нет запрета в нормативно-правовых актах.
Важным является то, чтобы ремонтное действие относилось к перепланировке. Это нужно потому, что часть работ относят к реконструкции (например, установка антресоли), а для данной категории нет нужды брать разрешение.
Данный этап подразумевает выполнения работ, которые делают в подобных работах:
- расширение и/или перенос кухонной комнаты на место нежилого пространства (например, коридора, кладовой и т.д.). Потребуется соблюдать законы относительно солнечной инсоляции, размера площади;
- расширение мокрой зоны либо санузла на месте нежилой площади, с потребностью обустройства гидроизоляции в будущем;
- поменять форму перегородок (если они не являются несущими), разделяющих нежилые комнаты;
- делать демонтаж подоконника в монолитных домах с установкой окна между балконом и лоджией и помещении внутреннего типажа;
- осуществление демонтажных действий подоконников в кирпичных домах, если плиту балкона держат не заземления, выполненные с наружной стороны; или если заземление достаточно;
- осуществление демонтажа подоконников в панельных жилых домах, построенных до конца 2007 года. Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП. В процессе обследования жилого помещения определяют ширину и место, где будет проём;
- обустройство любого размера проёма в несущих стенах монолитных и кирпичных домах. Место под новый проём, его ширина и другие параметры определяются только после проведения заблаговременного осмотра помещения;
- создание отверстии в несущей стене панельного дома, который построили до 2007 года. Можно проводить подобные работы в домах более позднего года постройки, если и построил не МНИИТЭП. Место и параметры проёма определяются аналогичным образом;
- демонтированные фрагментов наружной стены и порожки в монолитном доме, если останется после робот противопожарный простенок;
- изменение пола;
- проведение работ по переустановке сантехнических приборов (а именно душа, унитаза, и т.д.) в месте, где размещается мокрый участок;
- объединение кухни, оснащение электрической плитой жилого помещения, путём снесения разделяющих перегородок;
- установка электроплит взамен аналога, который использует газ, при достаточном объёме мощи;
- объединение соседних жилых помещений (квартир) в любом положении, если они принадлежат одному хозяину;
- устраивать лоджию, в размещённых на первом этаже квартирах. Для этого потребуется общий сбор жильцов;
- перенос радиаторной батареи на другие стены. Жилищной инспекцией обычно встречается негативно замена радиаторной батареи на конвектор, который размещается в полу.
Несомненно, за одну статью невозможно рассмотреть все виды перепланировки, ведь есть немало дополнительных мероприятии, тесно связанных с данной процедурой, достичь согласия, с которыми можно лишь зависимо от чиновника, который выполняет проверку.