Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компания бронирует клиенту квартиру: как оказать услугу и не остаться без оплаты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни. Один из них мы уже описывали выше:
— оплата по договору бронирования может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика. «Раннее бронирование часто позволяет «промерить спрос» – установить, насколько проект интересен инвесторам», – говорит Ирина Доброхотова.
«В условиях ажиотажного растущего рынка или просто при недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда девелоперу приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене, – соглашается Денис Бобков. – Эти случаи, увы, стали нередки за последний год на московском рынке новостроек. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях».
«Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой. В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Что такое бронирование квартиры?
Термин «бронирование» вызывает ассоциации с заказом номеров в гостиницах и иных объектах, предназначенных для временного проживания. Но этот термин употребляется и в других случаях, например:
бронирование (закрепление) на воздушном судне пассажирского места и провозной емкости для перевозки пассажира, багажа, груза на определенный рейс и дату (п. 8 Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей», утв. приказом Минтранса России от 28.06.2007 № 82);
приватизация забронированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Бронирование как услуга представляет собой резервирование определенного имущества (имущественного права) для заказчика за плату на определенный период с правом последнего его приобрести. Вне зависимости от того, воспользуется он правом приобрести это имущество (имущественное право) или нет, он обязан оплатить услугу, если исполнитель докажет, что она была оказана надлежащим образом.
Предметом договора бронирования квартиры на практике, как правило, является предоставление клиенту за плату преимущественного права на приобретение согласованной квартиры, индивидуализированной определенными параметрами (этаж, секция, расположение и др.) с обязанностью компании не реализовывать ее другим лицам в течение определенного периода. Объектом бронирования может быть как вся квартира, так и ее часть (например, изолированная комната), доля в праве на квартиру, а также иные объекты (нежилые помещения, машино-места). Бронировать объект можно с целью его дальнейшего предоставления по различным договорам: купля-продажа, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.
Положение в договоре бронирования о том, что клиенту предоставляется преимущественное право на приобретение жилья, не означает, что у клиента возникает преимущественное право в том значении, которое придается этой конструкции действующим гражданским законодательством РФ (например, преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение преимущественного права, установленного договором, является нарушением обязательства компанией перед потребителем и влечет наступление для нее негативных последствий в виде гражданско-правовой ответственности, но не дает потребителю права требовать признания заключенной в нарушение его преимущественного права сделки недействительной или требовать перевода на себя прав и обязанностей по ней. Для преимущественного права в рамках отношений бронирования закон подобной возможности не предусматривает (в отличие от нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности по п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Даже если такие последствия установлены в договоре между клиентом и компанией, требования клиента не будут обоснованными. Дело в том, что договор не создает прав и обязанностей для третьих лиц, которые в нем не участвуют (абз. 1 п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420 ГК РФ), он порождает обязательственную связь только между его сторонами — компанией и потребителем (клиентом).
Однако в случае нарушения компанией своих обязательств потребитель вправе отказаться от договора, потребовать возврата внесенной им платы за бронирование, возмещения иных убытков, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от всех присужденных в его пользу денежных сумм, если заявленные им требования компания не удовлетворила добровольно. Такие правомочия вытекают из положений Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1). Он также может потребовать применения к компании специальных мер ответственности, если они были предусмотрены договором.
Отказ клиента от сделки не лишает компанию права на вознаграждение
Компания также считается выполнившей свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине отказа от сделки потребителем (Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.07.2014 по делу № 33-27498/14).
Если же клиент отказался от договора бронирования, но самостоятельно приобрел тот же объект, компания вправе требовать оплаты услуг. В таком случае суд сопоставляет приобретенный клиентом объект по предварительному или основному договору купли-продажи или по договору долевого участия в строительстве с условиями договора бронирования объекта, который должен быть зарезервирован за клиентом на определенное время, проверяет момент заключения такого договора. Если приобретенный объект соответствует условиям договора бронирования, а договор был заключен в срок, на который осуществлялось бронирование, то компания считается выполнившей свои обязательства перед клиентом и получение ею вознаграждения является правомерным.
На случай, если клиент откажется от заключения основной сделки по приобретению объекта недвижимости в связи с тем, что ему не будет одобрен кредит в банке или по иным причинам, в договоре бронирования в интересах компании желательно указывать, что услуга по резервированию квартиры считается оказанной при условии, что компания зарезервировала квартиру для клиента и была готова ее предоставить по его требованию до согласованной даты. При этом услуга считается оказанной вне зависимости от причин отказа клиента от ее получения и заключения сделки.
Формулировка условия о предмете договора бронирования таким образом обеспечивает правомерность получения компанией вознаграждения за свои услуги, поскольку услуга, за которую устанавливается и взимается плата, заключается не в комплексе тех или иных действий, а просто в резервировании объекта для клиента. При доказанности выполнения данного обязательства у компании есть право на получение вознаграждения за свои услуги в полном объеме.
Еще раз подчеркнем, что вознаграждение компании за бронирование квартиры следует в договоре формулировать именно как плату за ее услугу по резервированию на определенный срок, а не как меру ответственности, отступное или иным подобным образом, чтобы в случае спора не возник вопрос о правомерности ее удержания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.10.2014 № 33-14625/2014). Указание вознаграждения как платы избавляет от необходимости дополнительно указывать на то, что внесенная денежная сумма остается у нее даже при отказе клиента от основного договора до момента окончания срока его исполнения.
От ситуации отказа клиента от сделки важно отличать отказ от самой услуги бронирования, заявленный клиентом до момента окончания действия договора. Такой отказ влечет обязанность компании возвратить уплаченные средства, поскольку право клиента на отказ от договора возмездного оказания услуг или от посреднического договора не может быть ограничено: оно императивно определено законом (п. 1 ст. 782, абз. 2 п. 1 ст. 977, п. 1 ст. 1003, ст. 1010 ГК РФ). По этой же причине возможность его реализации не может быть также поставлена в зависимость от уплаты заказчиком каких-либо сумм или выполнения дополнительных условий (например, соблюдение срока при подаче уведомления об отказе от договора). Эта позиция касается любых договоров, правило о которых предусматривает право сторон на отказ от него (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 по делу № А40-152130/13-56-222, А40-1371/2014).
Если же отказ клиента от договора был направлен компании после того, как истек срок резервирования квартиры, то он правового значения не имеет, поскольку свои обязательства компания выполнила. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе клиента от ее внесения компания вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с него задолженности (ст. 309, 310 ГК РФ).
Надо заметить, что возможность предоставления квартиры клиенту в собственность должна существовать не абстрактно. Компания действительно должна быть готова к передаче объекта в собственность: либо сама владеть им на праве собственности, либо заключить соответствующее соглашение с собственником квартиры о ее выкупе.
Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?
Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев застройщики оценивают услугу в 30–100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.
Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры — это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи.
«Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал.
Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе.
Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсуждённым со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь даёт время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать «надо – не надо»», — считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.
Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование — это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость её до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».
Договор бронирования: подводные камни при покупке квартиры в новостройке
Одним из первых документов, с которого начинается эпопея с покупкой квартиры, является договор бронирования. Для чего он нужен, что в нем должно быть прописано, что будет, если его расторгнуть — попробуем разобраться.
Если покупатель пришел к застройщику — это не всегда означает, что он принял окончательное решение, сравнил несколько вариантов и выбрал свой, достал из копилки деньги и полностью готов купить квартиру.
Обычно человек хочет посмотреть еще что-то или же ему нужно собрать документы, получить одобрение по ипотеке, найти деньги на первоначальный взнос.
Но квартира, ради которой он пришел в офис продаж, ему нравится. Чтобы ее не купил кто-нибудь другой, ее бронируют — ставят в резерв.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Как проверить застройщика при покупке квартиры
Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки. Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:
- Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
- Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
- Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
- Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.
С 2022 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Существует два варианта бронирования: либо бесплатное, либо платное. Как правило, за короткий срок в несколько дней застройщик новостройки не будет требовать оплаты за бронирование. Но если договор бронирования оформляется на более длительный срок, то размер оплаты будет разным и будет зависеть исключительно от срока бронирования.
Если договор бронирования заключается на срок от месяца до трех месяцев, то платеж будет составлять 2,5% от стоимости квартиры. И если есть возможность, то вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы данный платеж вошел в конечную стоимость жилья.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.
А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.
Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.
В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.
Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.
Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.
Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.
Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.
Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.
Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.
РИЭЛТО/ЕР — как правильно?
Слово «риэлтор» не так давно появилось в нашем лексиконе, но сразу стало распространенным. Как правильно оно пишется до сих пор мало, кто знает.
Обращение к словарям не решает проблемы, так как различные источники не дают однозначной информации.
К примеру, «Большой словарь иностранных слов» предлагает грамматическую форму — «риэлтЕр» (от английского real estate — недвижимость).
А в словаре Новикова «Практическая рыночная экономика» тот же самый термин пишется как «риэлтОр».
В «Универсальном бизнес-словаре» Лозовского, Райзберга и Ратновского опять-таки встречается «риэлтЕр» (от английского обозначения профессии — realter), но при этом авторы предусмотрительно указывают, что возможно и написание слова как «риэлтОр».
За разрешением проблемы необходимо обратиться к профессионалу.
«Это совершенно нормальное явление, — комментирует заведующая кафедрой русского языка КемГУ, д.ф.н., профессор Алевтина Николаевна Ростова. — Язык — механизм очень гибкий, он мгновенно откликается на нужды общества. В экономике мы сейчас ориентируемся на Запад, подстраиваемся под западную модель отношений, поэтому нам никак не обойтись без иностранных «маркетингов», «брокеров», «менеджеров» и т. п. «Риэлтор» — тоже термин заимствованный, а когда слово переходит в другой язык, оно переживает различные процессы преобразования, видоизменения: и смыслового, и фонетического, и, в том числе, графического.
Пока идёт процесс приспособления слова к новой языковой среде, пока оно не приняло окончательной формы, возможны и «риэлтОр», и «риэлтЕр», вот только «риЕлтора» однозначно быть не может. Мне кажется, через Е термин пишется на английский манер, а через О — на американский. Лично я предпочла бы написать «риэлтОр».
Есть, правда, одна существенная особенность: если в официально зарегистрированном вами названии организации в той или иной форме употребляется наименование этой профессии, то в дальнейшем и вы, и все ваши партнёры будут обязаны писать его юридически верно. Отсюда — разночтение в написании: Российская гильдия риэлторов и Кузбасская гильдия риэлтеров — именно в таком виде названия этих организаций прошли государственную регистрацию.
Впрочем, не столько важно написание — «риэлтОр» или «риэлтЕр» — главное, чтобы оба из них оказались честными агентами по недвижимости, грамотными маклерами при операциях с жильём и профессиональными посредниками при продаже/покупке недвижимости.