Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Как долевое финансирование трансформируется в проектное
Теперь за проектным финансированием предполагаемого строительства застройщику надлежит обратиться к уполномоченному банку. Однако никто не лишает девелопера возможности вести работы за собственные средства без использования финансов дольщиков. Если строительство дома велось с привлечением банковского кредита, то погасить его средствами со счетов «эскроу» застройщику удастся только после сдачи объекта. Планируется, что к проектному строительству в ближайшем будущем сможет перейти вся отрасль. Благодаря использованию такого инструмента удастся минимизировать риски тех граждан, которые задействованы в долевом строительстве.
Уже с 01.07.2019г. у застройщиков исчезнет возможность пользоваться средствами дольщиков напрямую. Источником финансирования строительных работ станет проектное финансирование.
Причем тут проектное финансирование
Воспользоваться средствами покупателей на эскроу-счетах застройщик может лишь после завершения строительства. Если девелоперу недостаточно собственных средств для возведения жилого комплекса и ему не обойтись без кредита, то он обращается в банк за проектным финансированием и получает займ на отдельный счет. Банк в свою очередь контролирует стройку и платежи подрядчикам, чтобы избежать нецелевого расходования финансов и исключить ненужных субподрядчиков. Такая процедура позволяет дольщику вернуть потраченные средства в случае незавершения строительства.
При возведении дома на собственные средства девелопер сам выбирает эскроу-агента из перечня уполномоченных кредитных организаций, который размещен на сайте Центробанка и соответствует установленным правительством критериям. На 1-ое июля этого года в списке 91 кредитное учреждение.
Если претворять в жизнь проект застройщику придется на кредитные средства, счет нужно открыть в банке, взявшемся за проектное финансирование строительства. Эта же кредитная организация будет параллельно выступать держателем счетов эскроу всех дольщиков дома, который возводит девелопер.
Поскольку в случае и с эскроу, и кредитом для застройщика фигурирует один банк, кредитное учреждение использует деньги дольщиков как источник дешевого фондирования по займам девелопера. Проще говоря, успешная реализация квартир на этапе строительства даст застройщику возможность уменьшить процент по взятому им кредиту.
В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:
- гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
- защищенность покупателя от мошенничества;
- бесплатное открытие и обслуживание;
- отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
- гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
- страхование вклада;
- самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
- неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительстве
- Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
- Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
- Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
- Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
- Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
- Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
- За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
- В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
- Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
- Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
- Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
- Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.
Последовательность шагов при заключении сделки
В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.
Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:
- Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
- Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
- Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
- Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
- После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
- После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
- После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.
Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика
Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.
К минусам нововведения относится следующее:
- Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
- За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
- Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
- Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.
Однако есть и несомненные плюсы:
- Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
- Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).
Какие застройщики работают с эскроу-счетами
01.05.2019 вступает в силу постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, которым определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно документу застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:
- Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
- Готовность объекта составляет от 30%.
Меньшая готовность объекта допускается в следующих случаях:
- Готовность не менее 15%, если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью или когда договором предусмотрена передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры и снос аварийного жилья.
- Готовность не менее 6%, если застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.
Представители компаний советуют не тянуть с покупкой жилья и высказывают единую точку зрения: после 1 июля цены вырастут. Скорее всего, действительно, в сегменте недорогого жилья так и будет: там можно ожидать «урезания» скидок на старте продаж и неплохую ценовую динамику по мере строительства. А вот в более дорогих проектах рост цен неочевиден, так как, например, жилья уровня бизнес-класса на рынке предостаточно. Подробнее об этом читайте в статье «Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Преимущества и недостатки эскроу-счета
| Плюсы | Минусы |
| У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся. | Открыть эскроу-счет можно не во всех банках. |
| У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку. | Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять – необходимо сначала расторгнуть договор. |
| Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. | За открытие эскроу-счета банки берут комиссию. |
| Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными. Счет эскроу нельзя арестовать. | В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег. |
Какие существуют риски эскроу?
- Только покупатели квартир сохраняют право на жилье в случае банкротства застройщика. Если дольщик приобретает апартаменты, он может рассчитывать только на возврат средств.
- Страховка по счету эскроу при банкротстве застройщика покрывает не больше 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, остальные деньги при возврате «сгорят».
- Не получится вернуть деньги с эскроу-счета без серьезных причин. Банк блокирует внесенные средства, поэтому ими нельзя будет воспользоваться.
- По эскроу нельзя вернуть проценты, уплаченные по ипотеке. Застройщик может обанкротиться, а выплаты по кредиту покупателю никто не вернет.
- В новостройках с эскроу цены выше. Раньше застройщики получали деньги от покупателей и строили дома на них. Теперь девелоперам нужно брать кредит или строить на собственные деньги. Они могут повысить стоимость на жилье, чтобы компенсировать расходы на проценты по проектному финансированию.
Выводы — достоинства и недостатки покупки через эскроу-счет
|
Достоинства |
Недостатки |
|
— бесплатное открытие и использование; — гарантия полного возврат средств в случае банкротства застройщика; — счет нельзя арестовать; — банк хранит деньги до завершения строительства; — можно расторгнуть договор в одностороннем порядке при особых условиях. |
— при банкротстве банка возвращается не более 10 млн руб.; — возврат денег по эскроу не компенсирует рост цен на жилье; — при банкротстве застройщика покупателю не вернут уплаченные проценты по ипотеке. — не все банки могут открыть эскроу-счет; — не начисляются проценты. |
Как вести бухучет по счёту эскроу?
Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид:
1. Открываем счёт эскроу.
Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.
Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы.
2. Покупатель зачисляет средства.
На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи.
В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу».
3. Оформляем сделку купли-продажи.
Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно.
4. Рассчитываем целевой кредит.
Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;
Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67
— начислены проценты за пользование кредитом.
5. Передаём документы.
Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
6. Передаём квартиру дольщику.
Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры.
Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33».
8. Получаем права на пользование счётом.
После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита.
Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:
Дебет 67 Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения кредита и процентов.
10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт.
У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается.
Где открывать эскроу-счет? Во сколько он обойдется?
Скорее всего, счета эскроу можно будет открыть в банке, обеспечивающим финансирование строительства объекта. Поэтому выбора у покупателя наверное не будет. Возможно, будут указывать даже конкретное отделение для открытия счета.
А вот платить за открытие такого счета ничего не потребуется, он будет полностью бесплатным. Правда, и процентов на лежащую на счете сумму вам не начислят. Поэтому если не желаете пару лет держать свои средства «мертвым грузом», можете откладывать деньги на покупку жилья на стандартный вклад с начислением процентов.
Однако тут существует риск значительного повышения цены квартиры к моменту сдачи объекта. Заключение же соглашения ДДУ с последующим перечислением средств на эскроу-счет позволит вам зафиксировать цену на этапе котлована.