Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?
Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.
Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:
- обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
- факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
- кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
- просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.
К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.
Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.
Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
✓ 2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
✓ 2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
✓ 13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.
Важно! Если у участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.
Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
Если вид разрешенного использования участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Классификатор видов разрешенного использования
В России действует классификатор видов разрешенного использования, который был утвержден в соответствии с приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года. В соответствии с классификатором, каждый муниципалитет для конкретной территориальной зоны устанавливает:
- основные виды разрешенного использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды пользования землей.
В общей сложности в классификатор входят 12 видов разрешенного использования.
|
№ |
Вид функционального использования земельного участка |
|
1 |
Сельскохозяйственное использование – садоводство, рыбоводство, пчеловодство |
|
2 |
Застройка жильем – для ИЖС, ведение подсобного личного хозяйства, многоэтажная застройка жильем |
|
3 |
Общественное использование ОКС (объектов капитального строительства) – соцобслуживание, здравоохранение, просвещение и образование |
|
4 |
Предпринимательство – рынки, объекты торговли, магазины |
|
5 |
Отдых – туристическое обслуживание, спорт, рыбалка и охота |
|
6 |
Деятельность производственного характера – энергетика, тяжелая промышленность, связь |
|
7 |
Транспорт – обустройство автодорог и т.д. |
|
8 |
Обеспечение безопасности и обороны – охрана госграницы, обеспечение ВС |
|
9 |
Деятельность в сфере изучения природы, особой охраны, санаторная деятельность |
|
10 |
Водные объекты – сооружения гидротехнического характера |
|
11 |
Участки земли общего пользования – улично-дорожные сети, благоустройство и т.д. |
|
12 |
Земельные участки общего назначения – ведение садоводства, огородничества |
Какие есть ВРИ в России
Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:
- 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
- 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
- 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
- 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
- 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
- 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
- 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
- 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
- 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
- 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
- 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
- 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
- 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство
Как ВРИ влияет на земельный налог
От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.
Это связано с тем, что сумму налога пытаются привязать к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли, кадастровая стоимость и налог будут существенно выше, чем у участка для размещения объектов благоустройства.
Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому налог будет выше.
Когда может понадобиться изменение?
Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.
Как изменить ВРИ участка: порядок действий
1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли
Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.
Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:
- Выписка из ПЗЗ о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
- Градостроительный план.
- Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.
2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка;
ВРИ земель разделены на три группы:
- основные;
- условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
- вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
Во время приобретения конкретного участка, можно оценить все положительные и отрицательные стороны такого вложения.
Недостатки земель под ИЖС:
| При нахождении в городской черте не экологичный характер | а также высокая цена |
| Размер участка ограничен | высокий налог на землю |
Минусы земельных участков ЛПХ:
- Отсутствие сформированной инфраструктуры.
- Сложности при регистрации, если у земельного надела нет присвоенного адреса.
Преимуществ у анализируемых участков больше:
| ЛПХ | отсутствуют ограничения, связанные с границами приобретенного участка, проживание в экологически чистом районе, нет ограничений на число птиц и скота, а также площади обрабатываемых участков |
| ИЖС | возможность регистрации на постоянной основе, обеспечение развитой инфраструктурой, применение вычета налога, потенциальная возможность внести объект недвижимости как залог в банк и т.д. |
Какие налоги на земли ЛПХ в 2021 году?
Юридический статус позволяет платить только два налога: на землю в собственности и на недвижимость и технику. За арендованную землю налоги не предусмотрены.
Пенсионеры от уплаты налогов освобождаются.
Ни налога на прибыль, ни НДС, ни отчислений с заработной платы работников у владельцев ЛПХ нет. Доходы от реализации продукции налогом также не облагаются. Достаточно предъявить справку из местной администрации, что продукты произведены в ЛПХ.
Часто хозяева продают на рынке цветы, мясо, молочные продукты и возникают вопросы о кассовых аппаратах. Касса обязательна только для организаций и ИП.
Если земля не используется или используется не по назначению, то владельцу грозит штраф и изъятие надела с последующей продажей на аукционе.
Закон предусматривает такие случаи:
- Нецелевое использование земли на протяжении 3 лет.
- Во время владения ухудшилось качество участка или экологическая обстановка.
- Изъятие земель для государственных нужд.
- Отчуждается участок, площадь которого превышает законную норму.