Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три ответа, которые отпугнут мошенников при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Общие признаки мошенничества
Покупка недвижимости для большинства граждан — нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
- Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
- Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.
Каждый признак прямо не указывает на обман. Например, неполный пакет документов объясняется промедлением в работе уполномоченных органов. Но при любом нарушении нужно вести себя крайне осторожно или пользоваться помощью профессионалов, которые помогут разобраться в сложившейся ситуации.
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Что изначально должно насторожить Покупателя
Среднестатистический россиянин приобретает объект жилой недвижимости 1 раз в 30 лет. Это значит, что далеко не у каждого гражданина РФ есть достаточная юридическая осведомленность и нужный опыт для своевременного выявления мошенника. Преступники знают это и пользуются этим, – они всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами.
Однако для любого потенциального приобретателя существуют правила предосторожности. Так, следующие признаки должны вызвать у Покупателя подозрение:
- Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (общему метражу, количеству комнат, их санитарному состоянию и пр.). Часто Продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и спешка могут свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
- Продавец уклончиво отвечает на вопросы Покупателя, юлит и не договаривает всей информации.
- Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые Покупателем. Даже если Продавец затягивает с предоставлением как минимум 1 документа, это уже повод задуматься.
Логично, что соответствие этим пунктам не будет напрямую указывать на мошенника. Например, отсутствие какого-либо важного документа может быть связано с промедлениями в работе государственных органов, а не с желанием Продавца обмануть Покупателя. И все же эти признаки могут косвенно свидетельствовать о том, что в действиях Продавца и в истории квартиры что-то «нечисто».
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Сложности с доказательством вложения личных средств
Главная проблема при разделе квартиры в суде заключается в том, что деньги с точки зрения закона обезличены. При всей очевидности ситуации на практике возникает довольно сложная схема. Продаётся квартира, за неё продавцом получаются деньги. Дальнейшая судьба этих денег суду неизвестна. Затем покупается другая квартира. За новую квартиру тоже платятся некие деньги. И факт вложения в эту покупку денег, вырученных от продажи первой квартиры, не очевиден. Можно предположить, что все средства от продажи квартиры одного из супругов этот супруг оставил себе. Затем истратил на какие-то свои личные или на бытовые семейные нужды. Установить связь между двумя сделками в отсутствие письменных доказательств будет, скорее всего, невозможно. Следовательно, приобретённая в браке квартира будет считаться совместной собственностью супругов и поделена между ними поровну.
Как плавило, такие сделки представляют собой так называемую «цепочку». То есть продаётся одна квартира, и сразу приобретается другая. Но суд может и не принять это во внимание. В практике нашей юридической фирмы был случай, когда договоры были подписаны у нотариуса в одно время и одновременно зарегистрированы. Даже номера нотариальных бланков, на которых они были распечатаны, шли подряд. Однако все эти обстоятельства не убедили суд. Он посчитал, что это разные сделки, и новая квартира целиком была признана совместным имуществом.
Важно! Чтобы не попасть одну из ситуаций, описанных выше, правильно оформляйте получение денег от продажи квартиры, купленной до брака, и оплату вновь приобретаемой квартиры.