Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ: как считать неустойку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы получить причитающуюся неустойку, дольщику необходимо подготовить письменную претензию, в которой изложить все обстоятельства и свои требования. Претензия вручается представителю застройщика лично или рекомендованным письмом, лучше – с описью вложения. Также необходимо проследить, чтобы застройщик расписался при получении претензии. К письму прикладываются документальные подтверждения фактов, изложенных в претензии: копия договора долевого строительства, квитанции о внесении средств и т.д.
Как пользоваться калькулятором
Инструкция по использованию калькулятора неустойки за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
- Введите сумму задолженности (расчёт ведётся в рублях).
- Укажите начало периода просрочки и день фактической оплаты.
- Укажите, физическое или юридическое лицо претендует на выплату неустойки (для физического лица размер неустойки исчисляется из 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для юридического лица – из 1/300.
- Обозначьте как применять процентную ставку: по периодам действия ставки, на день наступления обязательств или на день фактического исполнения.
- Нажмите «РАССЧИТАТЬ». Полученный результат можно сохранить в doc-файл.
Когда можно требовать неустойку
Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:
- ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия
Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.
- ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
- В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
- Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.
Как правильно считать неустойку по ДДУ?
Для определения суммы понадобится цена договора, дата передачи объекта по договору и дата подписания акта (или сегодняшнее число). У нас как в конструкторе: можно использовать разные варианты применения ставки рефинансирования – мы все предусмотрели и добавили три опции:
- Расчет на текущую дату или на день подписания акта приема-передачи. Калькулятор будет учитывать ключевую ставку, действующую на день, указанный вами в третьем поле.
- Дифференциальный расчет. Сервис учитывает все коэффициентные изменения и рассчитывает пени по периодам действия ставки ЦБ, выводя итоговую сумму.
- Расчет с наибольшей суммой возмещения — инструмент подберет наиболее выгодный для вас вариант в зависимости от введенных показателей.
Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
Описание работы калькулятора по ДДУ
Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.
При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.
Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.
Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.
|
Подскажите, пожалуйста, а как рассчитать компенсацию по ДДУ, если ставка рефинансирования за период просрочки поменялась 3 раза? Придется вычислять отдельно по каждой ставке или нужно взять какую-то одну? |
В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что размер неустойки определяется в соответствии со ставкой рефинансирования, действовавшей на день исполнения обязательства.
Верховный Суд в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 уточнил, что при возникновении просрочки передачи объекта применяется неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательства.
То есть, исходя из позиции Верховного Суда, к расчету берется ставка рефинансирования, действовавшая в тот день, когда жилье должно было быть передано по ДДУ.
Но судебная практика по этому вопросу разная. Суды взыскивают суммы, рассчитанные: 1) по ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи, 2) по ставке, действовавшей на дату, когда акт приема-передачи должен был быть подписан, 3) отдельно по каждому периоду действия ставки рефинансирования за период просрочки.
Лучший вариант расчета – тот, который является для вас наиболее выгодным.
|
Хоть считай неустойку, хоть не считай, суды все равно всегда снижают сумму в несколько раз |
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта
Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).
Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.
Приведем пример расчета. Исходные данные:
- цена ДДУ — 3 млн руб.;
- срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
- фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
- участником ДДУ является гражданин.
Расчет:
- просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
- на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
- поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
- сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.
Как пользоваться калькулятором ДДУ
Алгоритм расчёта довольно прост:
- Указываете сумму ДДУ.
- Далее вводите дату начала просрочки обязательств — следующий день после той даты, которая указана.
- Вводите дату фактического исполнения обязательств или сегодняшнее число, если квартиру вы ещё не получили.
- Выбираете физическое или юридическое лицо (для физических лиц калькулятор сам умножит сумму на 2).
- Согласно определению от 24.10.2017 N 41-КГ17-26 Верховного Суда Российской Федерации при взыскании неустойки по ДДУ применяется ставка рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
После ввода данных нажимайте кнопку «рассчитать». Полученный результат можно распечатать, скопировать или получить постоянную ссылку.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Расчет неустойки по формуле
Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:
- формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей,
- формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.
Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.
Когда и за что можно требовать неустойку
Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.
Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.
Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:
- просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
- несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.
При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).
Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.
ИЩЕТЕ ОНЛАЙН КАЛЬКУЛЯТОР НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ?
Застройщики могут писать околесицу в договорах и у дольщиков возникают вопрос «А с какого же дня вести расчет». Разбираемся.
У вас может быть одна или две даты в договоре.
Например у вас одна дата. Дата передачи объекта. Срок — до 31.12.20. Тогда просрочка начинается с 1 января 2021.
А может быть две даты: ввод дома в эксплуатацию и передача объекта. При этом глава о «передаче объекта» говорит о подписании акта приёма передачи в течение 2-12 месяцев со дня ввода дома. В итоге прибавляем 2-12 месяцев к дате ввода и получаем первый день просрочки.
Посредник может умолчать о ДДУ при покупке квартиры. Если, к примеру, цена ДДУ меньше уступки, продавец захочет, чтобы вы об этом не знали.
Ведь вы начнете задавать вопросы и выясните, что при отказе от квартиры вам вернут меньше, чем вы заплатили. А в случае задержки строительства — выплатят в 2-5 раза меньше неустойки. Поэтому вы, вероятно, сто раз подумаете.
За копией ДДУ обратитесь:
- К продавцу ДДУ
- К застройщику
- В Росреестр
Если первые откажут, то Росреестр согласится.