Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Узаконение самовольных построек через суд: на что обратить внимание
Выбирая в качестве способа защиты признание права на СП, необходимо обратить внимание на выводы правоприменителя о том, в каких ситуациях исключено удовлетворение указанных требований:
- недопустимо обосновывать приобретение прав на СП давностью владения (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- нельзя признать право собственности в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ, на недвижимость, созданную до 01.01.1995 (постановление президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11);
- при наличии признаков СП, возникших в результате реконструкции, в признании права может быть отказано (постановление президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/05 по делу № А55-13192/03-2);
- нельзя узаконить право собственности на часть СП (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).
Шаг 1 судебного оформления — составление иска
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Чем грозит непризнание права на самовольную постройку
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления
Чтобы подготовить проектную документацию, проводится обследование незаконной постройки, определение ее фактических характеристик. Обычно это делает сама проектная организация, так как ей предстоит учесть все строительные нормы и правила в готовом проекте. При обследовании используются методы визуального осмотра, инструментальной диагностики конструкций, расчеты допустимых нагрузок. Также будет проверяться, не нарушает ли самострой общий правила застройки на данной территории, интересы владельцев соседних объектов.
Разрешения на строительство или реконструкцию выдаются на основании проекта, подготовленного проектной организацией. В этом документе проектировщик должен подтвердить, что состояние объекта и выполненные работы отвечает всем показателям безопасности. Проект содержит все необходимые расчеты, схемы, обоснования безопасности.
Проектная документация должна пройти экспертизу безопасности. Проводить такую проверку могут государственные и негосударственные экспертные организации. Экспертное заключение вместе с проектом передается в органы госстройнадзора для получения разрешения на строительство.
Дачная амнистия 2021 для самовольных построек
Объект, выстроенный на чужой земле, признается незаконным и подлежит сносу. Застройщик никоим образом не сможет оформить его в собственность и использовать по прямому назначению. Законный владелец земли имеет право истребовать удаления неправомерной постройки, путем подачи негаторного иска. В том случае если строитель объекта владеет частью земельного надела, ему необходимо привести факты, доказывающие использование при строительстве только своей площади участка, иначе право обладания будет за другим владельцем. При этом данному лицу надо будет возместить строителю понесенные им траты. Индивидуально будет определяться стоимость построенного объекта.
Пример:
Гражданином был подан в суд иск с требованием сноса выстроенного спортивного клуба, занимавшего 18 см территории, принадлежавшей истцу. Судебная инстанция отклонила иск, посчитав незначительным захождение клуба на его участок. Апелляционная комиссия так же приняла сторону ответчика. Истец не смирился и дошел со своей претензией до Верховного суда РФ. Последним было отмечено подтверждение факта владения истца участком с доказательством факта захождения в ее собственность. Дело было направлено на новое рассмотрение.
Если объект построен на земле, которая не была за кем-либо оформлена, его правомерности добиться сложнее. Если земельный участок числится на балансе района или города, требуется определение его целевого назначения. Такой может считаться земля, относящаяся с оберегаемым ресурсам лесного или водного фондов, или земля, на которой расположены объекты культурного и исторического наследия – любое построение на таких землях воспрещается. А самовольно построенный объект подлежит сносу.
Согласно положениям ГК РФ легализация подобных объектов допустима, если:
— целевая значимость земельного надела допускает застройку;
— построенный объект соответствует принятым нормам СНиП и допустимо дополняет ландшафт земельного участка;
— права третьих лиц, в числе которых владельцы частных участков, не нарушены;
Правомерность объекта осуществляется через администрацию или суд. Строитель и владелец имеет право оформить доверенность на легализацию выстроенного объекта. Однако чаще всего ему может потребоваться разрешение от органа местного самоуправления, а получить его довольно сложно.
Оформление во владение осуществляется в 2 шага. Сначала администрации предъявляются доказательства правомерности объекта, с полным соответствием его всем градостроительным нормам. Затем объект регистрируется в виде собственности в ЕГРН, а его новый владелец получает из Росреестра необходимую выписку.
Существует 2 метода легализации: административная и судебная. Первая выполняется с участием ГЗК или специальной комиссии, старательно пресекающей любую попытку своевольного строительства. Вторая происходит путем подачи иска, сбора доказательной документации, проведения экспертного оценивания, участия в судебных слушаниях и т.д. Этот вариант считается более сложным. Хотя зачастую только он является доступным. И для отсутствия проблем, лучше сразу заручиться поддержкой грамотного юриста.
Гражданин, по-прежнему, может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ — 25.10.2001 в соответствии с ч. 1, 2 ст. 49 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости». Для этого в Росреестр нужно представить заявление на государственную регистрацию прав и любой документ, который подтверждает право гражданина на земельный участок. Например, государственный акт о предоставлении гражданину участка или свидетельство о праве гражданина на участок. Если таких документов нет, можно представить выписку из похозяйственной книги, которую выдает орган местного самоуправления. Право собственности на земельный участок зарегистрируют за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее. Регистрацию произведут и в том случае, если в документе, который подтверждает право гражданина на земельный участок, не указан вид права или нельзя его определить. В этой ситуации считается, что участок предоставлен гражданину на праве собственности.
После регистрации земельного участка можно приступать к оформлению прав на объекты, расположенные на нем.
Не стоит забывать, что после окончания действия «Дачной амнистии» упрощенный порядок будет отменен и для регистрации прав на земельные участки и объекты, расположенные на них, Вам придется:
- Сформировать границы Вашего участка, осуществить их кадастровый учет и зарегистрировать право на участок в соответствии с требованиями законодательства РФ;
- Уведомить орган власти о начале и об окончании строительства, либо признать в судебном порядке Ваше право собственности на самовольную постройку или реконструированный объект;
- Поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право на него.
Специалисты нашей фирмы окажут квалифицированную помощь:
- В постановке на кадастровый учет и регистрации Вашего земельного участка, жилого дома – как вновь построенного, так и реконструированного.
- В подготовке уведомительной и технической документации на ваши постройки.
- В согласовании документов во всех необходимых инстанциях вплоть до получения уведомления о соответствии построенного (реконструированного) объекта заявленным параметрам (ссылка на статью об уведомлениях).
Имеем большой опыт в оформлении самовольных построек в судебном порядке. Представляем интересы в судах всех инстанций с предварительной подготовкой документов и доказательств, необходимых для достижения положительного результата.
Поможем с оформлением земельных участков в собственность или аренду. Организуем кадастровые работы, сделаем необходимые запросы, подготовим все документы для обращения в муниципальные органы и обратимся от Вашего имени с заявлением о предоставлении земельного участка на Ваше имя на любом праве.
Результат нашей работы — постановка земельного участка и построек на кадастровый учет и государственная регистрация прав на них.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Самострой: Как узаконить, что потребуется для регистрации и оформления
Для решения проблемы нелегального строительства, так называемого самостроя, в 2006 году была введена так называемая «дачная амнистия». Она позволила провести регистрацию и узаконивание домов, построенных на землях разного назначинея, в том числе и сельскохозяйственного назначения по упрощенной процедуре.
Регламентировалась амнистия ФЗ-93. В законе не было срока окончания программы, поэтому за время своего своего существования она постоянно продлевалась. Но с 1 января 2017 года амнистия действует в не совсем упрощенном режиме как раньше. Теперь владельцам домов, не успевших воспользоваться упрощенной процедурой, придется регистрировать постройку по новым правилам. Рассмотрим, к чему нужно быть готовым, начиная узаконивание дома на земельном участке.
Получение права собственности в добровольном порядке
Прежде чем обращаться в суд и начинать длительную тяжбу, нужно попробовать провести узаконивание самостроя в общем порядке. Это возможно при следующих обстоятельствах:
- земельный участок, на котором располагается самострой, допускает строительство на нем конкретного объекта;
- постройка должна соответствовать требованиям, предъявляемым к подобного типа зданиям или сооружениям (например, высота потолков в жилом капитальном доме не может быть ниже 270 см, а минимальная ширина коридоров – 85 см и т.д.);
- самострой не должен нарушать права и интересы владельцев соседних земельных участков;
- здание или сооружение должно быть безопасным для окружающей среды и людей (требование относится к строительным материалам и технологиям возведения).
Ответственность за незарегистрированный объект недвижимости (самострой)
Кроме того, что самострой невозможно продать или передать по наследству, к владельцам такой недвижимости могут быть применены жесткие административные санкции:
- Наложение штрафа в размере от 1000 до 5000 рублей.
- Начисление имущественного налога за последние 3 года и наложение штрафа в размере 20% от суммы задолженности.
- Начисление налога в двойном размере за объект недвижимости, который не был поставлен на учет в течение 10 лет с момента приобретения земельного участка.
- Снос самостроя. По существующим правилам затраты по демонтажным работам компенсируются за счет лица, который инициировал возведение.
Способы легализации самовольной постройки:
Когда объект уже возведен, остается только выбрать, каким путем узаконить самострой.
- Упрощенная легализация – решение вопроса путем переговоров с местной администрацией;
- Легализация, путем обращения в суд.
При легализации объекта упрощенным способом, необходимо обратится в местный муниципалитет и составить заявление, и предоставить пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность;
- согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
- документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок;
- технический план;
- межевой план территории.
Рассмотрение вопроса в суде — процесс более долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты:
- есть ли в наличии документы, подтверждающие право собственности. Если таковых нет, необходимо решить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ;
- если объект построен на участке под индивидуальное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — проблем не возникнет. В случае, если земельный участок предназначен под иное, то потребуется перевести территорию в необходимую категорию;
- письменное пояснение от соседей о том, что объект не создает не удобств и не заступает на их границы;
- соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений.
Собрать необходимые документы и разрешения необходимо до подачи иска в судебные органы.
Так же, для проведения экспертизы потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению. В результате проверки будет составлен акт, который подается вместе с иском в судебные органы. В случае положительного решения суда гражданин получает постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.
Легализация самостроя чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания требует знания законов, большой подготовки и сбора необходимой документации.
Особенности легализации самостроя
Собственник коммерческого, производственного или промышленного здания после окончания строительства должен получить разрешение на сдачу объекта (ОКС) в эксплуатацию. Но такое разрешение выдано не будет, если изначально не было получено согласия государственного надзорного органа на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Проигнорировав указанные требования, застройщик впоследствии не только не сможет зарегистрировать свою недвижимость, но и получит административный штраф, а также предписание о сносе незаконно возведённого строения. Чтобы не попасть в ряды самовольных застройщиков, следует правильно и своевременно легализовать самострой.