Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить переплату по ипотеке — рабочие способы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
У кaждoгo бaнкa cвoй пepeчeнь тpeбoвaний, нo ocнoвнoй пaкeт дoкyмeнтoв тaкoй:
📄 пacпopт зaeмщикa;
📄 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe;
📄 кpeдитный дoгoвop и гpaфик плaтeжeй;
📄 cпpaвкa oт paбoтoдaтeля пo фopмe 2-НДФЛ;
📄 кoпия тpyдoвoй книжки;
📄 cпpaвкa oт бaнкa-кpeдитopa oб ocтaткe дoлгa.
Бoльшинcтвo бaнкoв тpeбyют coбpaть вecь пaкeт дoкyмeнтoв, кaк ecли бы вы cнoвa бpaли ипoтeкy – тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт нa квapтиpy, cпpaвкy из БTИ oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeтoв, выпиcкy из EГPН, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa, coглacиe cyпpyгa, экcпepтнoe зaключeниe o cтoимocти квapтиpы.
Кoмиccии зa peфинaнcиpoвaниe бaнк нe бepeт, нo дoпoлнитeльныe pacxoды тoчнo вoзникнyт: нoвый бaнк пoтpeбyeт coбpaть нoвый пaкeт дoкyмeнтoв. Пpидeтcя зaнoвo oплaчивaть cпpaвки и зaвepять дoкyмeнты y нoтapиyca.
Пocлe пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa нyжнo бyдeт cнять oбpeмeнeниe c зaклaднoй и, ecли пoлyчeнный кpeдит зaлoгoвый, зapeгиcтpиpoвaть oбpeмeнeниe пo нoвoмy дoгoвopy ипoтeки в Pocpeecтpe. A пoкa вы этoгo нe cдeлaeтe, пpидeтcя плaтить бaнкy пoвышeнный пpoцeнт пo кpeдитy.
Кpoмe тoгo, вaм пpидeтcя пepeoфopмить cтpaxoвкy: пoмeнять выгoдoпpиoбpeтaтeля, измeнить peквизиты кpeдитнoгo дoгoвopa, в oтнoшeнии кoтopoгo зaключeнa cтpaxoвкa, вoзмoжнo дaжe дoбaвить кaкиe-тo нoвыe oпции. Пpидeтcя yчecть и тpeбoвaния к cтpaxoвым кoмпaниям, кoтopыe выдвигaeт вaш нoвый кpeдитop — пpeжнeй кoмпaнии мoжeт пpocтo нe oкaзaтьcя в eгo cпиcкe. Ecли пpидeтcя oфopмлять cтpaxoвкy зaнoвo, тo, cкopee вceгo, cтapый cтpaxoвoй взнoc вaм нe вepнyт: cлyчaи пepeнoca ocтaткoв co cчeтa xoть и вcтpeчaютcя, нo вce-тaки oчeнь peдкo.
Ecли квapтиpa oфopмлeнa в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть, дoгoвop peфинaнcиpoвaния пpидeтcя oбязaтeльнo yдocтoвepить y нoтapиyca. Cтoимocть ycлyги — oкoлo 15 тыcяч.
Как рефинансировать ипотеку
Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.
Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:
- Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
- Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
- Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
- Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки
- рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
- услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
- рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
- оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
- заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
- рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
- оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
- банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
- подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
- при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
- рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.
Выбор банка для рефинансирования
Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.
Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.
Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.
Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:
- остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
- кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
- у клиента нет задолженности по действующему кредиту.
Каковы затраты на рефинансирование
Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.
После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.
Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.
Возможные причины отказа в перекредитовании
Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.
Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.
Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?
Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.
На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:
- процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
- выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
- хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
- срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
- погашение производится равными частями;
- комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
- лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
- в обязательном порядке наличие залога;
- возможность досрочного возврата долга;
- взимание штрафов за просрочку;
- выдача средств только в безналичном порядке;
- повышение процентной ставки при отказе от страховки.
Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:
- платежеспособны;
- не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
- имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.
Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.
- Уточнить в «родном» банке, нет ли у них услуги понижения процентной ставки. Эта процедура позволяет снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
- Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчеты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором.
- Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.
- Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.
- Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
- Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
- Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
- Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
- Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
- Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
- Подписать договор в новом банке.
- Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
- Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
- Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
- Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
- Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
- Оформить страховку на объект залога.
- Получить измененный график платежей.
- Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.
Сколько занимает рефинансирование ипотеки?
Как правило, весь процесс состоит из пяти этапов: 1. Оценка заемщика.
2. Оценка залога (объекта недвижимости).
3. Сделка (подписание договора).
4. Выдача кредита.
5. Перерегистрация залога на нового кредитора.
В зависимости от банка и индивидуальных особенностей сделки, процедура может занять разное количество времени. Если все делать оперативно, то можно уложиться в 1,5 недели. При сборе документов нужно иметь ввиду, что некоторые справки имеют свой срок годности.
КомментарийСветлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:
— Как правило, изначально заемщик лично обращается в отделение банка или консультируется по телефону «горячей линии». Далее он подает заявку на рефинансирование своего займа. Пакет документов при этом стандартный: анкета, паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документы по квартире. Заявку мы рассматриваем оперативно, не более двух дней. Чаще всего заемщик узнает решение в этот же день или на следующий. Потом он заказывает отчет об оценке недвижимости, берет справки об остатке задолженности и отсутствии просрочки в том банке, который ранее выдал кредит. Следует учитывать, что справки эти, как правило, действительны непродолжительное время (чаще всего до 5 дней). Поэтому очень важна оперативность и согласованность действий между банком и заемщиком в процессе проведения сделки.
Сколько времени займет и сколько будет стоить рефинансирование ипотеки?
Если все идет по плану, не возникает никаких проблем с документами и соблюдаются сроки, то оформление рефинансирования займет 2-3 месяца. Что касается стоимости оформления, то платить придется за оценку недвижимости, за снятие и наложение обременения на недвижимость, а также за перевод средств со счета нового банка на счет старого банка для погашения кредитной задолженности. Плюс не забываем про стоимость оформления страховки. Последний пункт является самой большой статьей затрат. Средняя стоимость оформления всех документов обычно не превышает 15-20 000 р.
Ну, а если нет времени или желания вникать во все тонкости, или вы столкнулись с отказом банка провести рефинансирование, на этот случай есть страховой и ипотечный брокер INFULL. Проконсультируем, проанализируем и поможем оформить рефинансирование ипотеки.
Потребует ли рефинансирование доплаты?
Это зависит от условий. Если вам удастся договориться о рефинансировании в своем банке, скорее всего, платить не придется, поскольку снижение ставки для своего же заемщика – не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (изменение договорных условий). Поэтому если банк согласен рефинансировать ипотеку, заемщику будет комфортнее пройти процедуру у него.
При рефинансировании в другом банке, заемщику нужно быть готовым к дополнительным расходам. На подготовку документов нужно потратить около 10-15 тысяч рублей. Сумма включает плату оценщику недвижимости (порядка 5 тысяч рублей) и плату за регистрацию новой ипотеки (госпошлина составляет 1 тысячу рублей). Кроме того, чтобы получить справки, где указана информация о характере погашения, остатке задолженности и реквизиты, придется заплатить действующему кредитору еще около 1 тысячи рублей. Хотя некоторые банки не берут платы за такие документы.
Также, вероятно, заемщику придется оплатить нотариальный сбор (от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей) и переоформить страховку (в этом случае нельзя точно назвать стоимость, поскольку она зависит от множества факторов).