Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заемщику увеличить шансы на одобрение ипотеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Как банк принимает решение о выдаче ипотеки
Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.
В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.
Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит
Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.
Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.
Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.
Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.
Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:
- работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
- кредитную историю в бюро кредитных историй;
- репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.
После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.
Как улучшить свои шансы на одобрение
Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.
Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода
Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.
Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.
Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.
В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.
Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.
Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.
Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.
Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.
Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.
Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.
Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.
Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:
- работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
- стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
- прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Что нужно для получения ипотеки
Перед тем как получитьипотеку, следует изучить, что для этого нужно. У большинства банков существует типичный набор требований к клиентам, которых интересует ипотека. Они должны соблюдаться, прежде чем получить одобрение прошения об ипотечном займе.
Различные требования появляются не просто так, а чтобы банки были уверены в платежеспособности клиента, которому нужна квартира, прежде чем он сможет взять кредит. Поскольку суммакредита большая, а срок ипотеки составляет десятилетия, банк обращает внимание не только на правильность составления документов, но и на возраст заемщика, его рабочий стаж, доход.
Начнем с возраста, поскольку это требование одно из самых очевидных, когда оформляется ипотека. Минимальный возраст, как правило, составляет 20-21 год. Что касается максимальных возрастных рамок, как правило, они составляют до 65 лет, хотя некоторые банки могут предлагать кредитование для людей в возрасте до 75 лет. Учтите, максимальный возраст рассматривается на момент, когда кредит не получен, а выплачен. То есть, если кредит оформляется на 25 лет, то чтобы выплатить его к 75 годам, взятиекредита должно осуществляться в 50 лет. Если не вписываетесь в возрастные рамки, можете взять кредит на срок поменьше.
Отправьте заявку в банк
Иногда можно взять ипотеку без первоначальноговзноса, но такую возможность предлагают далеко не все банки. С помощью первоначального взноса банк убеждается, что клиент может вернуть деньги. Если вас устроит практически любой вариант ипотеки, заполнить заявку можно онлайн. Достаточно перейти на сайт выбранного банка. Оформление будет проходить в режиме реального времени. Когда заявка оформлена, останется только принести документы, чтобы официально её подкрепить.
Ипотека будет одобрена, но только для тех лиц, которые принесли бумаги на взятие кредита и максимально отвечают требованиям кредитной организации (например, могут внести даже крупные первоначальные взносы). Хотя на основании онлайн-заявки банку удобнее проверять клиента. Даже до того, как будущий заемщик принесет документы.
Изучите кредитный договор
Кредитный договор – это один из самых важных документов, когда оформляется ипотека, потому получив его и прежде чем подписывать, необходимо тщательно изучить текст. Иногда в договор включают малозаметные, но крайне невыгодные для заемщика пункты. Это редкая практика, но все же встречается.
Убедитесь, что в договоре есть вся информация. Например, что является предметом ипотеки, во сколько его оценили, в течение какого срока действуют обязательства, какой размер первоначальных взносов. Если рассматриваемой информации в договоре об ипотеке нет, документ не будет считаться действительным. Но могут быть и другие важные пункты, вроде дополнительных пошлин, комиссий, штрафов и т.п.
Иногда в договоре есть пункты, ограничивающие права заемщика на имущество после того как они решили взять кредит. Например, пока квартира в ипотеке её нельзя продавать, менять место жительства и т.п. Также жилье нельзя сдавать в аренду, делать ремонт, что предусматривает перепланировку.
Нельзя чтобы в договоре были пункты о платных дополнительных услугах, что предоставляет банк. Эти пункты противоречат закону, потому следует либо убрать их из договора, либо сменить банк, где оформляется ипотека, и больше с рассматриваемой организацией не сотрудничать. Также убедитесь, что размеры первоначальных взносов соответствуют стандарту.
Обязательное страхование, не такое «обязательное». Получить страховку нужно для заложенного имущества, но не более. Потому если банк навязывает услуги по страхованию, это также плохой знак. Нельзя включать в договор запрет на досрочное погашение ипотеки, когда квартира уже куплена.
Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.
«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только \»белая\» зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
На решение влияют различные факторы, поэтому, чтобы повысить вероятность одобрения займа, нужно:
Убедиться в отсутствии задолженностей. Проверить информацию можно на сайте ФССП. Также стоит заказать отчёт о своём кредитном рейтинге в БКС. Физические лица могут получить эту услугу бесплатно дважды в год.
Представить данные о дополнительном доходе, имуществе или транспортных средствах в собственности.
Позаботиться о первоначальном взносе. Крупный первый взнос говорит о заинтересованности человека в приобретении недвижимости, ведь клиент не захочет терять внесённую сумму и будет соблюдать обязательства по кредитному договору.
Предоставить достоверную информацию о доходах, месте работы и так далее. Кредитная организация всё равно узнает все данные о заёмщике, поэтому не имеет смысла вводить её в заблуждение.
Воспользоваться специальными условиями. Перед подачей заявки стоит узнать о действующих ипотечных программах: молодая семья, льготная ипотека, жилищные кредиты с материнским капиталом и другие. Так, Альфа-Банк предлагает ипотечное кредитование с господдержкой по ставке от 5,99% годовых.
Увеличить шансы поможет привлечение созаёмщика. В этом случае будут учитываться доходы ещё одного лица при расчёте размеров обязательных платежей. Альфа-Банк позволяет привлекать до трёх созаёмщиков.
Большинство россиян вначале подают заявку на ипотеку в банк, и только после одобрения приступают к поиску жилья. Но часть граждан поступает иначе. Вначале подыскивает квартиру, а потом делают запросы в банки. Во втором случае есть дополнительные риски. Особенно, если покупатель передает продавцу залог за жилье, а потом получает отказ на ипотеку в банке. Залог могут не вернуть, что вызовет еще большую досаду у несостоявшегося покупателя.
Финансово-кредитные учреждения советуют придерживаться первого пути. Для покупателя рациональнее получить одобрение ипотеки и затем договариваться с продавцом потому что:
Сбербанк дает своим заемщикам 3 месяца на покупку жилья по ипотеке. До 2019 года срок действия одобрения составлял 60 дней, и клиенты не всегда укладывались в отведенное время. Поэтому было принято решение продлить период.
Для крупных российских городов 90 дней приемлемый срок. Здесь большой рынок новостроек, а также вторичного жилья. Если клиент переживает, что не уложится в срок, то может обратиться к услугам риэлтора. Агентства по поиску жилья быстро подберут массу подходящих вариантов.