Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.
Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.
Достоинства:
- Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
- Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
- Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
- Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.
Недостатки:
- Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
- Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
- Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.
Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.
Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Как перейти на непосредственное управление домом
Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:
- Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.
- Проведение собрания. Как уже говорилось выше, решение о переходе на новую форму управления многоквартирным домом принимаются всеми собственниками. Процедура осуществляется на основе проведения очного или заочного голосования. Первое подразумевает проведение собрания с закрытым голосованием, второе – принятие письменных заявлений от жильцов. Какой бы способ не был выбран, жильцы обязаны решить три вопроса: принять утвердительное решение о смене формы управления домом на непосредственную и определить ответственное лицо.
- Заключение договоров. Представитель жильцов или группа ответственных лиц, обязаны заключить договора с обслуживающими компаниями. Выбор организаций ложится на их плечи, он должен исходить из количества предоставляемых услуг и цен. Возможно заключение контрактов с различными организациями. К примеру, одна будет отвечать за уборку подъездов, вторая – придомовой территории, третья – озеленение двора. Цена услуг может варьироваться в различном диапазоне, поэтому стоит изучить предложения различных компаний.
Согласно Жилищному кодексу РФ, на собрании желательно присутствие всех собственников квартир, однако это не обязательно. Владельцы квартир могут проигнорировать приглашение, не пожелав принимать участие в голосовании. При этом необходимо учитывать, что решение будет абсолютно законным, если проголосовало более половины жильцов дома. После принятия, оспорить его можно будет только в суде.
Жильцы дома вправе доверить третьему лицу заключать договора от своего не только с обслуживающими организациями, но также и поставщиками услуг. Это дает возможность подписать контракты с компаниями по поставке электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.
Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.
Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.
Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.
При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.
Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.
При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.
Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.
Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:
- копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
- копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
- копия техпаспорта на МКД;
- заявление директору о подписании прямых договоров.
Непосредственное управление МКД: пошаговая инструкция, собрание собственников, переход на самоуправление
Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.
Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.
Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.
ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.
Самоуправление домом как его создать какие нужны документы
На самом деле, Конституция РФ и Федеральный Закон № 131«Об общих принципах организации местного самоуправления» однозначно определяет, что местное самоуправление (т.е. форма осуществления народом своей власти) может быть создано на части территории уже существующего Муниципального образования. Территория местного самоуправления может быть ограниченна домом и придомовой территорией, на которой происходит местное самоуправление. Эта территория и является тем «кирпичиком», той функциональной единицей, из которой и формируется в дальнейшем группа домов, жилой микрорайон, Муниципальное образование. Первичное звено местного самоуправления в городах — это многоквартирные дома и придомовые территории. И в соответствии со ст. 33 ФЗ № 131, граждане вправе участвовать в осуществлении местного самоуправления в «иных формах, не противоречащих Конституции РФ»
, поэтому с точки зрения закона создание местного самоуправления в виде «местного самоуправления многоквартирного дома» абсолютно легитимный гражданский акт. Таким образом, местное самоуправление многоквартирного дома — это форма осуществления народом своей власти на части территории Муниципального образования (дом, группа домов, квартал, микрорайон) самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно вопросов местного значения, исходя из интересов населения.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Плюсы и минусы непосредственного управления / Город Сокол
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.
Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно
Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.
Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:
| Плюсы | Минусы |
| К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. | При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки. Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше. |
| Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. | Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется. |
| Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? | Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности. |
| Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. | Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления. |
Порядок и контроль финансирования
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.
Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.
Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.
Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.
О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:
Плюсы и минусы непосредственного управления
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,
Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.
Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.