Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка стоимости земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Стоимость и порядок оплаты • Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета
Процедура 1. Подача заявки 2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки 5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 6. Подписание сторонами акта об оказании услуг
Основание для отказа • В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы» • Отсутствие предоплаты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Как производится оценка земельного участка?
Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:
- недостаточно разработанная законодательная база;
- специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
- малоразвитость локального рынка земли в целом.
Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:
- ;
- определение кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка земельных участков
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.
- На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
- На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
- Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Ценность земли как недвижимого имущества
Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.
-
Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
-
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
-
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
-
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.
Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.
Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:
- Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
- Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.
Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.
Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:
- Для получения ипотечного займа на строительство дома;
- Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
- Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
- Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
- Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
- Для реализации участка через аукцион;
- Для заключения соглашения об аренде;
- Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.
Процедура производства оценки земельных участков
Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.
На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.
На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.
Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.
Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.
Порядок проведения процедуры
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).
Процедура оценки земельного участка
Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:
- Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
- Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
- cсогласование результатов исследования;
- cоставление отчета по проведенной работе.
Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.
В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.
Требования к оценщикам и стоимость их услуг
Стоимость оценки дома и земельного участка могут определять лица, имеющие соответствующие полномочия. Действующее законодательство Российской Федерации наделяет правом проводить оценку объектов недвижимости независимых экспертов. Это лица, которые:
- имеют соответствующую лицензию;
- являются членами профильного СРО;
- имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
Наличие этих документов дает эксперту право оценить дачу, коттедж или другой объект.
Саморегулируемая организация (СРО) – это некоммерческое объединение предприятий, созданное по территориальному или отраслевому признаку. Деятельность СРО контролируется государственными органами надзора.
Стоимость услуг оценщика определяется индивидуально. На формирование цены влияет ряд факторов, среди которых:
- удаленность объекта недвижимости;
- цели проведения оценки;
- срочность выполнения работ и так далее.
Поэтому о том, сколько стоит оценка дома и земельного участка, следует спрашивать непосредственно оценщика, которому собственник недвижимости намерен доверить выполнение этой задачи.
Что учитывают эксперты при проведении оценки
Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:
- Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
- Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
- Экологическую ситуацию в районе.
- Рельеф местности и качество земли.
- Состояние построек.
- Тип и этажность дома.
- Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
- Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
- Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.
На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:
- Кадастровая цена используется для налогообложения.
- Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.
В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.
Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.
Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.
Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:
- При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
- Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
- Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.
В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.
Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.