Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Нюансы при замене арендатора
Переуступка прав аренды имеет свои особенности:
- Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
- Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
- Необходимо согласие собственника.
- Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:
- пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
- выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
- возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.
Когда нужно согласие арендодателя на перенаем
Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.
Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.
Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Условия передачи участка в безвозмездное пользование
Передача земельного участка в безвозмездное пользование проводится на основании договора и законодательных норм. Ссудодатель обязан предоставить надел со всем относящимися к нему документами и предметами, ссудодержатель — вернуть его в срок в том же виде и состоянии с учетом предполагаемого нормального износа.
По ст. 42 гл. 6 ЗК РФ земледержатель обязан:
- использовать участок только по его целевому назначению;
- сохранять все знаки геодезического и межевого делания надела;
- не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды;
- следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять земельные, водные и лесные ресурсы;
- проводить освоение земли в соответствии с договором;
- не допускать ухудшения плодородия почвы;
- не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.
Передача надела в безвозмездное пользование не исключает прав третьих лиц, например, сервитуариев.
Ограничения в использовании участка при субаренде
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Отдельные особенности и нюансы
Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:
- переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
- уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
- уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
- уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
- право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.
Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.
Плюсы и минусы такого решения
Преимущества:
- Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
- Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
- Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
Недостатки:
- Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
- Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
Данный вид аренды нежилого помещения находится в поле гражданско-правовых отношений. Основные положения содержатся в Гражданском кодексе РФ (ст.388—390).
Если арендованная недвижимость находится в собственности государства, переуступка возможна только после проведения аукциона. Нормы и правила проведения торгов обозначены в законе №135-ФЗ от 26.07.2006г. (с изменениями, вступившими в силу с 04.05.2018г.) “О защите конкуренции”.
Статья 575 ГК РФ содержит прямой запрет на передачу арендных прав на безвозмездной основе. Соответственно, объект в пользование может передаваться только за определенную плату.
Статья 615 ГК РФ содержит перечень прав и обязанностей арендатора. В п.2 обозначены следующие возможности:
- возможность субаренды;
- передача прав аренды в качестве залога по обязательствам;
- уступка прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу;
- предоставление права аренды организациям в качестве уставного капитала.
Нюансы при замене арендатора
Переуступка прав аренды имеет свои особенности:
- Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
- Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
- Необходимо согласие собственника.
- Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.
Особенность процедуры переуступки, отличающая её от ряда других сделок, которые могут быть выполнены с землёй, в том, что здесь возможна передача участка третьей стороне во временное пользование. Такое может потребоваться в ряде случаев, если расторгнуть договор аренды с собственником невозможно. Следующая отличительная черта – как только будет заключён договор переуступки, первичный арендатор теряет все права и полномочия на использование территории, а новый арендатор их обретает. Вместе с правами к нему переходят и обязанности, которые прописаны в соглашении.
Преимущество закона, позволяющего выполнить переуступку, в том, что в процессе именно государство выступает в роли гаранта сделки. Поэтому права всех сторон сделки не будут нарушены.