Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности аренды муниципальных нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.
Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
24.08.2015
Все имеющиеся государственные торговые и офисные площадки реализуются по тендерному принципу даже в аренду.
С 2008 года вся аренда государственных помещений, находящихся в муниципальной собственности, проводится с помощью торгов и аукционов. Введена данная мера была для того, чтобы соблюдался закон «О защите конкуренции». Поэтому тем, кто желает открыть офис или магазин, в здании, принадлежащем администрации Москвы, следует подать заявку на участие. Но эта процедура имеет ряд особенностей, без которых не обойтись.
Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?
Юридическое лицо, заключившее договор аренды с государством, имеет следующий перечень прав:
- Сделать переуступку прав аренды за дополнительную плату.
- Выкупить используемое помещение через три года аренды.
- Отремонтировать за свой счет и сделать перепланировку помещения после письменного согласования с арендодателем.
- Социально значимые организации (имеющее в штате не менее 50% инвалидов, оказывающие услуги в сфере сохранения здоровья, спорта или культуры и т.д.) имеют право на длительный договор аренды, пользуясь льготами. По льготе возможно получение скидки на арендную плату от 40 до 100%.
Читайте о заключении договора аренды части нежилого помещения в этом материале.
Подводные камни при аренде муниципального имущества
Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:
- Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
- Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней. Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
- Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату. Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие — до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.
✅ Процедура оформления. Что нужно сделать:
✔️ Обратиться в Межведомственную комиссию (при Департаменте городского имущества) населенного пункта с заявлением о предоставлении имущественной поддержки при аренде определенного здания (помещения).
✔️ Представить на рассмотрение:
- копию договора аренды выбранного здания;
- подтверждение целевого назначения помещения, используемого для аренды;
- документальное подтверждение разрешения на осуществление какого-либо вида деятельности (например, лицензии).
✔️ Ваше заявление будет рассматриваться около месяца, так как служащие Департамента городского имущества будут проверять подлинность всех представленных вами бумаг:
- нет ли субаренды;
- правильно ли составлен договор об аренде;
- действительно ли арендуемое здание может использоваться по целевому назначению;
- есть ли основания для предоставления вам как представителю малого бизнеса льготных условий.
Основные обязательства сторон
Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:
| Администрация города (арендодатель) | Арендатор |
|---|---|
|
|
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
— по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых — право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
— заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других — аукционами. Какой термин более корректен?
Муниципальная или коммерческая
— Изольда, как произошло, что вы решили арендовать помещение у города?
— Подыскивая помещение для своего клуба, я рассматривала варианты коммерческой аренды. В объявлениях часто попадалась такая формулировка, как переуступка прав аренды. Это были помещения, арендованные у города другими компаниями. Таким образом, продавая компанию, они продавали права на помещение.
— Я правильно понимаю, что люди регистрируют ООО, выигрывают тендер у города на право арендовать помещение по низкой стоимости, а потом это право продают вместе с ООО? И сколько же стоит такой вариант?
— Да, всё верно. В Москве для помещения площадью около 140 метров просят от 3 до 8 миллионов рублей.
— Миллионы рублей? Просто за переуступку права аренды? То есть, больше ничего полезного в этом ООО нет? Это не продажа готового бизнеса?
— Нет, это пустое ООО, в котором больше ничего полезного точно нет. А может быть даже вредное – какие-нибудь задолженности по налогам, обязательства перед контрагентами, всё что угодно.
Я заинтересовалась вопросом, посмотрела несколько таких вариантов. Посчитала стоимость, изучила договора, документацию. Поняла, что интересно. Там нашлось много плюсов.
— И каковы плюсы?
— Во-первых, низкая стоимость аренды – по моей оценке, в два – два с половиной раза меньше, чем коммерческая аренда. Еще один момент, который меня привлёк, — это срок договора. Он составляет 10 лет. Ты сразу можешь сделать ремонт такой, как хочется, и не опасаться, что через 11 месяцев тебя попросят съехать.
Изучив предложения, я увидела, что можно арендовать помещения, отвечающие требованиям МЧС и Роспотребнадзора для получения лицензии – с кабинетной планировкой, двумя санузлами и двумя выходами.
— А минусы?
— Нужно очень чётко себе представлять финансовую составляющую этого мероприятия. Прежде чем идти на аукцион, нужно приготовить сумму, эквивалентную шести месячным платежам. Плата за первые три месяца вносится при подаче заявки. Еще за три месяца (последних) надо перечислить плату, если вы выиграете тендер, в течение нескольких дней после аукциона.
Второе – как правило, помещение либо «в бетоне», либо в очень плохом состоянии. Его надо ремонтировать своими силами, никакие арендные каникулы не предоставляются, аренда начисляется с момента подписания акта приёма-передачи.
Есть еще сложности с коммуникациями. Как правило, это помещения, в которых еще никто не размещался, никаких арендаторов не было. Поэтому все вопросы, которые касаются подключения коммуникаций, ложатся на вас, ваши плечи и ваш кошелек. Это очень долгий процесс. С «Жилищником», с горячей, холодной водой и отоплением это проще. А вот с МОЭК, с электричеством, это вполне может занять полгода-год.
Это не значит, что вы этот год сидите совсем без электричества. Например, можно договориться с соседями. Есть еще такое понятие, как техническое подключение, когда электричество уже есть, можно работать, а сам договор с «Мосэнергосбытом» заключается чуть позже.
— Давайте посчитаем экономику муниципальной аренды. Низкая арендная плата — это очень привлекательно, но очевидно, что стартовые затраты гораздо больше, чем при обычной коммерческой аренде. Ведь сразу надо внести полгода арендной платы и делать дорогостоящий капитальный ремонт. Всё-таки обычно детские клубы, арендуя помещение обычным способом, снимают уже отделанное помещение, в котором надо сделать лишь косметический ремонт — например, перекрасить стены.
— Давайте. Мы платим за помещение 118 тысяч в месяц плюс около 10 тысяч коммунальных платежей. Площадь – 141 метр. Это вторая линия домов от дублера Рублевского шоссе.
Наш ремонт стоил 1,4 млн. рублей. Стоимость аренды за 2 года с учётом всех платежей по договору, включая оплату последних 3 месяцев и повышение цены во второй год, составляет около 5 млн. руб.
Коммерческое помещение аналогичной площади стоит от 250 тысяч в месяц, на второй год стоимость вырастает до 275 тысяч в месяц. Арендные каникулы предоставляются максимум на 1 месяц. При заключении договора оплачиваются первый и последний месяцы. Допустим, косметический ремонт обошелся в 300 тысяч рублей. Итого ремонт и аренда в течение двух лет в сумме дают 6,6 млн. Уже разница больше чем в 1.5 миллиона.
И потом каждый год мы экономим приблизительно 1,5 млн рублей. За 8 лет это около 12 млн. рублей.
— Заметная экономия. Ну и «в случае чего» вы можете продать это право аренды за хорошие деньги.
— По крайней мере, можно попытаться.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Кто может арендовать помещение у департамента имущества Москвы
Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица. Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению. Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО.
Специалисты компании «Мосты» имеют огромный опыт в подготовке конкурсной документации. В силу специфики своей деятельности мы отслеживаем все изменения федерального и городского законодательства в этой сфере. Наша помощь в подготовке документов для участия в торгах позволяет сократить время более чем в два раза и исключает ошибки, которые могут привести к отказу. Кроме этого, мы подскажем, как лучше подавать документы и при необходимости переоформим договор с физического лица на юридическое.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, рассмотрев Ваше обращение в части отнесения к предпринимательской деятельности и необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при предоставлении в аренду одного помещения одному субъекту хозяйствования, сообщает следующее.
Порядок обращения граждан и юридических лиц в государственные органы, иные организации и порядок рассмотрения таких обращений установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 №300-З “Об обращениях граждан и юридических лиц” (далее – Закон), Указом Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 №498 “О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц” ( далее — Указ), которые определяют, что государственные органы рассматривают обращения граждан и юридических лиц в пределах своей компетенции.
На основании статьи 108 Налогового кодекса Республики Беларусь, а также постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2001 № 1592 “Вопросы Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь” в обязанности налоговых органов входит, в частности, контроль за соблюдением налогового законодательства, правильностью исчисления, своевременностью и полнотой уплаты налогов, иных обязательных платежей в бюджет, проведение разъяснительной работы по вопросам применения налогового законодательства.
Согласно пункту 21 Перечня государственных органов, иных организаций, ответственных за рассмотрение обращений по существу в отдельных сферах жизнедеятельности населения, утвержденного Указом, предпринимательская и ремесленная деятельность (вопросы, не связанные с налогообложением) населения, рассматриваются в структурных подразделениях местных администраций…
Учитывая изложенное, за разъяснением вышеуказанного вопроса, необходимо обратиться в местную администрацию района г. Минска.
На этом заканчивается ответ на первый вопрос.
Вместе с тем, известно, что существует разъяснение Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в котором указано, что решение о необходимости регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя зависят от того, насколько процесс сдачи в аренду носит “системный характер”. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью, когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли.
Таким образом, собственнику нежилого офисного помещения перед началом рассматриваемого вида деятельности в его конкретном случае лучше письменно обратиться в местную администрацию, опираясь на вышеприведённые законодательные акты, за получением ответа.
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).
Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.
При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).
Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.