Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Классификация (типология) объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конструктивная ПО определяется по количеству участвующих элементов постройки в поддержании очага горения, а также создают ли они опасность возникновения возгорания. Такой показатель вытекает из категории ПО главных несущих конструкций и заградительных частей, таких как лестничные клетки и пр.
Разновидности конструктивной пожарной опасности
Существует 4 категории:
- С0 – части строения произведены из негорючего материала;
- С1 – строительные материалы трудновоспламеняемы;
- С2 – жилые объекты со степенью огнеупорности от 2 до 4;
- С3 – большая часть сооружения (основа), к которой не предъявляются требования соответствовать противопожарным критериям (кроме стен, перегородок и т.д.).
Чем здание отличается от строения?
Как указано выше, здание – это всегда объект капитального строительства и один из видов объектов недвижимости.
Строение может являться как объектом капитального строительства, так и некапитальным объектом (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ в качестве объектов недвижимости строения не названы. Отсутствует понятие строения и в Техническом регламенте.
В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (Приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
На практике понятие «строение» нередко употребляется как синоним понятия «объект капитального строительства», то есть строение рассматривается как родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности.
Определение зданий и требования к ним
Дадим определение термину «здание». Согласно строительной документации, зданиями называют наземные постройки с помещениями для различной деятельности: труда, обучения, работы, отдыха. К ним относят как жилые дома, так и промышленные цехи, торговые и административные центры, кинотеатры и библиотеки.
Основные требования к любым зданиям, вне зависимости от их классификации, можно разделить на следующие группы:
- Функциональные — определяют, в какой степени объект (его планировка, этажность) соответствует своему назначению.
- Технические — отражают, насколько готовая конструкция способна противостоять воздействию окружающей среды и разнообразным нагрузкам.
- Архитектурные — предусматривают увязку назначения здания с его внешним обликом, гармоничное взаимодействие с окружающими постройками и ландшафтом.
- Экономические — направлены на рационализацию строительства и уменьшение финансовых и временных затрат.
В зависимости от классификации зданий, требования меняются. Например, при возведении частного коттеджа заказчик особое внимание уделяет архитектуре объекта, тогда как при строительстве промышленного комплекса, внешний вид цеха не так важен.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Функциональное назначение и виды зданий
Все постройки по противопожарной опасности разделяются на классы. Деление зависит от вида применения здания и от того, насколько безопасность граждан при возникновении пожара находится под угрозой. Учитывается возраст, физиологическое состояние, вероятность нахождения в состоянии сна, тип основного функционального состава и его численность.
Классификация зданий и сооружений:
- Ф1 — строения, определенные для временного пребывания граждан (учёба, работа, гостиницы, общепит и прочее), а также для постоянного проживания.
- Ф2 — помещения для проведения культурного досуга.
- Ф3 — здания предприятий по обслуживанию граждан (торговые точки, общепит, вокзалы, больницы, почтовые отделения, банки и др.).
- Ф4 — помещения, предназначенные для проведения научно-исследовательских работ, общеобразовательные учреждения, здания органов управления, пожарная часть.
- Ф5 — помещения и сооружения промышленного или складского предназначения, архивы. Производственные и помещения склада, в том числе лаборатории и мастерские в постройках классов Ф1, Ф2, Ф3 и Ф4, причисляются к классу Ф5.
Очень важна классификация зданий сооружений. Основные положения по противопожарной безопасности применяются для регламентирования требований к эвакуации людей при пожаре.
Абсолютно все объекты, которые только в проекте, уже строятся или находятся на реконструкции, принято разделять на два типа: сооружения и здания.
Зданиями именуются наземные строения, в которых располагаются помещения для учебного процесса, развлечения, работы и прочее. К сооружениям причисляются технические строения: мосты, трубы, газопроводы, плотины и другие.
Классификация зданий, сооружений, помещений имеет много нюансов.
Класс Ф1 — Помещении для постоянною проживании и временного (в том числе круглосуточного) пребывания людей
Помещения в зданиях функционального класса Ф1 используются круглосуточно, контингент людей в них может иметь различный возраст и физическое состояние, для этих зданий характерно наличие спальных помещений.
В жилых зданиях обычно нет помещений с массовым пребыванием людей.
Учитывая, что в жилых помещениях люди могут находиться в спящем состоянии, обнаружение начала пожара может быть осуществлено со значительным опозданием, когда пожар распространился на значительную площадь. В наиболее критической ситуации начало пожара может быть вообще не зафиксировано — люди задохнутся от дыма во сне. Эго обстоятельство делает функциональный класс Ф1 одним из наиболее ответственных с точки зрения необходимости пожарной защиты.
Деление класса функциональной пожарной опасности Ф1 на подклассы рассмотрено ниже.
Класс функциональной пожарной опасности зданий Ф 1.1 — Детские дошкольные учреждения, специализированные дома престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса школ-интернатов и детских учреждений. Для данного подкласса характерно, что основной контингент составляют люди, которые не могут самостоятельно эвакуироваться (дети, престарелые, инвалиды, больные). Это создает значительную сложность быстрой эвакуации при пожаре. Эвакуацию должен организовать персонал, численность которого значительно меньше численности основного контингента.
Отдельные помещения могут быть отнесены к помещениям с массовым пребыванием людей (столовые, актовые залы и залы для занятий, игровые, спальные помещения детских садов).
Класс функциональной пожарной опасности зданий Ф 1.2 — Гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов. Для
данного подкласса характерно, что основной контингент составляют взрослые люди, которые могут самостоятельно эвакуироваться в случае обнаружения начала пожара. Основной контингент обычно достаточно хорошо знаком с расположением помещений и выходов. Численность персонала значительно меньше численности основного контингента.
Класс функциональной пожарной опасности зданий Ф 1.3 — Многоквартирные жилые дома. Для данного подкласса характерно, что основной контингент составляют люди, которые хорошо знакомы с расположением помещений и выходов. Количество людей в здании достаточно большое, среди них имеются дети. Особенностью жилых домов является, что максимальное количество жителей в них находится в вечернее и ночное время, днем дети могут быть в квартирах одни.
Планировочной особенностью таких зданий является отсутствие коридорной системы. Каждая квартира выгорожена противопожарными преградами и имеет непосредственный выход на лестничную клетку.
Класс функциональной пожарной опасности зданий Ф 1.4 — Одноквартирные, в том числе блокированные жилые дома. Для данного подкласса характерно, что количество жителей невелико. среди них имеются дети.
Планировочной особенностью этих жилых домов является одноэтажная конструкция, отсутствие лестничных клеток, так как каждая квартира выгорожена противопожарными преградами и имеет непосредственный выход на улицу — специальные пути эвакуации не требуются.
Особенности расчета класса функциональной пожарной опасности
Класс функциональной пожарной опасности здания определяется многими параметрами. Основные законодательные акты: Федеральный Закон от 22.07.08 №123 и Федеральный Закон от 10.07.12 № 117.
Степень опасности возникновения пожара определяется после выявления преобладающих помещений в здании одного взрывоопасного уровня. Специалисты определяют допустимый общий объем горючих сред, разрешенных к размещению.
- Выявляют класс с помощью способа, в котором вероятно определение максимального уровня опасности. Также учитывается возможность поломки некоторого оборудования – все части приспособления помещаются в здании на весь период отключения и фиксируется уровень утечки из трубопровода, подключенного к системе.
- Затем разлитый состав испаряется, во внимание также берется свободная площадь объекта исследований.
- После рассчитывается избыточное давление. Чтобы определить категорию, применяют формулу. Некоторые категории определяются на основании отдельно взято группы атомов горючей среды, которая находится в здании.
Чтобы выявить категорию опасности возгорания на объекте жилого фонда расчеты проводить не следует.
Присвоенный класс здания определяет, сколько в нем может располагаться входов и выходов, какой должна быть пожарная сигнализация, а также другие подробности, влияющие на безопасное пребывание внутри.
Функциональное назначение помещений по пожарной безопасности, общая информация
Класс функции пожарной безопасности – показатель, имеющей огромное значение, определяющийся исходя из индивидуальных особенностей строения, нюансов его эксплуатации. При классификации берут во внимание возможную реакцию людей, в случае их нахождения в рассматриваемом здании, подготовленность и численность персонала, соотношение персонала и посетителей, присутствие спальных мест. Также рассматривают способность ориентирования в эвакуационных проходах, примерное знание планировки и прочие показатели. Классифицируют не только отдельно стоящие строения, но и пожарные отсеки. В соответствующей документации прописаны следующие требования: отдельно взятые строения разрешено относить к сооружениям в том случае, если они связаны функционалом друг с другом. Например, магазин и склад, где хранится продукция магазина.
Капитальное строительство — это процесс возведения объектов, который включает фундаментные работы, монтаж опорной конструкции, ограждений, подвод коммуникаций. Ключевая характеристика капитального строительства — проведение земляных работ по обустройству заглубленного фундамента, который связывает участок земли и капитальное строение, расположенное на нем.
Здание и земля под ним становятся единым объектом собственности, поэтому продать дом без участка нельзя.
Существует 3 направления капитального строительства:
- возведение новых объектов — согласно разработанной проектной документации от фундамента до заключительных работ, новый объект будет зарегистрирован только после сдачи в эксплуатацию, строительство предполагает выделение нового участка под застройку;
- реконструкция — устранение физического износа зданий или отдельных его элементов, процесс может включать частичную или полную перепланировку, переустройство, модернизацию инженерных и других систем;
- строительство пристроек — расширение площади основного объекта за счет пристроек на прилегающей территории, новые помещения ставят на баланс после ввода в эксплуатацию согласно проектной декларации.
В процессе капитального строительства объект становится капитальным сооружением, перед этим нужно вступить в СРО.
Может ли объект временно иметь такой статус?
Жилищный кодекс РФ позволяет менять статус объектов жилого фонда, правда, с некоторыми ограничениями.
Зачем это нужно? У семьи есть две квартиры, в одной из которых они не живут. Муж занимается поставкой электроинструмента. Объёмы выросли, число клиентов растёт, можно открывать магазин. Если у супругов вторая квартира на первом этаже, можно перевести её в нежилое и оборудовать под магазин.
Условия для перевода смены статуса помещения (ст. 23 Жилищного кодекса РФ):
- Расположение: квартира расположена на первом этаже или выше, но под ней нет жилых помещений.
- Техническое состояние квартиры не позволяет в ней проживать.
- Вход в строение должен быть полностью изолирован от общей площадки дома или лестницы.
Недвижимость переводят из одной категории в другую, не указывая конкретыный срок. Случаи, когда изменить статус объекта нельзя (ст. 24, 27 Жилищного кодекса РФ):
- Один из собственников квартиры возражает.
- Возражает большинство жильцов многоквартирного дома — ввели с июня 2021 года (Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»).
- Квартира взята в ипотеку.
- В квартире постоянно проживают.
- Если невозможно сделать отдельный вход в помещение.
Перед тем как приобретать нежилое помещение нужно определиться с его назначением, от этого будет зависеть функционал, технические особенности и правовой статус. И, желательно, внимательно изучить законодательную базу по недвижимости нежилого фонда.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Класс функциональной пожарной опасности здания
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — №123-ФЗ) класс функциональной пожарной опасности является одним из важнейших критериев пожарно-технической классификации зданий, сооружений и пожарных отсеков, наряду с степенью огнестойкости Нажмите для перехода на ПожВики и классом конструктивной пожарной опасности Нажмите для перехода на ПожВики (статья 29 №123-ФЗ).
В статье 2 №123-ФЗ приведено следующее определение этого понятия.
Класс функциональной пожарной опасности зданий, сооружений и пожарных отсеков Нажмите для перехода на ПожВики — классификационная характеристика зданий, сооружений и пожарных отсеков, определяемая назначением и особенностями эксплуатации указанных зданий, сооружений и пожарных отсеков, в том числе особенностями осуществления в указанных зданиях, сооружениях и пожарных отсеках технологических процессов производства.
Подразделение зданий (сооружений, пожарных отсеков и частей зданий, сооружений — помещений или групп помещений, функционально связанных между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна, осуществляется в соответствии со статьёй 32 №123-ФЗ.
Разновидности классификаций
1. По этажности. При ее установлении в количество этажей входят: надземные, технический, мансарда, цокольный (при условии, что верх конструкции расположен выше средней планировочной метки земли не меньше чем на 2 метра).
- малая этажность — высота зданий до 2 этажей;
- средняя этажность — от 3 до 5 этажей;
- увеличенная этажность — от 6 до 9 этажей;
- многоэтажные — от 10 до 25 этажей;
- высотки — от 26 этажей и выше.
2. По материалу, из которого изготовлены стены:
- камень (кирпич или натуральный камень);
- бетон (ненатуральный камень, блоки из бетона);
- железобетон;
- металл;
- дерево.
3. Классификация зданий и сооружений по способу возведения:
- из малоразмерных составляющих которые перемещаются на строительной площадке с применением мелкогабаритной техники или вручную);
- из крупноразмерных составляющих (для установки этих элементов используют массивные подъемные краны и машины);
- монолитные (заблаговременно изготовленный бетонный раствор помещается в форму прямо на строительной площадке, где и происходит его отвердевание).
4. По долговечности:
- I — период эксплуатации больше 100 лет;
- II — от 50 до 100 лет;
- III — от 50 до 20 лет;
- IV — до 20 лет (временные здания).
5. По капитальности:
- 1-й класс — строения, способные удовлетворить повышенные требования. Основные здания в городе с предположительным периодом эксплуатации больше 70 лет (вокзалы, музеи, театры, дворцы культуры). Сюда же можно отнести уникальные постройки государственного значения со сроком службы более 100 лет (храм Христа Спасителя, и т. д.).
- 2-й класс — строения, способные удовлетворить средние требования. Массовое строительство, которое составляет основу застройки города, с предположительным периодом эксплуатации не меньше 50 лет (административные здания, гостиницы, многоэтажные жилые дома).
- 3-й класс — строения, способные удовлетворить средние и пониженные требования (облегченные здания пониженной капитальности с предположительным периодом эксплуатации от 25 до 50 лет).
- 4-й класс — здания с минимальными требованиями.
В зависимости от класса здания подбираются и строительные материалы. Для сооружений высокого класса применяют прочные, проверенные временем огнеупорные перекрытия и материалы, которые способны обеспечить исправное и длительное использование без частых ремонтных работ.
Выдержки из федерального закона № 123-ФЗ от 22 июля 2008 года
Информация о классе функциональной пожарной опасности зданий, сооружений и пожарных отсеков, используется при расчете пожарного риска. В тексте данного поста мы приводим выдержку из Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”:
Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей.
В том числе:
- Ф1.1 — здания дошкольных образовательных организаций, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных организаций с наличием интерната и детских организаций;
- Ф1.2 — гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
- Ф1.3 — многоквартирные жилые дома;
- Ф1.4 — одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные;
Ф2 — здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений.
В том числе:
- Ф2.1 — театры, кинотеатры, концертные залы, клубы, цирки, спортивные сооружения с трибунами, библиотеки и другие учреждения с расчетным числом посадочных мест для посетителей в закрытых помещениях;
- Ф2.2 — музеи, выставки, танцевальные залы и другие подобные учреждения в закрытых помещениях;
- Ф2.3 — здания учреждений, класса Ф2.1, на открытом воздухе;
- Ф2.4 — здания учреждений, класса Ф2.2 настоящего пункта, на открытом воздухе;
Ф3 — здания организаций по обслуживанию населения.
В том числе:
- Ф3.1 — здания организаций торговли;
- Ф3.2 — здания организаций общественного питания;
- Ф3.3 — вокзалы;
- Ф3.4 — поликлиники и амбулатории;
- Ф3.5 — помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей;
- Ф3.6 — физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивно-тренировочные учреждения с помещениями без трибун для зрителей, бытовые помещения, бани;
- Ф3.7 — объекты религиозного назначения;
Ф4 — здания образовательных организаций, научных и проектных организаций, органов управления учреждений.
В том числе:
- Ф 4.1 — здания общеобразовательных организаций, организаций дополнительного образования детей, профессиональных образовательных организаций;
- Ф 4.2 — здания образовательных организаций высшего образования, организаций дополнительного профессионального образования;
- Ф4.3 — здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов;
- Ф4.4 — здания пожарных депо;
Ф5 — здания производственного или складского назначения.
В том числе:
- Ф5.1 — производственные здания, сооружения, производственные и лабораторные помещения, мастерские;
- Ф5.2 — складские здания, сооружения, стоянки для автомобилей без технического обслуживания и ремонта, книгохранилища, архивы, складские помещения;
- Ф5.3 — здания сельскохозяйственного назначения.
Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.
По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.
Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:
- свидетельство регистрации недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ или договор аренды;
- паспорт собственника и паспорт объекта;
- справка из БТИ и проекты помещения.
Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.
- Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
- Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
- В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.