Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расприватизировать квартиру: через администрацию или суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расприватизированное жильё невозможно будет получить в собственность повторно. Причём повторно приватизировать эту квартиру не сможет не только собственник, возвративший её государству. Но и любой прописанный в ней впоследствии гражданин.
В каких случаях расприватизация невозможна?
Муниципальные органы имеют право принять недвижимость, которую люди планируют вернуть в их собственность. Но они не обязаны это делать. Достаточно даже выявления одного «несущественного» обстоятельства, чтобы заявители получили по своему обращению отказ.
Законодательство РФ допускает расприватизацию исключительно приватизированного ранее жилья. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, получена в наследство или по дарственной, то расприватизировать ее уже не удастся.
Также есть и другие основания для отказа:
- жилье перепродано другим людям;
- период исковой давности просрочен, причем без веских оснований;
- на дату подачи иска жилье находится в залоге у банка, кредит еще не выплачен;
- в жилье проведена несогласованная перепланировка, в дальнейшем собственники ее не узаконили.
Иногда муниципальные органы власти выявляют задолженность по оплате коммунальных платежей. Это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры. Но все же рекомендуется в полной мере погасить долг до обращения в уполномоченные органы. В случае наличия долгов, при общении с сотрудниками муниципалитета могут возникнуть проблемы.
Можно ли расприватизировать квартиру в «проблемном» доме? Если дом, где располагается целевой объект недвижимости, признан аварийным, то власти откажутся принимать квартиру в свою собственность. Но иногда удается расприватизировать такое жилье. В дальнейшем можно претендовать на получение новой квартиры.
Пакет документов для осуществления расприватизации
Для проведения процедуры необходимо подготовить такие справки и бумаги:
- заявление (бланк можно попросить у работников Департамента жилищной политики);
- паспорта участников приватизации;
- правоустанавливающая документация на жилье (необходимы оригиналы);
- справка, устанавливающая факт отсутствия ареста, залога и иных видов обременений на объект недвижимости;
- техпаспорт на квартиру (оформляется в БТИ);
- документы о людях, которые зарегистрированы в квартире и живут в ней;
- поэтажный план помещения, экспликация на него;
- квитанция, устанавливающая оплату госпошлины;
- выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРП;
- письменное разрешение со стороны сотрудников органов опеки, если в семье проживают дети.
Дела о расприватизации на практике встречаются довольно часто, так как добровольно отдавать только что приобретенную в собственность квартиру не хочется никому. Основаниями для принудительного возврата недвижимости государству выступают разные факты (квартира была изъята из оборота, один из жильцов был против приватизации, но его мнение не было учтено при принятии решения, жилье находится в аварийном доме и прочее).
Каждое дело о распиватизации рассматривается индивидуально, но в большинстве случаев исковые требования удовлетворяются судом частично или в полном объеме. В результате, вместо требуемого расторжения сделки, решением суда потерпевший может быть включен в уже существующий договор о приватизации и соответственно доли остальных собственников автоматически уменьшатся в пользу истца.
Права на жилье после деприватизации
У многих пользователей возникает закономерный вопрос, касающийся дальнейшей судьбы собственника после расприватизации.
Согласно действующим принципам законодательства, одним из важнейших условий проведения процедуры является признание квартиры единственным жильем для собственника. В подобной ситуации, даже если он откажется от своих собственнических прав в пользу муниципалитета, он сохранит за собой пожизненное право проживания в квартире.
Следовательно, расприватизация квартиры повлечет за собой ряд последствий, среди которых:
- Сохранение пожизненного права проживания в деприватизированном жилище. С бывшим собственником будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье;
- Пользователь лишиться возможности самостоятельно распоряжаться недвижимость. Следовательно, подарить или продать принадлежащее жилище он не сможет, так как в процессе деприватизации утратит права собственности;
- Квартиру нельзя будет сдать в аренду на законных основаниях. Если же пользователь пустит квартиранта, и об этом станет известно, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, итогом которого окажутся штрафные санкции или расторжение договора соцнайма.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
М.А. Федосеев подал иск к С.М. Смирновой и А.А. Смирнову о признании недействительным договора приватизации по причине нарушения его прав в ходе её проведения. По утверждению истца, от участия в приватизации он не отказывался, а подписывал документ о передаче права на оформление своей доли в квартире падчерице – С.А. Смирновой, не изучив его перед подписанием. То есть, он был введён в заблуждение относительно природы и последствий сделки, тем более что из-за состояния здоровья не мог здраво оценивать свои поступки (длительное время находился под наблюдением в наркологическом диспансере).
Уже в ходе рассмотрения он дополнил изложенные в иске данные, уточнив, что его подписи на заявлении о приватизации и в записи об отказе от участия в ней были подделаны.
Расприватизация с несовершеннолетним
С такой ситуацией сталкиваются многие. Следует определить, считается ли ребенок собственником, или он только прописан в жилье. При наличии регистрации надо обратиться в органы опеки и попечительства, предоставив список документов. Там надо подать заявление, после чего получить заключение.
Всю документацию надо предоставлять для выполнения стандартной процедуры.
Если ребенок является собственником, то этот процесс будет сложным, поскольку органы опеки защищают права детей. Поэтому получить разрешение будет не так просто. В этом случае надо проконсультироваться у юриста, который поможет решить проблему.
Для положительного решения потребуются дополнительные документы, подтверждающие пользу процедуры для несовершеннолетнего ребенка.
Нюансы в отношении доли
Если квартира в ходе приватизации была оформлена в долевую собственность, то это усложняет обратный процесс. Вернуть органам власти только часть квартиры невозможно. Если собственники выделили доли, то обратная процедура должна осуществляться с объединением всех частей в единую собственность.
Для этого необходимо получить согласие всех собственников.
Порядок возврата жилплощади муниципалитету не описан в законодательных актах. В каждом регионе существуют свои правила осуществления этой процедуры. Однако основные ее принципы действуют в каждом регионе.
Это возможность вернуть квартиру администрации добровольно и через суд, необходимость получения согласия органов опеки при наличии несовершеннолетнего участника процедуры, наличие условий для расприватизации.
Самого термина расприватизация в федеральном законодательстве не обнаруживается даже при самом тщательном изучении законодательной базы.
Право на добровольный перевод жилья из категории частной собственности в муниципальный фонд регулируется:
ст. 9.1 закона РФ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России»
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
ст. 20 Жилищного кодекса РФ (закон №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ)
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Полный процесс передачи, в том числе принудительной, федеральным законодательством не регулируется, поэтому на региональном и местном уровне действуют законы и постановления субъектов федерации и муниципальных властей.
Например, в Москве порядок расприватизации устанавливается:
«О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений»; «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна».
Аналогичные законы и акты введены и в других регионах РФ.
Условия расприватизации
Вернуть квартиру в государственную собственность могут только те собственники, которые изначально проводили приватизацию.
Существует ряд ограничений, при которых вернуть квартиру под крыло государства будет невозможно.
- Жильё находится в обременении, например, выступает залогом в банке или арестована.
- Одним из дольщиков является несовершеннолетний ребёнок.
- Один из совладельцев не даёт своего согласия.
- Это не единственное жильё у владельца квартиры.
- Жилплощадь была получена по наследству, подарена или куплена.
- Была проведена незаконная перепланировка.
- Имеются долги по услугам.
✅ Отличие от деприватизации
Расприватизация и деприватизация жилья – это передача недвижимости обратно государству. Оба способа имеют одинаковое значение, однако различаются в условиях и последствиях.
Расприватизация – это признание приватизации недействительной в судебном порядке.
Деприватизация – это добровольное решение одного или нескольких собственников приватизированной квартиры о возврате жилье обратно муниципалитету.
Уже на примере определений видно, что расприватизация отличается от деприватизации. Если в случае с добровольным способом можно обойтись без суда, то расприватизация имеет исключительно принудительный порядок. Более того, если владельцу приватизированной квартиры откажут в деприватизации, он имеет право воспользоваться судебной защитой.
Но ключевое отличие двух способов – юридические последствия. После расприватизации в суде жильцы сохранят право еще на одну приватизацию. Если же вернуть квартиру государству добровольно, то попытка бесплатного перевода жилья будет считаться исчерпанной.
✅ Можно ли расприватизировать квартиру? (Таблица)
Обратная приватизация жилья регламентируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами:
- Жилищным кодексом – а именно, ст. 20 и ст. 49 ЖК РФ;
- ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» (от 04.07.1991) – ст. 19.1;
- Закон города Москвы № 60 «О передаче…» (от 6.11.2002) – регламентирует передачу приватизированного жилья в собственность столичных властей.
Расприватизация квартиры имеет несколько особенностей. Рассмотрим некоторые из них в таблице.
| Ситуация | Особенности |
|---|---|
| Без согласия собственника | Случается, что один из собственников приватизированной квартиры не согласен на возврат – деприватизация невозможна. Зато можно расприватизировать жилье в судебном порядке. Разумеется, при наличии веских аргументов. Например, отсутствие прав на перевод жилья или нарушение установленной процедуры по переводу квартиры в собственность граждан. |
| С ребенком | Если в квартире проживает несовершеннолетний, то расприватизация происходит при участии органов опеки. Случается, что взрослые нарушают процедуру. Тем самым, оставляя ребенка без права на жилой объект. Приходится оспаривать сделку, но обращение в суд возможно только с согласия ООП. |
| Расприватизация доли в квартире, жилье | Приватизированное жилье может принадлежать не одному, а сразу нескольким владельцам – по праву долевой собственности. Вернуть только свою долю государству нельзя. Но если собственники договорятся, то могут возвратить квартиру целиком – согласно деприватизации. Если обращаться в суд, то нужно иметь веские основания. Приватизация будет признана недействительной, если в ходе нее были допущены серьезные юридические ошибки. |
Проведение процедуры в Москве
В столице расприватизация осуществляется по Закону, регулирующему передачу приватизированного жилья в городскую собственность. Этот нормативный акт устанавливает правила возврата помещений, необдуманно взятых в собственность. Для расприватизации следует обратиться в органы госвласти по месту проживания. В течение месяца с даты подачи соответствующего заявления с бывшими собственниками заключается договор соцнайма. Необходимо сказать, что обращение гражданина должно быть подписано всеми владельцами жилья.
В противном случае добровольная расприватизация невозможна. В договоре соцнайма перечисляются все родственники бывшего собственника, которые обладали правом владения. Лица, которые не выступают в качестве членов семьи, сохраняют право пользоваться помещением, согласно соглашению, заключенному при вселении. Исковое заявление на признание договора о приватизации квартиры недействительным можно направить в суд в течение трех лет с даты регистрации соглашения. В случае, если данный период пропущен, его можно восстановить. Но при этом суд должен признать причину пропуска уважительной.
Расприватизация в административном порядке
Перед обращением в уполномоченный орган власти необходимо собрать следующие документы:
- Заявление на деприватизацию от всех собственников. В документах подписи за детей, которым нет 14 лет, ставят родители, дети после 14 лет сами имеют право подписи, но в присутствии законных опекунов.
- В случаях с несовершеннолетним ребенком обязательно требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без согласия органов опеки не получится расприватизировать жилье.
- Справка о приписанных в квартире лицах.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.
- Письменное согласие на отказ от имущества.
Подавать заявление можно в уполномоченный орган лично либо в МФЦ. Администрация (Департамент городского имущества) подготовит договор передачи жилого помещения в собственность города, который владельцы должны подписать и зарегистрировать в Росреестре.
Процесс расприватизации жилья осуществляется только в судебном порядке, в отличие от процедуры деприватизации, которая полностью добровольная. Если подаётся иск с доказательствами того, что приватизация происходила с нарушениями, её аннулируют, и возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета. В качестве нарушений в данном случае может быть ситуация, при которой:
- Участниками приватизации были только совершеннолетние дееспособные граждане, исключив зарегистрированных и проживающих в квартире детей и недееспособных лиц;
- Сделка проводилась под психологическим или физическим давлением (например, родственники вынудили приватизировать жилплощадь пенсионера, чтобы получить его имущество в наследство);
- Из участия в приватизации исключили граждан, которые имели на него право и не писали отказ у нотариуса.
Проведение деприватизации, то есть добровольного возврата квартиры в муниципальный фонд, включает в себя несколько последовательных шагов:
- Сбор всех необходимых документов, включая обновление устаревших бумаг, заказ дубликатов при необходимости, оформление доверенностей, обращение в попечительский совет, если ситуация это предусматривает;
- Подача собранных документов и заявления в местную администрацию и ожидание положительного ответа;
- Подписание договора социального найма с муниципалитетом.
Если расприватизация проходит в судебном порядке, собранные документы подаются в суд вместе с исковым заявлением.