Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земельных участков: классификатор 2021». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
Как расшифровать ВРИ самостоятельно?
Таблицу с расшифровками можно найти на разных ресурсах. Но не стоит забывать о том, как важно использовать именно актуальную информацию. Выглядит всё это примерно так:
| Название типа | Описание |
| Сельскохозяйственное назначение | Ведение с/х деятельности |
| Растениеводство | Ведение деятельности по выращиванию с/х культур |
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
✓ 2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
✓ 2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
✓ 13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.
Важно! Если у участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.
Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
Если вид разрешенного использования участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Разница между использованием надела по разрешённому виду и целевому назначению
Под целевым назначением земельной территории подразумевается её использование в общем контексте земельного массива. В перечне же насчитывается 13 пунктов с указанием вида разрешённых работ, которые в свою очередь разделены на подпункты, насчитывающие до 18 наименований видов.
Пользование территорией по её целевому назначению – это общее, глобальное определение проводимой на ней деятельности. А в классификации видов акцент делается на детальное уточнение всех сторон её использования, реконструкции, извлечения выгоды и преимущества. Это даёт больше достоверности при учёте и контроле земляных ресурсов.
Важно! Числовым кодом обозначается только вид разрешённых действий на территории.
Такая необходимость обусловлена многочисленностью видов и возможностью создания эффективной структуры землепользования в соответствии с градостроительными регламентами и местными нормативными актами. Кодовые обозначения позволяют безошибочно составлять и применять документацию на землепользование.
Никакие другие критерии категории земли не предусматривают использование числовых обозначений. Это обусловлено:
- отсутствием правовой основы;
- отсутствием в них необходимости;
- отсутствием требований расположения категорий земли в определённой последовательности;
- целесообразностью их использования в виде наименований.
Приложение. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории.
Все виды перечислены в классификаторе, который установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.
Использовать участок можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования. Имейте в виду, что использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям. Так, налоговые ставки устанавливают:
- 0,3 процента в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельско-хозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяй-ственного производства;
- занятых жилищным фондом (ЖФ) и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к ЖФ и к объектам инженерной инфраструктуры ЖКК, или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
Для применения пониженной ставки земельного налога в отношении земель сельскохозяйственного назначения необходимо, чтобы земельный участок:
- относился к землям сельскохозяйственного назначения в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах;
- использовался для сельскохозяйственного производства согласно целевому назначению.
В отношении земельного участка с несколькими видами разрешенного использования применяется налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует определенная для данного участка кадастровая стоимость. Так разъяснил Минфин России в письме от 06.02.2019 № 03-05-04-02/6734.
Участок с несколькими видами разрешенного использования
С 2014 года в документах наряду со старыми, появляются и новые виды разрешенного использования. Также, потребуют решения отдельные вопросы.
Например, в некоторых городах производственные зоны на картах зонирования обозначаются по отдельности, в зависимости от опасности детальности (вредных выбросов, возможности взрыва), а в классификаторе все сведено в единую производственную деятельность.
Вид разрешенного использования является частью градостроительного регламента, который, в свою очередь, входит в Правила землепользования и застройки (наряду с картой градостроительного зонирования).
Все эти документы повлияли на создание классификации видов разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, с принятием этого документа вид использования присваивается сразу всей зоне (которые выделены на карте зонирования) и включает в себя и основные, и вспомогательные, и условно разрешенные виды сразу.
Это является плюсом, так как у участка появляется большее количество возможностей использования, которые можно легко сменить.
Как можно использовать земли по Классификатору ВРИ?
Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:
- Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
- Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
- Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
- Коммерческого использования – строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
- Рекреационного применения – возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
- Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
- Транспортного применения – возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
- Военное и охранное использование.
- Создания гидротехнических объектов – прудов, каналов, ледников.
- Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
- Заготовки леса и переработки древесины.
- Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.
Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.
Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких – нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.
Как использовать земельный участок, подскажет классификатор ВРИ
- Деловое управление (4.1):
- следует различать от общественного управления;
- размещенные объекты предназначены для деловых сделок и биржевой деятельности.
- Торговые объекты (ТЦ и ТРЦ) — 4.2:
- площадь объекта — не менее 500 м²;
- торговый или торгово-развлекательный центр включает не только торговые помещения, но и банковские филиалы, кафе, игровые площадки, другие развлекательные объекты, гаражи и автостоянки.
- Рынки (4.3) — оборудованные помещения, крытые павильоны, площадки для торговли:
- одно торговое место не может превышать 200 м²;
- на рыночной территории возможно размещение гаражей либо стоянок для работников и покупателей.
- Магазины (4.4): торговые здания с площадью до 5000 м².
- Банки и страховые организации (4.5).
- Общепит (4.6): рестораны, кафе, пиццерии, буфеты, столовые и пр.
- Гостиницы (4.7).
- Объекты развлечения (4.8):
- клубы, дискотеки, танцплощадки, залы игровых автоматов, казино, ипподромы, различные аттракционы;
- в зоне размещения с ВРИ под кодом 4.8 допускается виды использования 4.6 (помещения общественного питания) и 4.7 (гостиницы).
- Обслуживание автотранспорта (4.9): стоянки, парковки, гаражи (в т. ч. и ярусного типа).
- Придорожный сервис (4.9.1): придорожные кафе, магазины и гостиницы, заправки, автосервисы, пункты вулканизации, автомойки и пр.
- Организация выставок и ярмарок (4.10): размещение сооружений и помещений под выставки, экспозиции, проведение конгрессов и форумов; допускается размещение объектов питания.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.
Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.
Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.
ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г.
№ 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории.
Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.
Отличия нового и старого классификатора
До 2014 года, обозначенная дифференциация проводилась на основании старого классификатора назначения земельных участков, принятого Федеральным законом от 22.07.10 г., под № 167-ФЗ. На основании данного закона, правом на установление видов целевого применения земель наделялись местные органы самоуправления.
Соответственно, отсутствовал единый федеральный стандарт, а каждый регион устанавливал принципы разрешённого применения земель отдельными муниципальными актами. Административные сведения не включались в единый Государственный реестр и находились исключительно в ведении местных властей. Это существенно затрудняло ведение контроля над земельным ресурсом.
Введенный новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков предоставил возможность использования шифров, которые передаются в Государственный реестр и допускают проведение анализа и мониторинга земельных массивов, с целью максимально эффективного распоряжения таковыми:
- гражданами;
- юридическими лицами;
- муниципалитетами;
- государственными учредителями.
Применяя коды категорий земельных участков, информация о целевом назначении и видах разрешённого применения становится максимально доступной.
При различиях, выявленных из-за разночтений старых и новых кодов, приоритет получает новый классификатор разрешенного использования земельных участков.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Каждый из видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ ЗУ) в соответствии с установленным классификатором обозначен документом градостроительного зонирования «Правилами землепользования и застройки» (далее – ПЗЗ).
Здесь же обозначены параметры конкретного участка и размещенной на нем недвижимости, установленные ограничения использования и показатели для расчетов.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ все виды земельных участков делятся на три ВРИ:
- первый – основной,
- второй – условный,
- и третий – вспомогательный.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Начиная с 2014 г., ВРИ постоянно обновляются. Ранее используемые дополняют новыми. Также возникает необходимость урегулирования отдельных практических вопросов.
К примеру, в ряде городов обозначение производственных зон на картах зонирования отдельное, учитывается уровень опасности деятельности (вредные выбросы, вероятность взрывов и т. д.), а классификатор распределят все земли согласно производственной деятельности, формируя единый список.
Подобные и множество других практических нестыковок приведут к изменениям, поскольку согласно уже обозначенному Закону №171 (пункт 12 статья 34) до начала 2019 г. документация градостроительного зонирования подлежит приведению в соответствие с действующим классификатором.
С начала 2019 г. будет введен в действие Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…», в нем будет урегулирован ряд проблемных вопросов, и даны необходимые законодательные уточнения.
И это только начало изменений, как будет дальше продвигаться «модернизация» земельного законодательства, увидим из практики.
Какие ВРИ присвоены земельным участкам (сейчас, не учитывая изменения согласно классификатору), можно найти в доступной для граждан кадастровой карте.
Категории и виды разрешенного использования земли
Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.
Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:
- Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
- Земли населенных пунктов.
- Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).
Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).
Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков.
Устранение препятствий
Если на территорию претендуют другие лица или создаются иные препятствия для ее использования, то они могут быть устранены собственником, имеющим документы на участок.
Если нарушения не устраняются в добровольном порядке, то подается иск в суд на удаление этих препятствий. Наиболее популярными нарушениями являются: установка ограждений, возведение незаконного строения, располагающегося на чужой территории, запрет без оснований от местной администрации на применение участка, а также самовольный захват земли другими гражданами.
Таким образом, земельный участок может применяться в соответствии с его видом разрешенного использования. Для этого надо пользоваться специальным классификатором. Допускается изменить данный вид, для чего надо обращаться в администрацию. При необходимости можно даже объединить несколько объектов в одну территорию, но для этого должны соблюдаться определенные условия.