Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия на двоих». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Показать договор юристу До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.
Дду на двух собственников
По общему правилу, все материальные ценности являются общей собственностью мужа и жены, если все они были приобретены в период брака.
На вещи, купленные до свадьбы кем-то из них, после развода может претендовать тот супруг, который их приобрел. Однако есть несколько случаев, когда имущество, полученное одним из них во время супружеской жизни, остается за ним и после развода.
К таковым относятся вещи или другие материальные ценности, полученные безвозмездно, в наследство или подаренные.
Все описанные выше правила разделения имущества супругов относятся к законному режиму, который всегда применяется по умолчанию. Одним из механизмов правового регулирования вопроса раздела имущества является брачный договор.
В этом документе каждая семья устанавливает свои правила раздела принадлежащих ей вещей. Если между мужем и женой заключено подобное соглашение, то при разделе имущества, применяется договорной режим.
В таком случае все материальные ценности делятся между супругами согласно условиям контракта.
Долевое строительство – особая сфера. На момент оформления договора, жилья как такового еще не существует, по сути, дольщик вкладывает деньги в виртуальный объект, который на данный момент нельзя отнести к категории вещей.
После того как жилье построено, виртуальный объект превращается в реальную квартиру, т.е. имущество, которое становится собственностью участника долевого проекта.
За несколько лет, которые проходят между этими двумя событиями, семейное положение дольщика может поменяться неоднократно, что может непосредственно отразиться на принадлежности данного объекта.
Несмотря на то, что жизненных ситуаций существует множество, их разрешение зависит от ответа на один принципиальный вопрос: на чьи средства было куплено имущество, в данном случае жилье? Далее мы рассмотрим несколько распространенных случаев.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:
- переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
- подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
- заключить брачный договор.
Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.
- Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
- Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
- В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
- Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.
- данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
- собственные паспортные данные;
- требования о расторжении договора;
- требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
- требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
- требования компенсации о понесенных убытках;
- при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
- копию договора долевого участия;
- доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
- в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
- копию квитанции на уплату госпошлины.
Можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика
Современную российскую экономическую ситуацию простой абсолютно никак назвать нельзя. И на дольщиках эта сложность сказывается точно так же, как и на всех остальных. Многие из них на стадии планирования или подписания никак не ожидали, что их жизненная тропинка сделает сложный зигзаг и сегодня они окажутся не в состоянии оплатить то, что еще вчера казалось вполне доступным. Таких дольщиков, которые подписали ДДУ, но не сделали еще ни единого платежа, очень сильно волнует вопрос – можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика? Ведь от того, будет ли у человека крыша над головой, зависит в жизни очень многое.
И вот тут нужно учитывать одно большое и важное «Но». Но нужно учесть еще и смысл 5-й статьи ФЗ-214, которая указывает, что если дольщик нарушил временные рамки платежей по ДДУ, то он уплачивает застройщику неустойку. А величина этой неустойки составляет одну трехсотую часть ставки рефинансирования российского ЦБ от суммы того платежа, который просрочен, причем – за каждый день такой просрочки. Так что у подобного окончания отношений с застройщиком есть своя цена – и весьма немаленькая.
Как разделить квартиру, купленную по ДДУ?
Особенность недвижимости, полученной по договору долевого участия (далее ДДУ) заключается в том, что момент регистрации прав на собственность наступает гораздо позже даты подписания соглашения с застройщиком.
ДДУ – договор на покупку жилья в строящемся доме, когда покупатель вначале вносит средства на счет застройщика (участвует в строительстве), а право собственности регистрирует в Росреестре после ввода объекта в эксплуатацию и получения объекта долевого строительства.
Делить квартиры, купленные по ДДУ, достаточно сложно, особенно при использовании рассрочки оплаты или использовании кредитных средств. Даже если ДДУ заключали до брака, второй супруг вправе требовать выделения собственной доли при разводе, если деньги за недвижимость выплачивали из семейного бюджета.
Судебное разбирательство не обходится без дополнительных расходов на пошлину и оплату услуг квалифицированного юриста. Как правило, разбирательство, связанное с разделом спорной квартиры, длится не менее Спора о разделе недвижимости, приобретенной на этапе постройки, в среднем рассматриваются 2 месяцев. Если в ходе заседаний выявляется потребность в дополнительном разбирательстве, с привлечением третьей стороны и документов из государственных органов, рассмотрение может длиться более года.
Единой судебной практики по вопросу раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ, не существует. Каждый иск рассматривается в индивидуальном порядке и требует изучения деталей с учетом норм жилищного, семейного, гражданского права.
Стоит ознакомиться с имеющимися прецедентами, чтобы примерно оценить шансы на удовлетворение требований иска.
Решение Люберецкого городского суда Московской области № 2-4922/2017 2-4922/2017~М-4485/2017 М-4485/2017 от 11 сентября 2017 г. по делу № 2-4922/2017 указывает на возможность отхода от принципа равности при разделе недвижимости, учитывая интересы ребенка. Ссылаясь на разъяснения Пленума ВАС, опираясь на п.2 ст. 39 СК РФ, суд учел интересы несовершеннолетнего и истца, передав им большую жилплощадь.
Решение Центрального районного суда г. Калининграда № 2-2274/2017 2-2274/2017~М-1387/2017 М-1387/2017 от 14 августа 2017 г. по делу № 2-2274/2017 определяет равные права на недвижимость, купленную за счет средств материнского капитала, рассчитав доли супругов пропорционально выплаченной фактически суммы из личных и совместных средств. Средства маткапитала не являются совместной собственностью родителей и подлежат распределению в интересах каждого члена семьи.
Решение Домодедовского городского суда Московской области № 2-3284/2015 2-3284/2015~М-2450/2015 М-2450/2015 от 23 ноября 2015 г. по делу № 2-3284/2015 защищает интересы второго супруга, претендующего на часть квартиры, купленной по ДДУ, поскольку жилье было куплено с его согласия по договору, оформленному супругой-ответчицей в годы брака. На решение суда повлияло признание средств, потраченных на оплату квартиры, общими.
Согласно законодательству регистрация права собственности, выполняемая по ДДУ, должна быть произведена не более чем за семь рабочих дней. В этот период выполняются следующие процедуры:
- правовая оценка предоставленных бумаг;
- проверка подлинности документов и законности самой сделки;
- выявление обстоятельств, которые не позволят зарегистрировать права собственности;
- внесение данных о собственнике в единый госреестр;
- выдача итоговых документов с регистрационными надписями.
Внимание! Здесь сразу же можно взять выписку из ЕГРН, где будут указаны основные сведения о жилье, а также список владельцев.
Срок может увеличиваться, если проверка осложняется количеством собственников, наличием ипотеки или любыми другими факторами. Застройщик может препятствовать получению права собственности, в том числе:
- не послав своего представителя на процедуру подачи документов о госрегистрации;
- не сдав дом в установленные сроки;
- выдав документы с ошибками, делающими их недействительными, и т.д.
Правила оформления договора долевого участия
ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.
В ДДУ обязательно должны быть указаны:
- предмет договора (характеристики жилья);
- стоимость квартиры;
- сроки строительства и сдачи объекта;
- период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
- способы обеспечения гарантийных обязательств.
Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора.
При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.
В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:
- право уступки требования по ДДУ;
- возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
- четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
- регламент разрешения конфликтов;
- условия расторжения соглашения.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
Какие условия обязательно включаются в ДДУ?
В ДДУ обязательно должны содержаться следующие условия:
-
Подробная информация о квартире или частном доме, который получит дольщик;
-
Срок передачи квартиры дольщику застройщиком;
-
Стоимость квартиры или частного дома, сроки и порядок оплаты;
-
Гарантийный срок на объект долевого строительства — не менее 5 лет, гарантия на инженерное оборудование не менее 3 лет;
-
Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ, например, штрафы или неустойка за просрочку.
Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным. Одновременно вся информация должна соответствовать проектной декларации.
Справочно:
Проектная декларация – документ, который содержит всю информацию и характеристики будущего многоквартирного дома или комплекса частных домов. Этот документ размещается в открытом доступе на ресурсах застройщика и в Единой информационной системе жилищного строительства.
Договор должен содержать следующую информацию о будущей недвижимости:
-
План квартиры или дома в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
-
Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
-
Высота потолков, планировка, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
-
План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
-
Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
-
Этаж в многоквартирном доме и их количество и назначение, а также предварительный номер квартиры;
-
Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
-
Сведения о том, является ли многоквартирный дом «уникальным объектом» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Это влияет на формулу расчёта неустойки.
Каких условий не должно быть в ДДУ?
Некоторые условия вовсе можно, а иногда даже нужно, исключить из договора. В том числе такие как:
-
Дополнительные обязанности дольщика
Иногда застройщик может потребовать, например, оплатить услуги регистрации договора или заключить договор на обслуживание дома с конкретной управляющей компанией. По закону о защите прав потребителей нельзя требовать согласие на дополнительные услуги под угрозой отказа от основной, в данном случае создания объекта долевого строительства.
-
Отказ от компенсации за недостатки
Некоторые застройщики включают в договор условие о том, что дольщик не может потребовать материальной компенсации за недостатки, которые он обнаружил при приёмке, а может только ждать их устранения. Это явное нарушение прав потребителей, поэтому гражданин имеет полное право потребовать изменения условий договора.
-
Изменение договора в одностороннем порядке
Бывают случаи, когда строительная фирма включает в договор возможность изменить цену или характеристики будущего объекта без согласования с дольщиком. Например, при фактическом увеличении площади квартиры потребовать доплаты. Это также нарушает права дольщика как потребителя, поэтому можно оспорить в суде, но лучше обсудить заранее.
-
Любые другие условия, которые застройщик или его представитель объясняет «простой формальностью». Таких условий в договоре быть не должно.
Можно Ли Стать Одним Собственником Если В Договоре Дду 2 Собственника
Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка. Стоимость ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.
Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера.
Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.
- Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
- Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
- Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
- Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.