Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа нежилой недвижимости ИП налогообложение в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Продажа недвижимости: 6 или 13%?
Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?
Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.
Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
- использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Особенности начисления налога
Так как ИП продал нежилое помещение, ранее используемое для ведения бизнеса, то доход от продажи подлежит налогообложению. Не имеет значения, что до продажи помещение находилось в собственности более 10 лет. Минимальных сроков для безналоговой продажи коммерческой недвижимости нет.
Также не имеет значения, есть ли у продавца объекта статус ИП — налог нужно платить в любом случае. Для индивидуальных предпринимателей налог исчисляется в соответствии с используемым им режимом, а с лица, не имеющего такого статуса, в том числе бывшего индивидуального предпринимателя, взимается НДФЛ.
Допустим, вы продали арендованное коммерческое помещение после окончания регистрации ИП. Таким образом, выручка от реализации облагается НДФЛ по ставке 13%.
Налоговые обязанности ИП при продаже нежилого имущества
При продаже нежилого имущества ИП обязаны соблюдать налоговые правила, установленные законодательством РФ. Налоговые обязанности могут варьироваться в зависимости от статуса ИП и режима налогообложения, а также от особенностей сделки.
Одним из основных налогов, которые могут облагаться при продаже нежилого имущества, является налог на прибыль. ИП, работающие по упрощенной системе налогообложения (УСН), должны учесть, что при продаже нежилого имущества налог на прибыль взимается от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения имущества.
В случае применения УСН 6% ИП должны учесть, что для осуществления продажи нежилого имущества подлежит уплате налог на добавленную стоимость (НДС). Налоговая ставка НДС для продажи нежилых помещений составляет 20% от стоимости сделки. При этом, ИП имеют право на вычет НДС по приобретательной стоимости ранее приобретенного имущества для предоставления скидки налоговой базы.
Также, ИП должны отчитаться об операции в налоговых декларациях и уплатить соответствующие налоги в установленные сроки. Необязательно проведение нотариальной продажи нежилого имущества, однако рекомендуется составление договора купли-продажи, который служит юридическим документом о сделке и основанием для уплаты налогов.
Если ИП регулярно занимаются продажей нежилого имущества, рекомендуется привлекать специалиста — бухгалтера или налогового консультанта, который поможет рассчитать налоговые обязанности и сделает обязательные платежи в срок. Это поможет избежать неприятных последствий и штрафов со стороны налоговых органов.
Порядок уплаты налогов при продаже нежилых помещений по УСН 6 ИП
Если индивидуальный предприниматель (ИП) работает по упрощенной системе налогообложения (УСН) 6%, то при продаже нежилых помещений ему необходимо уплачивать налог на прибыль, а также налог на добавленную стоимость (НДС) в отношении недвижимости. Налоговая база для каждого из этих налогов рассчитывается по-разному и имеет свои особенности.
Налог на прибыль (НП) взимается с дохода, полученного от продажи нежилых помещений. При этом налоговая база определяется как разница между доходом и расходами, связанными с продажей. Важными расходами, которые должны быть учтены, являются стоимость обьекта недвижимости (приобретения) и затраты на улучшение недвижимого имущества. Налоговая ставка по НП составляет 6%.
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается с продажи нежилых помещений только при условии, если продавец ИП является плательщиком НДС. Это означает, что ИП ранее выполнял обязанности по уплате НДС при покупке данного нежилого помещения. В случае, если это условие выполняется, ИП обязан включить НДС в стоимость недвижимости при ее реализации. Налоговая ставка по НДС составляет 20%. При этом ИП имеет право на вычет НДС, который был уплачен при покупке данной недвижимости.
Итак, при продаже нежилых помещений по УСН 6 ИП должен уплачивать налог на прибыль по ставке 6% и, если условие выполняется, налог на добавленную стоимость по ставке 20%. Уплата данных налогов осуществляется согласно установленным срокам и порядку.
| Наименование налога | Налоговая база | Ставка налога |
|---|---|---|
| Налог на прибыль (НП) | Разница между доходом и расходами, связанными с продажей | 6% |
| Налог на добавленную стоимость (НДС) | Статус плательщика НДС, стоимость недвижимости с включенным НДС | 20% |
ИП получат больше свободы в управлении своим имуществом
Начиная с 2024 года, индивидуальные предприниматели (ИП) в России смогут продавать свою недвижимость без ограничений. Это решение принято в рамках государственной программы по развитию предпринимательства и стимулированию экономического роста.
Ранее ИП сталкивались с рядом ограничений при продаже своего имущества. Они должны были получать согласие на продажу у налоговых органов, а также платить налог на прибыль, который подразумевался при продаже недвижимости. Это отягощало процесс продажи и отпугивало предпринимателей от владения недвижимостью.
Однако с новыми изменениями, ИП получают больше свободы в управлении своим имуществом. Согласно новым правилам, они могут свободно продавать свою недвижимость без необходимости получения согласия от налоговых органов. Кроме того, у субъектов предпринимательства больше нет обязательств по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости.
Это решение призвано стимулировать развитие предпринимательства и увеличить количество ИП, владеющих недвижимостью. Больше свободы в управлении имуществом позволит предпринимателям легче вести бизнес и укрепит их финансовую независимость.
Условия уплаты налога при продаже нежилого помещения ИП
В 2024 году ИП обязаны уплатить налог на прибыль с продажи нежилого помещения в размере 20% от полученной прибыли. Определение размера прибыли происходит путем вычетания из суммы продажи нежилого помещения следующих расходов: налоговых платежей, связанных с продажей, рекламных расходов на размещение объявлений о продаже, а также стоимости улучшений и ремонтных работ, сделанных для повышения стоимости помещения.
Важно отметить, что в случае уплаты налога при продаже нежилого помещения ИП имеет возможность использовать различные налоговые льготы и вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Также стоит учитывать, что данный налог учитывается в составе всех налогов, подлежащих уплате ИП, и может быть учтен при расчете общей суммы налоговых обязательств перед государством.
Перспективы развития налогообложения продажи нежилого помещения ИП
Анализируя ситуацию и прогнозируя дальнейшее развитие налогообложения продажи нежилого помещения для индивидуальных предпринимателей, можно отметить несколько ключевых точек.
Во-первых, в свете изменений, которые планируются в налоговом законодательстве на 2024 год, следует ожидать ужесточения требований к налогообложению данной категории сделок. Вероятно, ставки налогов могут быть повышены, а также введены дополнительные ограничения и обязательства.
Во-вторых, ситуация экономического развития страны и рынка недвижимости также может оказывать влияние на налогообложение продажи нежилых помещений ИП. В случае роста спроса на коммерческую недвижимость и увеличения цен на нее, правительство может попытаться использовать этот потенциал для увеличения налоговых поступлений.
Кроме того, следует отметить, что развитие цифровой экономики и электронной торговли также может повлиять на налогообложение продажи нежилых помещений. Возможно, в будущем будут введены новые налоги или изменены правила и ставки налогообложения для этих видов сделок.
Таким образом, можно сказать, что перспективы развития налогообложения продажи нежилого помещения ИП выглядят неоднозначно. С одной стороны, можно ожидать ужесточения требований и повышения налоговых ставок. С другой стороны, экономические факторы и развитие цифровой экономики могут привести к изменениям в налоговом законодательстве. Поэтому индивидуальным предпринимателям следует внимательно следить за изменениями в законодательстве и консультироваться со специалистами для эффективного планирования своей деятельности и минимизации налоговых рисков.
Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?
Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.
Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.
Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
- Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
- Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
- Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.
Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.
Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- патентная.
Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД).
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Если в ближайшее время вы планируете проведение сделки купли-продажи нежилой недвижимости, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Правила составления ДКП, нюансы заключения договора юридическим лицом, а также как правильно составить соглашение при сделке с нежилым объектом и ЗУ?
- Какие документы понадобятся и как правильно провести оценку недвижимости?
- Как купить нежилой объект у застройщика?
- Правила оформления сделки между физическими лицами.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
- если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
- если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.
Налогообложение юридических лиц
Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.
Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.
ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.