Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная оценочная экспертиза недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Какие нормы права регулируют проведение оценочной экспертизы?
Проведение судебной экспертизы регулируется нормами права, которые устанавливают процедуру, требования и правила для данного процесса. В России существуют несколько законодательных актов. Именно они определяют основные нормы в указанной сфере.
Одним из главных документов является федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который представляет собой основу правового регулирования оценочной деятельности. Он также определяет требования к квалификации экспертов, их независимости и непредвзятости при выполнении работ. Судебный эксперт оценщик должен обладать знаниями, опытом и умениями в соответствующей области. Он действует объективно и независимо, его заключение основывается на надежных методах и анализе доступной информации.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации содержит положения, касающиеся назначения экспертизы, процессуальных прав и обязанностей экспертов, порядка представления заключений в суд, иные инстанции и их использования при принятии решения, в том числе управленческого.
Кроме того, существуют и другие законодательные акты. Например, в уголовном процессе это Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, в административном процессе – Административный процессуальный кодекс.
В этих правовых актах устанавливаются требования к квалификации людей, которые оказывают услуги эксперта-оценщика, процедуре назначения исследования, правила представления доказательств и экспертных заключений, а также определяется статус и полномочия аналитиков в суде. Они направлены на обеспечение объективности, надежности и справедливости при выполнении исследовательских работ.
Пленум Верховного Суда издает постановления, которые содержат разъяснения и рекомендации по проведению экспертизы. Эти документы обычно относятся к конкретным видам оценочной деятельности и устанавливают требования к квалификации аналитиков, методологии исследования, порядка его организации.
Этапы проведения судебной оценочной экспертизы
Процесс судебной оценки включает следующие основные этапы:
- Принятие решения суда о назначении экспертизы. Необходимость определяется требованиями сторон дела или собственной инициативой суда для получения специализированного экспертного мнения.
- Назначение экспертизы. Суд выносит постановление о назначении экспертов и определении предмета изучения. В постановлении указываются конкретные вопросы, которые требуют исследования, а также сроки его выполнения.
- Выбор экспертов. Осуществляется на основе их профессиональной квалификации и опыта в соответствующей области экспертизы. Также ходатайство о назначении определенных специалистов вправе подать стороны тяжбы. Суд может удовлетворить такой запрос или отказать в положительном решении вопроса.
- Представление материалов. Суд предоставляет экспертам необходимые материалы и документы, которые будут использоваться при проведении экспертизы. Специалисты получают доступ к информации, свидетелям и другим ресурсам для всестороннего исследования предмета оценки.
- Проведение исследования. Специалист анализирует представленные материалы, собирает дополнительные данные и информацию, выполняет все необходимые процедуры в соответствии с требованиями экспертизы. На основе полученных сведений производятся расчеты.
- Подготовка экспертного заключения. По завершении исследований эксперт подготавливает письменное заключение, которое содержит его профессиональное мнение и выводы относительно вопросов, поставленных перед ним судом.
- Представление экспертного заключения судье. Оно должно быть ясным, аргументированным, основанным на проведенных исследованиях и анализе фактов.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
Документы для судебной экспертизы
Документы, необходимые для проведения судебной оценочной экспертизы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект оценки;
- Договор аренды (в случае аренды имущества);
- Договор на покупку, дарение или уступку;
- Кадастровый план земельного участка или технический паспорт на здание;
- Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на имущество;
- Актуальная справка о балансовой стоимости объекта оценки.
«Инвест Консалтинг» выполняет оценку недвижимости для суда. Мы предлагаем:
- проведение независимой экспертизы в сжатые сроки;
- гарантию точности и объективности результатов;
- правовую поддержку. Наши юристы участвуют в составлении отчетов и при необходимости защищают интересы заказчика в суде;
- комплексное обслуживание: юридическое сопровождение вашего дела в судах любых инстанций и проведение требуемых независимых экспертиз.
Наши сотрудники выполняют оценку недвижимости следующих видов:
- квартиры;
- земельные участки;
- загородная недвижимость (дома, коттеджи и т.п.);
- коммерческие объекты;
- доли квартир и других объектов недвижимого имущества.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Правовой статус финального мнения эксперта (заключения по окончании исследования)
Несмотря на то что теоретически все доказательства в ходе судебного процесса наделены равной силой, в реальности ряд аргументов и оснований по умолчанию может наделяться большей значимостью для суда. К таковым можно отнести и экспертизу оценочного характера. В подавляющем большинстве ситуаций никакие доказательства не могут быть важнее, нежели мнение эксперта.
При этом, если ваш оппонент в своей доказательной базе использует заключительное мнение эксперта, допустимо попробовать его оспорить, но лишь посредством инициирования новой экспертизы. Такое может наблюдаться в связи с тем, что судьи не всегда обладают специфическими знаниями и опытом в сфере оценочных мероприятий, вследствие чего доверяют больше мнению профессионала. Если мнения все же расходятся, можно вполне обоснованно подвергнуть сомнению оба предположения (заключения).
Достичь доверия относительно мнения профессионала удается в связи с тем, что статья 307 УК РФ предполагает уголовную ответственность за предоставление экспертом заведомо ложных сведений. Именно поэтому крайне мал шанс, что данные будут искажены и подкорректированы намеренно. Вместе с тем требования к эксперту судебной оценочной экспертизы всегда достаточно суровы и жестки.
Оценочные услуги от «Роосконсалтгруп»
Оценку недвижимости для суда в Москве можно заказать в компании «Роосконсалтгруп». Первичная консультация бесплатна. Мы осуществляем все виды оценочных услуг (для оформления займа, наследства, брачного договора, сделок купли-продажи), представляем интересы клиентов в судебных инстанциях, работаем с юридическими и физическими лицами. При повторном обращении – скидка 20%.
В штате работает восемь опытных оценщиков, в том числе специализирующихся на судебной экспертизе. Их профессиональная ответственность застрахована. С клиентом подписывается договор, в нем указываются цели, задачи проверки, реквизиты сторон, размер и порядок оплаты. Персональный менеджер будет информировать о ходе работ, договариваться о времени осмотра, отвечать на вопросы.
Мы гарантируем конфиденциальность, достоверность и однозначность результатов. Отчет соответствует законодательным нормам, прошит, пронумерован, скреплен печатью. Все расчеты проведены корректно, выводы обоснованы, применяемые подходы соответствуют федеральным и международным стандартам. Он также содержит подробное описание, фотографии, позволяющие безошибочно идентифицировать объект. У судьи не будет оснований отклонить подготовленный нашими экспертами отчет, а оппоненты не найдут в нем неточных данных.
Как правильно выбрать судебного эксперта по стоимостной оценке
Несмотря на то, что существует большое количество тех или иных специалистов, взгляды на один и тот же вопрос у них могут отличаться в силу опыта, специализации и так далее. Поэтому, если Вы планируете ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, отберите таких экспертов, в компетентности которых Суд не усомнится.
- Во-первых, необходимо документальное подтверждение права ведения той или иной деятельности, в рамках которой будет проводиться судебная экспертиза. Более того, очень важную роль играет опыт эксперта, а именно: посмотрите, есть ли выигранные дела в судах, которые основывались на заключениях этого эксперта.
- Во-вторых, обратите внимание на специализацию эксперта. Часто «узкий специалист» имеет более объективный взгляд на предмет, чем специалист широкого профиля.
- В-третьих, изучите сайт компании, в которой работает эксперт. Часто, даже по сайту Вы можете сделать те или иные выводы о качестве предоставляемых экспертной компанией услуг.
Процесс проведения судебной экспертизы недвижимости и бизнеса
Вся процедура включает в себя несколько этапов:
- Готовим письмо в суд о готовности выступить в качестве судебного эксперта по вопросу, поставленному судом.
- После выбора нашего эксперта в качестве судебного эксперта направляем ходатайство в суд о предоставлении необходимых документов об объекте экспертизы. Проводим визуальный осмотр объекта экспертизы.
- Готовим заключение судебного эксперта с ответами на вопросы, поставленные судьей.
- При необходимости по определению суда наш эксперт лично в судебном заседании защищает свою судебную экспертизу, отвечает на вопросы суда и сторон процесса.
Зачем назначается судебная оценочная эксперта?
Основная цель назначения экспертизы — помочь суду или следствию в установлении фактов, имеющих решающее для дела значение. Эксперт отвечает на вопросы, в которых суд или следствие не компетентны. Заключение эксперта может стать весомым аргументом в исходе дела несмотря на то, что оценивается судом одинаково наряду с иными доказательствами.
Обоснованно выбрать метод при проведении судебной экспертизы в зависимости от характера получаемой из материалов дела информации, провести полный анализ документов и рынка может только опытный эксперт. Для объективной оценки эксперт должен не только обладать специальными знаниями в области науки и техники, но также иметь существенный опыт работы по специальности. В ряде случаев для исследований привлекаются узкие специалисты. Например, при стоимостной оценке объектов незавершенного строительства может потребоваться консультация инженера-строителя, а при оценке стоимости автомобиля – инженера-механика.
Методы исследования выбираются экспертом не только исходя из исходных данных и вопросов, поставленных судом или следствием на разрешение экспертизы, но также категории дела (уголовное, гражданское или арбитражное), с учетом сложившейся судебной практики в определенной юрисдикции.
Заключение эксперта не имеет заранее установленной силы и оценивается судом наряду с другими доказательствами. Однако позиция Верховного Суда однозначна: нельзя безосновательно не согласиться с экспертизой – чтобы отклонить выводы предыдущей судебной экспертизы нужно назначить дополнительную или повторную экспертизу. Судом оценивается соблюдение закона «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, проверяется допустимость методики оценки, полнота исследований. Также проводится относимость результатов экспертизы к рассматриваемому делу, оценивается доказательное значение экспертизы в сравнении с другими представленными суду доказательствами.
Почему экспертиз может быть несколько?
В сложных случаях проводится не одна, а несколько экспертиз.
Дополнительная экспертиза назначается при недостаточной ясности или неполноте экспертного исследования, наличии неточностей в заключении, возникновении у суда новых вопросов в отношении исследованных обстоятельств.
Повторная экспертиза может быть назначена при вероятностном (предположительном) характере выводов эксперта или их противоречивости, виду недостаточной квалификации эксперта, при наличии доказательств в заинтересованности эксперта в исходе дела.
Производство повторной экспертизы назначается другому эксперту, производство дополнительной – тому же или другому эксперту.
ООО «ОК «Канцлер» с 2012 года производит судебные экспертизы и внесудебные исследования. Эксперты компании готовы оказать консультационные услуги, профессиональную поддержку и защиту Ваших интересов на любом из этапов судебного процесса или досудебного разбирательства.
Когда может понадобиться эта процедура?
Судебно-оценочная экспертиза – это процедура исследования оценки имущества экспертами в случаях необходимости оспаривания, подтверждения или определения стоимости имущества, производимая в рамках судебного процесса.
В вопросах, касающихся имущества, часто возникает конфликт интересов. Одна сторона пытается завысить рыночную стоимость объекта спора, другая, напротив, занижает ее. В случаях судебных разбирательств выносится постановление о проведении судебно-оценочной экспертизы.
Процедура устанавливает стоимость любого объекта, подлежащего купле-продаже, включая:
- Недвижимость;
- Бизнес;
- Ремонтные работы;
- Объекты интеллектуальной собственности;
- Ценные бумаги;
- Техническое оборудование и электронные устройства;
- Транспортные средства;
- Произведения искусства;
- Ювелирные изделия.
Более того, независимая экспертиза позволяет оценить экономические потери, материальный ущерб и даже затраты на лечение и лекарства.
Основания для проведения экспертизы
При возникающих спорных вопросах о стоимости объекта, определении рыночной цены, решении конфликтных вопросов по имуществу уместны оценочные экспертизы. Причинами для осуществления процедуры являются следующие ситуации:
- спор между двумя сторонами о стоимости объекта недвижимости(определение стоимости залогового имущества,определение рыночной стоимости и.тд.);
- вступление в наследственные права (спорные моменты);
- раздел между супругами общего имущества;
- нанесение объекту ущерба (с целью определения убытков и новой стоимости);
- выход из ООО;
- извлечение объектов для госнужд;
- страховые случаи;
- экспертиза культурных ценностей.