Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке для закладной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Методы оценки недвижимости
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Когда не нужен отчет об оценке стоимости недвижимости
Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.
Пилотный проект действует на территории всей страны за исключением республик Дагестан, Чечня, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Северная Осетия, Карачаево-Черкессия.
Воспользоваться отменой отчетов об оценке можно не во всех случаях, даже если на первый взгляд сделка соответствует условиям пилотного проекта.
Когда отчет об оценке при покупке квартиры на вторичном рынке всё же потребуется:
- У объекта недвижимости деревянные стены
- По сделке уже заказан отчет об оценке
- Системе не удалось найти данные по дому
- Системе не удалось автоматически проверить стоимость объекта недвижимости
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe
3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.
Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Кто оплачивает оценочные процедуры?
Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.
Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.
Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?
Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.
Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:
- Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
- Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.
У продавца квартиры есть выбор
Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.
Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.
Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.
Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.
Как оформить (получить) закладную по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома или квартиры?
После подписания акта приёма-передачи жилья с застройщиком, новосёлу предстоит принести этот и другие документы в банк. Там сотрудники кредитного отдела подготовят закладную. При оформлении права собственности в Росреестре на квартиру произойдет одновременная регистрация закладной.
Когда получение ипотечного кредита на строящееся жильё происходит в Сбербанке, то банк просит в залог предоставить иное имущество до окончания стройки. Если такая процедура проводилась, то до передачи в залог новой квартиры обязательно нужно снять предыдущее обременение, получив закладную у банка.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная после регистрации передается залогодержателю, то есть банку. Заёмщик увидит оригинал закладной только после выплаты всей суммы долга.
Срок выдачи закладной с отметкой о погашении кредита в Сбербанке приблизительно составляет от 2 недель до месяца.
Продажа закладных по ипотеке банками
Как отмечалось ранее, банк-залогодержатель, осуществляя свою деятельность, имеет право на продажу закладной, как любой другой ценной бумаги. Покупателя кредитор находит самостоятельно, не привлекая должника к участию. Попытки возврата продавшему банку закладной по ипотеке через суд не увенчаются успехом, суд откажет на том основании, что заёмщик не является стороной договора. Подобное обращение в суд вправе инициировать только банк.
Клиенту не нужно переживать, все условия ипотечного договора при смене залогодержателя сохранятся.
Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и при покупке готового жилья.
Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка после погашения долга
Погашение ипотеки – знаковый момент, но на этом отношения со Сбербанком и регистрирующими органами не заканчиваются. Когда долг обнулился, нужно обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. Срок реагирования кредитора на обращение – 14-30 дней. О том, что возможно получение документа, сообщат по телефону.
Закладную важно проверить на наличие отметки о том, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме, и Сбербанк не имеет к нему претензий. Эта информация удостоверяется подписями уполномоченных представителей банка и его печатью.
Процедура оценки недвижимости
Вас интересует оценка недвижимости, которая заказывается для ипотеки в Сбербанке? Сегодня мы расскажем вам подробнее о том, зачем нужна данная процедура, как именно она проходит, и укажем, в какие компании лучше всего обращаться.
Итак, начнем с определения: если говорить простым и понятным языком, то оценка недвижимости – это определение её рыночной стоимости. Проведение данной процедуры при ипотечном кредитовании является необходимым этапом при оформлении кредита.
Дело в том, что приобретаемая вами недвижимость становится залогом для банка на весь период действия кредитного договора. Залог – это имущество, которое можно реализовать в том случае, если у заемщика по каким-либо причинам возникнут сложности с погашением ипотеки.
Именно по этой причине банку важно знать стоимость предоставленного в качестве обеспечения имущества чтобы быть уверенным в том, что в случае непредвиденных обстоятельств он сможет вернуть свои деньги назад
Независимая оценка имущества при купле-продаже
Оценка имущества при совершении
сделок купли-продажи в настоящее время является одним из самых распространенных
и наиболее ответственных видов независимой
оценки
При продаже имущества значение
величины стоимости, которую определит оценщик, исключительно важно, именно эту
сумму получит продавец или заплатит покупатель, а когда речь идет о
дорогостоящем имуществе значимость результатов оценки возрастает многократно.
Хотя в большинстве случаев (если иное не предусмотрено законом) покупатель и продавец
вправе сами определить цену имущества, независимая оценка позволяет им быстрее
прийти к соглашению о справедливой цене на объект продажи
Наличие отчета об оценке дает
возможность подтвердить факт продажи имущества по рыночной цене перед лицами, чьи
интересы может затрагивать данная сделка.
Отчет о независимой оценке
имущества, являющегося объектом купли-продажи, имеет важное значение при
рассмотрении налоговыми органами правильности и полноты исчисления налогов.
Налоговый Кодекс РФ предоставляет налоговым инспекциям возможность контроля цен
купли-продажи для целей определения налогооблагаемой базы, и это право
закреплено в статье 40.
При возникновении разногласий с налоговыми органами по вопросу соответствия договорных цен рыночным ценам, наличие отчета об оценке имущества, являющегося предметом рассмотрения, дает
возможность убедительно аргументировать свою позицию с целью признания цены
совершенной сделки соответствующей рыночному уровню цен на дату совершения
сделки. Действительно, ведь согласно действующему российскому законодательству,
отчет об оценке имущества, выдаваемый заказчику, имеет статус официального
документа доказательственного значения и может быть использован в суде при
рассмотрении дел, связанных с определением правильности исчисления налогов.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.
На что обратить внимание при выборе оценщика:
- Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
- Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
- Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
- Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
- Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.
Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.
Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.