Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры по долям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Что делать, если один собственник против продажи квартиры?
Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:
- После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
- Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
- Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.
Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.
Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Образец договора купли-продажи долей в квартире двумя продавцами одному покупателю
С 2019 года договор продажи долей в квартире, если они составляют в сумме целую квартиру, не подлежит нотариальной регистрации.
Контракт должен включать следующую информацию:
- наименование документа;
- данные 1 продавца (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
- аналогичные данные 2 продавца;
- сведения о покупателе;
- информация о наличии доверенностей;
- данные о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж);
- сведения о величине долей;
- стоимость каждой доли отдельно;
- данные о приеме-передаче квартиры;
- порядок расчета с учетом задатка и аванса;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение документа;
- подписи.
Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?
При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.
Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.
В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?
Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная. Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости. При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:
- шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
- шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
- шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.
Отличия долевой и совместной собственности
Законодательство допускает не единоличное владение неделимым объектом недвижимости, а одновременно с другим гражданином или группой лиц. Наиболее распространённая форма – долевая собственность, возникающая в следующих ситуациях:
- по желанию бывшего владельца, подарившего, продавшего или передавшего объект нескольким лицам по завещанию;
- при формальной передаче или продаже хозяином части помещения;
- при участии в приватизации всех зарегистрированных лиц;
- в результате вступления в права наследования по закону претендентами одной очереди;
- при приобретении в период брака и оформлении в выделенных или невыделенных долях на каждого из супругов.
Как составить договор купли-продажи по долям
Долевая собственность подлежит реализации как одному, так и нескольким покупателям. Если продаётся часть квартиры, то сделка подлежит обязательному удостоверению нотариуса. Количество составляемых договоров и их экземпляров определяется числом участников и их статусом. Допускается заключение нескольких соглашений и многостороннего договора купли-продажи с указанием прав, обязанностей, принадлежащей доли в целостном объекте каждого.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.