Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях необходимо проводить межевание дачного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ФЗ № 447 «О государственной регистрации» от 22 декабря 2014 года начал действовать только в 2018 году. Это дало время собственникам участков привести документы в порядок. Закон устанавливает необходимость межевания для всех участков без исключения.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Сбор информации и справок для проведения межевания земли
Для начала посмотрите в вашем регионе лицензированные геодезические компании. У каждой из них свои цены на межевание земли: кто-то делает подороже, кто-то дешевле. Выберите те, которым вы можете доверить и узнайте о цене услуг.
После этого соберите все нужные документы из списка выше и заказывайте услугу по межеванию земли.
Может пригодиться: Возможно, инженер попросит сделать справку об отсутствии электрических кабелей на земельном участке. Ее вы можете заказать в местном «Гор. свете» по месту регистрации земли.
Если вы не можете определить проходят ли электрически провода на вашем участке — закажите специалиста, который сможет проверить это за вас. После проверки вы можете сказать кадастровому инженеру, чтобы он забрал эту справку в «Гор. свете».
Также вам может понадобиться справка об отсутствии общественных коммуникаций. Здесь стоит поступить также как и со справкой о прохождении электрических кабелей.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Несмотря на все преимущества описанной процедуры, владельцы земельных наделов не спешат заказывать межевые работы. Это связано с трудностями, с которыми сопряжена процедура.
В качестве минусов межевания выступают:
- Длительная подготовка к проведению процедуры;
- Необходимость присутствия собственника при проведении замеров и оформлении документации: собственники, проживающие в других регионах, не могут выделить достаточное количество времени для проведения работ;
- Высокая стоимость услуг профессионалов, к которым вынуждены обратиться граждане, не имеющие права сделать установление граничных линий бесплатно или не доверяющие специалистам из муниципалитета;
- Необходимость получения разрешения от владельцев расположенных рядом участков, найти которых зачатую невозможно;
- Постоянное изменение нормативной базы, описывающей процедуру.
Однако оттягивать определение граничных линий не стоит.
Необходимо ли оформление собственности на землю?
Существует несколько преимуществ, которые получает собственник, оформивший собственность на землю. Рассмотрим основные из них:
- Собственность всегда находится в Вашем распоряжении
В том случае, если участок земли принадлежит гражданину или коллективу граждан им можно распоряжаться. К примеру, владелец может позволить или запретить строение и обустройство дороги, установку водонапорной башни и столбов ЛЭП.
- Законодательство постоянно меняется
На сегодняшний день граждане, которые приняли земельные участки позднее вступления в силу нового Земельного Кодекса от 2001 года, могут либо оформить договор аренды или приватизировать землю.
- Главное поспешить
У тех граждан, у которых подошли к концу сроки договоров аренды земельных участков могут возникнуть множество проблем, связанных с оформлением собственности на землю. На сегодняшний день уже зарегистрированы заявления с просьбой к гражданам «освободить» земельный участок, в отсутствии правоустанавливающего документа на землю. Более того, законодательство может измениться вновь, ввиду чего пропадет возможность оформить собственность на землю в тех или иных случаях.
- Границы участка имеет большое значение
Границы земельного участка и его размеры должны быть строго определены и закреплены на бумаге. Нередко встречаются случаи, когда у гражданина было, к примеру, 11 соток. Но после того как соседи проводили межевание и проставляли заборы у этого самого гражданина осталось в собственности всего лишь 8 соток. В данном случае, вернуть себе участок земли от соседей будет очень сложно, ведь они успели согласовать границы, следовательно, бывшая земля перешла к ним. Именно поэтому столь важно вовремя получить документы, которые подтверждают границы участка.
- Ценность земельного участка
Высокая стоимость земельных участков уже говорит о том, что гораздо лучше стать ее обладателем, прежде чем кто-то другой сделает это.
- Налог на землю
Налоги на земельные участки являются невысокими в сравнении с ценностью земельного участка.
Межевание по своей сути — это возможность официально установить границы участка в виде поворотных точек, определить размеры надела, а также закрепить это документально. Помимо этого, имея на руках результаты подобных работ, можно восстановить нарушенные границы и защитить земельный участок от посягательств иных лиц.
Провести работы самостоятельно невозможно. Определение крайних точек даже на участке правильной формы может производить только специалист лицензированной организации, имеющий в распоряжении необходимое оборудование.
После проведения всех замеров и обработки результатов, собственнику земли выдается межевая карта, которая понадобится в дальнейшем для проведения сделок с имуществом, а также при разделении, образовании или объединении нескольких земельных участков.
В документе отражены следующие сведения:
- Масштабированная схема замеряемой территории;
- Точные координаты конечных точек. На местности обозначаются специальными вехами;
- Расстояние между вехами;
- Площадь ЗУ.
Проведение размежевания позволит присвоить участку собственный кадастровый номер и внести его в реестр недвижимости. Подобные действия являются обязательными для оформления сделки по продаже земли, а также для совершения иных значимых действий с ЗУ.
Межевание есть процесс установления и утверждения границ отдельных владений. Возникновение межевания повсюду относится к глубокой древности, к той эпохе, когда у данного народа появляется собственность на землю. В частности, в России разграничение занятых земель сопровождало расселение славян, и на этот счет встречаются указания уже в древних летописях. В первом законодательном сборнике — «Русской Правде» — имеются карательные постановления за нарушение меж. В допетровском периоде русской истории постепенно складывается своеобразная картина распределения поземельной собственности, сопровождавшаяся также ее регистрацией. Служилые люди Московского государства получали тогда вместо жалованья земельный надел — поместный оклад, который мог меняться по своим размерам и переходить в родовую вотчину семьи (см. поместье). Выяснение состояния земельной собственности в том или ином крае, отвод поместий — земельных дач — и поверки их размеров производились путем особых статистических описаний, писцовых книг (см.). Вместе с описанием поместий происходило обычно и установление границ имений с разрешением возникавших пограничных споров. Писцовые межевания проходят через всю допетровскую историю России и заключаются последним валовым межеванием 1680—1686 гг., при котором были выяснены и зарегистрированы на территории центральных губерний поземельные права владельцев, состав и размеры их дач, кое-где с применением элементарных измерений.
Первая операция точного установления границ владений со съемкой их и составлением планов носит название генерального межевания. Генеральное межевание было открыто в 1765 г. особым манифестом 19 сентября, устанавливавшим цели межевания: 1) утвердить спокойствие владельцев установлением правильных и несомненных границ поземельных владений и 2) привести в известность количество земель и угодий как всех вообще, так и, в частности, принадлежащих казне. Основные принципы генерального межевания, выраженные в манифесте и перешедшие в статьи Свода Законов, заключаются в следующих положениях: 1) межевание производится не к именам владельцев имений, но к названиям сел, деревень и пустошей; таким образом, межами обводились земельные единицы, образовавшийся еще в эпоху поместной системы и состоявшие ко времени межевания иногда во владении одного лица — помещика, которому принадлежали все земли с поселенными на них крепостными крестьянами данного села или деревни, иногда во владении нескольких владельцев. При этом владение нескольких лиц в пределах данной территории иногда на самом деле было общим (например, владение родственников до раздела между ними имения), в большинстве же случаев каждый из соучастников владел определенными крепостными крестьянами и соответственными земельными угодьями, находившимися в более или менее сложной чересполосице с землями других совладельцев. Все такие земельные единицы получили название генеральных дач: единственного владения или общего владения нескольких лиц. Земельные дачи, на которых не было поселений — лесные, луговые земли — носили название пустошей. Крупным помещикам принадлежало иногда по нескольку близлежащих сел и деревень, и разрешаюсь все их обводить одной общею окружной межей, образовывая таким образом генеральную земельную дачу, содержащую в себе несколько поселений. С другой стороны, совладельцы общей генеральной дачи одновременно с ее отмежеванием от соседних могли просить и о внутреннем ее специальном размежевании, но при непременном условии отсутствия между ними каких бы то ни было пограничных споров. 2) Вторым основным принципом генерального межевания было проведение границ между земельными дачами по согласному показанию их в натуре смежными владельцами: полюбовный развод владельцев. В вознаграждение за готовность к миролюбивому размежеванию владельцам были обещаны примерные земли, т. е. те излишние земли, которые могли оказаться в дачах сравнительно с крепостными документами. Наоборот, в случае споров, неоконченных при межевании, суд должен был рассматривать вотчинные документы споривших и несправедливых спорщиков подвергать штрафам с отрезкой примерных земель. Это основное положение резко отличало генеральное межевание от предшествовавшей ему попытки аналогичных работ в эпоху царствования Елизаветы Петровны (1754 г.). На розыск примерных земель и на передел границ по документам предписывали екатерининские межевые законы: каждый мог остаться при том, что имел, лишь бы не желал большего и не спорил с соседями. Генеральное межевание производилось по уездам в следующем порядке: землемер начинал работу с отграничения земли, принадлежащей уездному городу, потом переходил к смежным с ней владельческим дачам, которые и межевал подряд так, чтобы каждая межующаяся дача была у него при обходе в правой стороне. По обходе всех лежащих вокруг города дач (первого циркуля) он обходил далее смежные с ними (второго циркуля) и т. д., пока не оканчивал весь уезд. Этот порядок работ назывался циркульным порядком. Межевание производилось землемерами в присутствии владельцев межуемых земель или их поверенных и депутатов от казны при обмежевании дач казенных или смежных с казенными, причем в законе был определен порядок вызова владельцев и депутатов и участия их в межевании.
Все границы обозначались в натуре законом, установленными межевыми признаками. Межи каждой дачи шли частью по живым урочищам, т. е. по течению рек, ручьев, водотоков по оврагам и т. п., причем пограничной линией считалась средина течения живого урочища, частью же по суходольным прямым линиям. На каждом повороте су��одольной межи ставился деревянный столб (аршин в земле и два над землей) с выжженным на вырубленной грани государственным гербом; перед столбом на одну сажень вперед по меже вырывалась яма квадратная на полторы сажени в каждой стороне и в сажень глубиной; развалы ямы делались на обе стороны межи. В каждую яму клали уголья и по три больших камня. Вдоль по меже проводился межник, а в лесу — просек саженной ширины. Смотря по условиям местности, эта общая форма межевых знаков могла быть изменена. Так, в местах безлесных взамен деревянных столбов можно было рыть треугольные ямы, а по желанию владельцев ставить каменные или кирпичные столбы! В местах, затопляемых водой, вместо ям надлежало ставить курганы и т. д. Пункт в каждой даче, от которой начиналась работа, назывался починным пунктом межи; около него вырывались две ямы, в которые клались, кроме угольев, по пять больших камней.
Производивший межевание землемер во время производства работ вел установленный законом документ — полевой журнал, в который вносились как все технические данные по измерению меж, так и всякого рода показания бывших на меже владельцев: споры их и соглашения, а равно и показания понятых. Полевой журнал подписывался землемером, владельцами и понятыми.
Самая техника измерений была установлена особым «Наставлением землемерам, определенным к государственному размежеванию земель». По этому наставлению требовалось измерять каждую пограничную линию цепью и углы между линиями при помощи «вернейшего инструмента» — астролябии с определением магнитных румбов линий. На каждую обмежеванную дачу землемер составлял межевые документы: отдельный план по установленной законом форме и межевую книгу, которая представляла собой подробное описание изображенных на плане границ. При генеральном межевании приводился в известность и состав угодий в каждой даче путем съемки в ней внутренней ситуации, которая изображалась также на плане, и площади рассчитывались по угодьям, а равно и общая для всей дачи.
Несмотря на все преимущества описанной процедуры, владельцы земельных наделов не спешат заказывать межевые работы. Это связано с трудностями, с которыми сопряжена процедура.
В качестве минусов межевания выступают:
- Длительная подготовка к проведению процедуры;
- Необходимость присутствия собственника при проведении замеров и оформлении документации: собственники, проживающие в других регионах, не могут выделить достаточное количество времени для проведения работ;
- Высокая стоимость услуг профессионалов, к которым вынуждены обратиться граждане, не имеющие права сделать установление граничных линий бесплатно или не доверяющие специалистам из муниципалитета;
- Необходимость получения разрешения от владельцев расположенных рядом участков, найти которых зачатую невозможно;
- Постоянное изменение нормативной базы, описывающей процедуру.
Однако оттягивать определение граничных линий не стоит.
Меняется ли кадастровый номер при смене собственника
Кадастровый номер — это одна из основных характеристик объекта недвижимости, по которой можно узнать о нем все сведения, в том числе ФИО правообладателя. Идентификатор присваивают учетной единице в момент регистрации в Росреестре. Информация, которая закреплена за кадастровым номером, должна быть актуальной и соответствовать фактическим данным.
Если права собственности на недвижимость или земельный участок были переданы другому владельцу, этот факт необходимо зафиксировать в ЕГРН. При этом корректировке подлежат только сведения в базе Росреестра, сам же кадастровый номер остается неизменным.
Индивидуальный регистрационный номер возможно изменить в таких случаях:
- Изменение размера объекта недвижимости;
- Смена адреса;
- Фактическое уничтожение имущества.
Если есть кадастровый паспорт, нужно ли межевание?
С 2018 года межевание является обязательной процедурой. Наличие кадастрового паспорта не освобождает собственника от определения границ участка. Кадастровый паспорт утратил свою юридическую силу. Его заменила выписка из ЕГРН. Справка подтверждает наличие госрегистрации и полномочия правообладателя. Чтобы ее получить, нужно провести межевание.
Проводить межевание необходимо, если вы:
- Хотите оформить право собственности на объект;
- Планируете продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство участок;
- Нуждаетесь в выделение доли из общей долевой собственности;
- Хотите получить разрешение на строительство;
- Планируете объединение нескольких частей надела или разделение единой территории на отдельные участки;
- Решаете пограничные споры в суде.
Что представляет собой эта процедура
Процедура межевания – это ряд услуг, которые надо провести для грамотного определения границ надела. Обратите внимание, что эти услуги может предоставить только организация, которая имеет соответствующее разрешение и лицензию. Для осуществления этой процедуры используются специальные инструменты, которые позволяют определить реальные границы надела.
Если процедура определения границ будет осуществлена с помощью оборудования, которое не имеет сертификата, то заключение организации, проводившей межевание, может быть оспорено в судебном порядке.
Перед началом проведения процедуры межевания надо получить разрешение от владельцев участков, которые граничат с вашим участком, и от бюро технической инвентаризации.
Заметьте! Чаще всего бюро не предъявляет претензий к процедуре определения границ, а вот соседи становятся одной из ведущих проблем:
- у соседей есть свои мотивы, из-за чего они не дают согласия на межевание, в этой ситуации надо определить причину отказа или обратиться в судебную инстанцию, инициируя судебное разбирательство;
- собственников соседних участков попросту нет давно на территории их собственности, а поэтому нет их контактных данных. Для выяснения, кому принадлежит собственность, надо обратиться в средства массовой информации с объявлением. Если это не помогло найти соседей в течение тридцати дней, то выдается разрешение.
После проведения процедуры межевания владелец получает межевое дело, которое передается в кадастровую службу. Это поможет в оформлении плана межевания и выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Другие проблемы при межевании земельных участков
Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов.
На житейском языке это означает, что если минимальный размер был 600 кв. м, то и «прирезать» вы можете не более 6-ти соток. Но это в теории, на практике же представители власти подобные акты подписывать не спешат.
Кадастровый и межевой план: в чем разница?
Как же сделать межевание земельного участка? Всю правовую основу по обязательным мероприятиям, включающим подготовку и проведение межевания, можно прочитать в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221. В него внесен ряд поправок, вступивших в силу с 1 января 2019 года. Отметим все этапы последовательно:
К ним относятся:
- Доверенность (при необходимости).
- Гражданский паспорт владельца участка;
- Документы, подтверждающие право собственности на землю:
- договор купли-продажи ЗУ;
- свидетельство о регистрации недвижимости или наследовании;
- договор дарения;
- если участок был предоставлен администрацией, потребуется предоставить необходимый документ.
Если участок земли не имеет подключения к централизованным коммуникациям, то потребуются справка.
Проводить процесс установки границ участка, его площади и точного расположения может только специалист. Таковым является кадастровый инженер. Это может быть любое лицо (физическое, юридическое или индивидуальный предприниматель), но обязательно иметь на то официальный документ.
Аттестат, выданный и зарегистрированный в Росреестре, является подтверждением того, что он обладает достаточной квалификацией для оказания подобной услуги.
Чтобы получить такой аттестат, к кандидатам предъявляется ряд требований:
- необходимо иметь профессиональное образование;
- сдать экзамены на подтверждение квалификации;
- к самостоятельной работе инженер будет допущен лишь после двухгодичной стажировки в качестве помощника кадастрового инженера со стажем.
Далее остается зарегистрировать участок земли, для чего понадобится подготовить еще несколько документов, которые потребуется предъявить в регистрирующий орган.
Кроме межевого плана нужно взять с собой паспорт и документы, подтверждающие право на участок. Заявление установленной формы можно заполнить непосредственно в органе Росреестра. Если интересы собственника представляет доверенное лицо, то необходимо представить соответствующую доверенность.
Остается оплатить государственную пошлину (стоимость 350 руб.) и дождаться внесения изменений в базу данных. Срок регистрации установлен законодательством и не может быть более 10 дней. Результатом завершения регистрационного учета станет выписка из ЕГРН.
Ссора из-за раздела участков земли превратила двух соседей в врагов
Межевание земли имеет следующие юридические значения:
- определяются границы отводимых участков земли из государственного фонда;
- восстанавливаются границы существующего земельного участка на местности;
- согласуются и упорядочиваются границы участков.
Другими словами, проведение работ необходимо для установления границ земельного надела. Полученные данные позволяют составить точный кадастровый план. Он обеспечивает учет земель, определяет границы действия прав собственности, помогает решить все споры у собственника и соседей.
Чтo тaкoe пpивaтизaция и зaчeм oнa нyжнa?
Пpивaтизaция зeмeльныx yчacткoв — этo пepeдaчa зeмли из гocyдapcтвeннoй или мyниципaльнoй coбcтвeннocти в чacтныe pyки.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo пpeдпoлaгaeт, чтo yчacтoк, нa кoтopoм pacпoлoжeнo здaниe, пpинaдлeжaщee гpaждaнинy, дoлжeн быть apeндoвaн или пpивaтизиpoвaн. Нe cтoит пyтaть пpивaтизaцию и пpиoбpeтeниe в coбcтвeннocть — пpивaтизaция кacaeтcя тoлькo yчacткoв, нa кoтopыx вы yжe пpoживaeтe дoлгoe вpeмя.
B CCCP зeмля былa в coбcтвeннocти гocyдapcтвa. 3eмля в чacтнoй coбcтвeннocти тoгдa вooбщe нe пpeдпoлaгaлacь, a гpaждaнe пoльзoвaлиcь cвoими зeмeльными yчacткaми нa пpaвax бeccpoчнoй apeнды. C pacпaдoм CCCP poccиянe пoлyчили вoзмoжнocть cдeлaть эти yчacтки cвoeй coбcтвeннocтью. Oднaкo дaжe ceйчac, cпycтя пoчти 30 лeт, пpимepнo пятaя чacть зeмeльныx yчacткoв нe пpивaтизиpoвaнa.