Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоимость услуг по оценке и независимой экспертизе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Документы для судебной экспертизы
Документы, необходимые для проведения судебной оценочной экспертизы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект оценки;
- Договор аренды (в случае аренды имущества);
- Договор на покупку, дарение или уступку;
- Кадастровый план земельного участка или технический паспорт на здание;
- Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на имущество;
- Актуальная справка о балансовой стоимости объекта оценки.
В своих расчётах профессионалы пользуются несколькими методами.
- Сравнительный метод. Стоимость жилья не должна превышать цену похожей квартиры на вторичном рынке. Специалист изучает большое количество информации, чтобы определить точную цену или скорректировать её.
- Доходный метод. Стоимость недвижимости рассматривается как источник потенциального дохода. Эксперту предстоит рассчитать прибыль от жилья с момента оценки на весь период эксплуатации. Актуально для тех, кто хочет выгодно инвестировать свободные средства: не нужно платить за недвижимость, если она не принесёт прибыли.
- Затратный метод. Его суть состоит в том, что стоимость готового жилья не должна превышать стоимость его строительства. Этим методом оценивают объекты с учетом земельного участка под ними. Принимается во внимание износ и восстановительная стоимость здания.
Своевременная экспертиза и оценка имущества позволит избежать ненужных разбирательств в суде.
Цель оценочной экспертизы
Она состоит в определении экспертной стоимости объекта. Эта величина может отличаться от рыночных цен, но составляется на их основе. При определении экспертной стоимости применяются специальные подходы, методики, коэффициенты. Например, для оформления банковского залога экспертная стоимость определяется как 70 – 90 % от рыночной (по ликвидационной стоимости).
Цель оценочной экспертизы — максимально точно определить, за сколько могут купить этот объект на современном рынке. Для этого могут использоваться различные прайсы, каталоги, специализированные сайты с актуальными ценами.
Оценочные экспертизы требуется проводить в разных судебных делах:
- Спорах о признании договора купли-продажи недействительным;
- О возмещении ущерба от затопления, пожара, разрушения,
- В результате аварии и ДТП;
- При разделе совместно нажитого имущества при разводе;
- Оформлении банкротства, ликвидации предприятия;
- При изъятии для государственных нужд;
- При осуществлении процедур исполнительного производства;
- Продаже залога и обращения взыскания на заложенное имущество.
По каким делам необходима оценка для суда?
Для всестороннего рассмотрения дела судом, сторонам необходимо предоставить точные данные относительно стоимости предмета спора. Определить стоимость имущества или ущерба самостоятельно для суда невозможно, поскольку это могут сделать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующие документы на осуществление оценочной деятельности.
Отчет об оценке подготовленный специалистами нашей компании, которые имеют все необходимые документы на оказание оценочных услуг, позволит подтвердить правовую позицию стороны по делу в суде и обосновать заявленные ей требования или возражения.
Необходимость проведения оценочных работ для суда может возникнуть, не ограничиваясь, но в частности, по следующим делам:
- раздел супружеского имущества;
- признание права собственности на недвижимость;
- возмещение ущерба от залива квартиры;
- выкуп недвижимого имущества у государства;
- иные имущественные споры.
Оценочная судебная экспертиза
Судебная оценочная (экономико-стоимостная) экспертиза — процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.
О назначении экспертизы суд (судья) выносит определение, в котором указываются:
- наименование суда;
- дата назначения экспертизы;
- наименования сторон по рассматриваемому делу;
- наименование экспертизы;
- факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза;
- вопросы, поставленные перед экспертом;
- фамилия эксперта и т.д.
Методика проведения оценочной экспертизы
При работе с недвижимостью учитывается расположение, инфраструктура, расходы на строительство, возможность получения прибыли от ее использования (затраты на эксплуатацию). В отчете акцентируется информация, которая нужна для решения задачи. Например, в случае «завышенных налогов» важно установить завышение кадастровой стоимости. Обратная ситуация возникает при оценке для получения кредита, при разделе имущества.
- Этапы проведения оценочной экспертизы:
- Ознакомление с документацией, представленной заказчиком (в случае работы с оценочной внесудебной экспертизой), либо материалами дела (в случае проведения судебной экспертизы).
- Определение порядка и специфики работ.
- Оценка объекта с фото-фиксацией.
- Оформление официального отчета оценщика.
Заключение обязательно подтверждается подписью экспертов, печатью компании. В документах указывается наименование оцениваемого объекта, дата, место, время проведения экспертизы. При выборе методики учитываются три основных подхода: сравнительный, затратный, доходный. Все зависит от поставленных задач. Например, оценка ущерба после пожара показывает стоимость работ по восстановлению, тогда как здание бизнес-центра перед покупкой оценивается на предмет прибыльности.
Также необходимо учитывать, что в случае работы с объектом, пострадавшим от пожара или залития (потопа), может понадобиться сотрудничество экспертов разных профилей. Данный вид исследования называется «комплексная экспертиза». Так, к примеру, при составлении заключения по объекту, пострадавшему после залития, сотрудничают эксперт-оценщик и эксперт-строитель.
Объекты исследования при независимой оценочной экспертизе
Важно, чтобы объект исследования быть четко выражен в виде движимого, недвижимого имущества, нематериального актива. Это означает, что у заказчика имеются правоустанавливающие документы (их копии), исследуемые ресурсы бизнеса, оборудование, земельные участки оформлены надлежащим образом.
К объектам оценочной экспертизы относятся:
- промышленные, офисные здания, транспортные средства, земельные участки, которые есть на балансе предприятия;
- недостроенные объекты разной формы собственности, включая частное жилье, природные недра, наделы земли, выделенные по ИЖС, ЛПХ и пр.;
- пострадавшие в результате пожара, потопа помещения, мебель, бытовая техника, другое имущество;
- векселя, купонные и бескупонные облигации, обыкновенные и привилегированные акции, фондовые паи, иные ценные бумаги;
- речной, морской, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт;
- определение рыночной и номинальной стоимости бизнеса;
- определение стоимости доли в бизнесе;
- обоснованность проведенной сделки с экономической точки зрения;
- определение обоснованности арендной ставки.
Также к списку нужно добавить научные труды, литературные произведения, торговые марки, базы данных, произведения искусства, промышленные образцы, технические изобретения, инновации. Они выступают в качестве отдельного объекта или присутствуют в составе комплексной оценочной экспертизы предприятий.
Цены на проведение оценочной экспертизы
| Для физических лиц: | |
|---|---|
| Стоимость экспертного часа на проведение исследования | 1 735,34 руб |
| Получение письменной консультации эксперта (справки) | от 20 000 руб |
| Получение предварительной консультации эксперта | 3 000 руб |
| Для юридических лиц: | |
| Стоимость экспертного часа на проведение исследования | 1 735,34 руб |
| Получение письменной консультации эксперта (справки) | от 20 000 руб |
| Получение предварительной консультации эксперта | 3 000 руб |
| Дополнительные услуги: | |
| Выезд эксперта в пределах города Москвы для участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствие эксперта | 10 000 руб |
| Выезд эксперта в пределах Московской области для участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствие эксперта | 12 000 руб |
| Выезд эксперта в другие регионы России | 15 000 руб, а также компенсация транспортных и командировочных расходов. |
| Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения | 1 500 руб |
Порядок проведения судебной оценочной экспертизы
- В ответ на запрос суда мы подготовим информационное письмо о возможности выполнить экспертизу.
- При получении определения о назначении экспертизы представитель экспертной организации получает материалы дела в суде. Эксперт знакомится с ними, определяет степень достаточности материалов, при необходимости запрашивает недостающие.
- Производство экспертизы. Эксперт получает материалы и проводит необходимые исследования, согласно методике проведения оценочной экспертизы.
- Результат судебной экспертизы оформляется в виде Заключения эксперта и передается в суд.
- По вызову суда эксперт выезжает для судебного допроса, в рамках которого дает пояснения по проведенной судебной экспертизе.
| Наименование | Стоимость от, руб. / услуга |
| Досудебная оценочная товароведческая, автотехническая экспертиза | 1 500 |
| Досудебная оценочная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза | 7 960 |
| Судебная оценочная товароведческая, автотехническая экспертиза | 6 250 |
| Судебная оценочная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза | 12 500 |
Порядок проведения оценочной экспертизы недвижимости и других видов имущества для суда
- Вы предоставляете информацию об объекте, который требуется оценить, чтобы мы смогли назвать стоимость независимой судебной экспертизы.
- Мы подготавливаем согласие на проведение экспертизы с учетом требований, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»;
- Суд поручает проведение экспертизы нашему эксперту и высылает материалы дела по почте или курьерской доставкой.
- Наш эксперт-оценщик производит экспертизу и оценку рыночной стоимости, подготавливает заключение эксперта и передает его в суд.
Независимо от того, проводится ли экспертиза стоимости квартиры, предприятия или другого имущества Заключение эксперта должно соответствовать всем действующим нормам законодательства, а именно:
1) Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№73-ФЗ);
2) в зависимости от подсудности процесса: Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации;
3) федеральные стандарты оценки для конкретного объекта оценки:
- «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;
- «Оценка бизнеса (ФСО № 8)»;
- «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)»;
- «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)»;