Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Документы для купли-продажи земельного участка
Получение документов для продажи земельного участка занимает длительное время. Важно собрать все необходимые бумаги, поскольку нехватка даже одной из них может привести к отказу в регистрации.
В большей степени продавцу необходимо уделить внимание кадастровым документам: проверить на их наличие и корректность. Если в них была допущена хоть одна малейшая ошибка — это полностью остановит всю сделку. Так как продать недвижимое имущество вы попросту не сможете. Можно выделить следующие документы для купли-продажи земельного участка:
- выписка из ЕГРН обычная и расширенная (для получения информации об отсутствии обременений) либо другая бумага, подтверждающая право собственности на землю;
- документ, устанавливающий право владения участком — дарственная, оформленный договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее факт наследства и прочие;
- кадастровый паспорт;
- план межевания — иными словами определение границ участка;
- паспорта обоих участников купли-продажи (продавца и покупателя);
- оформленный в 3-х экземплярах договор совершения сделки;
- согласие на сделку, полученное от органов опеки (если владельцем участка выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
- согласие на продажу от супруга/супруги (в случае если продавец в браке);
- заявление, заполненное покупателем, на оказание услуги по регистрации права;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины покупающей стороной.
Данный список не является полным. Для каждой сделки могут потребоваться иные дополнительные документы. Поэтому стоит заранее уточнить о всех требуемых для вашей купли-продажи документов.
Оформление договора купли продажи земельного участка в соответствии с нормами закона 2022
Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка регламентированы ГК РФ (ст. 549-558). Договор подлежит регистрации в Росреестре в законном порядке (ст. 9 закона 218-ФЗ от 13.07.2015 (с изменениями от 16.09.2019) «О регистрации прав на недвижимость»), поэтому имеет свои особенности и отличительные признаки.
Помимо того, что договор на земельный участок заключается только в письменной форме, он еще составляется в трех экземплярах (один экземпляр хранится в Росреестре). Неотъемлемой частью договора будет передаточный акт. Существенные условия договора — предмет (земельный участок), цена и отсутствие или наличие обременений.
Обратите внимание! Договор купли – продажи земельного участка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после факта регистрации покупатель приобретает право собственности.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Составление договора купли-продажи земли через МФЦ
Участок полностью предоставляется в распоряжение пользователя после его завершения в порядке, установленном правовыми нормами. Избавление от этого означает изменение, продажу, передачу и выполнение других юридических действий. В статье мы проанализируем порядок купли-продажи участка и его регистрации в МФЦ.
Нормативно-правовая база: кто и когда имеет право оформить договор.
Есть несколько способов получить право собственности на участок:после заключения сделок купли-продажи; после получения наследства; после получения пожертвования; после заключения биржевого договора; в результате процедуры приватизации; в качестве уставного капитала передается вновь созданному юридическому лицу.
Земельные участки не подлежат передаче в собственность.
Регистрация купли-продажи возможна для большинства сайтов, но есть исключения. Невозможно свободно распоряжаться землей, имеющей статус охраняемых зон или участков в заповедниках. Общественные участки, такие как кладбища, не могут быть переданы другим объектам.
Военные, морские и другие резервы могут быть только государственными. В некоторых случаях они могут использовать их, но они не восстанавливаются. Чтобы уточнить статус сайта, необходимо отправить запрос в Росреестр и предоставить кадастровый номер.
Незарегистрированный участок легко зарегистрировать в собственность.
Рекомендации по заключению договора купли-продажи
Только после подписания договора купли-продажи право собственности не передается. Вам нужно пройти процедуру регистрации, чтобы получить ее. Рекомендации для участников сделки:
Перед подачей документов их следует очень тщательно проверить — не должно быть противоречий с информацией, содержащейся в кадастровом отчете. Наличие печатей и подписей обязательно. Срок подачи кадастровой декларации не должен превышать 7 дней, в противном случае возрастает риск возникновения проблем с мошенниками. Если участок куплен двумя или более людьми, владельцем будет тот, кто зарегистрировался в Росреестре. При перечислении предоплаты, залога, соберите выписку у продавца.
Желательно сделать банковский перевод вместо предоставления суммы наличными.
Вы можете самостоятельно решать юридические вопросы, но лучше доверить их профессионалам.
Земельные участки можно регистрировать в МФЦ с 2017 года. Процедура происходит в режиме «одного окна». Специалист центра принимает документы, регистрирует заявку, а заявители собирают документы в назначенный день.
Оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ
Часы работы с 9:00 до 18:00 Консультации по телефону с 8:00 до 21:00
- /
- /
Рекомендуем прочесть: Нужно ли менять техпаспорт на квартиру по истечении лет
Для оформления купли-продажи земельного участка в многофункциональном центре, необходимо подготовить общий пакет документов, а также составить договор.
Договор должен быть составлен письменно в простой или нотариальной форме (в случае продажи доли – только нотариальной) и содержать все существенные условия сделки: однозначное описание участка, цену, порядок взаиморасчетов, т.д. Любые сделки, в которых участвуют территориальные доли надела следует начинать с процедуры разделу участка с проведением межевания ( услугу можно заказать под ключ в ) После этого нужно подать эти документы в МФЦ по месту нахождения покупаемого ЗУ и ожидать регистрации сделки.
- Заявление о проведении регистрации;
- Паспорта каждого из участников купли-продажи/доверенности на представителей;
- Правоустанавливающие документы;
- Оригинал договора купли-продажи с живой печатью нотариуса;
- Квиток об оплате госпошлины.
Срок оформления продажи земельного участка в МФЦ, как правило, порядка 10 дней, т.е., чуть длиннее, чем при оформлении в Росреестре.
- Не нужно личное присутствие – все необходимые бумаги можно послать заказным письмом по почте или загрузить в электронном виде на портале госуслуг.
- Личное присутствие обеспечит экономию на непонесенных организационных издержках.
- Необходимы дополнительные усилия по удостоверению посылаемых бумаг – они должны быть все нотариально заверены.
- Отправляемые в электронном виде документы должны быть снабжены электронной подписью.
Все перечисленный действия требуют дополнительных материальных затрат.
Причины, по которым передача земли в собственность не является возможной
В ряде случаев передать в право собственности земельный участок невозможно, так как законом Российской Федерации это запрещено.
Так, не удастся оформить право собственности на участки, имеющие статус культурного наследия или охраняемой зоны. Помимо этого, нельзя распоряжаться участками, расположенными в заповедниках и принадлежащих государству парковых зонах. Такая категория, как общественные земли, также не может быть передана в частную собственность юридическим лицам и гражданам. К ней относятся кладбища, природные памятники и т.д.
Использовать, но не приобретать в собственность можно земельные участки, относящиеся к категории морского или военного резерва. Такая земля не может быть отчуждена государством.
Получить всю необходимую информацию об участке и выяснить возможность получения ее в собственность можно обратившись в Росреестр. Для этого потребуется предоставить кадастровый номер. В том случае, если земля не состоит на учете, ее можно получить в собственность по упрощенной процедуре.
Согласно Налогового Кодекса РФ, оплатой налога занимается лицо, извлекшее прибыль от сделки (продавец). Список оснований по которым гражданин освобождается от уплаты сбора, закреплен в статье 217.1 НК РФ.
С 2019 года граждане получили возможность оплачивать налоги, в том числе и налог от дохода с продажи имущества, через МФЦ. Операция проводится с помощью стационарного терминала, установленного в многофункциональном центре, через кассу МФЦ погашение сбора не осуществляется.
Пошаговая инструкция по оплате налога:
- Сформировать квитанцию на экране терминала.
- Заполнить паспортные данные плательщика и его ИНН.
- Из предложенного списка выбрать тип сбора.
- Внести оплату.
- Распечатать квитанцию.
Программа работает в тестовом режиме, поэтому доступна не во всех офисах МФЦ.
Алгоритм заключения договора купли-продажи
Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.
Условно их можно разделить на три части:
- Составление предварительного договора;
- Составление основного соглашения;
- Регистрация права собственности.
Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.
То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности.
Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде
нотариуса
Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора.
На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:
- Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства материнского капитала);
- Использование аванса или задатка при заключении сделки;
- Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;
- Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).
При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности. Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно.
В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы след
- В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
- В предмете договора указываются физические характеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
- В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
- Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
- Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);
- Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).
Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.
Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:
- Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
- Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);
- Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.
После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.
Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды. Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь. Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.
Купля-продажа – это сделка, включающая в себя ряд последовательных действий:
Заключение соглашения. Оно всегда составляется в форме письменного документа, ратифицируется сторонами. Если условие не соблюдено, сделка не считается действительной.
В договоре отражаются его обязательные условия. Без этого она также недействительна
Особое внимание следует уделить характеристикам земельного участка:
- местонахождение;
- площадь;
- ВРИ;
- категория земель;
- номер по кадастру.
Кроме того, в договоре отражаются дополнительные условия. Например, важны данные о порядке взаиморасчетов между сторонами. Договор составляется в 3 экземплярах. По одному – в Росреестр, и для каждой их сторон.
- Пакет собранных документов передается в Росреестр. Фактическая передача возможно несколькими способами:
- личное посещение Росреестра;
- отправление пакета через почту заказным письмом с уведомлением о вручении;
- передача документов на сайте регистрирующего органа.
Регистрация – эта услуга, предоставляемая от имени государства. Соответственно, за нее нужно платить. Это государственная пошлина, взимаемая с населения. Ее размер зависит от вида разрешенного использования земельного надела.
| ЛПХ | Огородничество | Садоводство | ИЖС | с/х |
| 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. |
Для остальной категории земель пошлина составляет 2000 рублей.
Предоставлять квиток не нужно, но лучше его сохранить. Сотрудник Росреестра или МФЦ (в зависимости от того, куда будут переданы документы) выдает заявителю расписку о том, что они получены. В расписке будет указан день, когда необходимо прийти за бумагами.
Соглашение должно быть оформлено строго в письменном виде. Такое правило отражено в статье 550 ГК РФ.
Договор в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Сведения о месте заключения соглашения и дате выполнения процедуры.
- Личные данные сторон.
- Информация о нахождении земельного участка в собственности. В обязательном порядке предстоит указать реквизиты правоустанавливающего документа и времени получения имущества.
- Характеристика передаваемой недвижимости.
- Цена земельного участка. Здесь же отражается факт отсутствия капитальных строений.
- Фиксация факта заключения сделки, в результате которой имущество будет передано от продавца покупателю.
- Существенные условия соглашения. Здесь указываются права и обязанности сторон, сроки передачи имущества, условия расторжения договора и возможное наказание за их невыполнение.
Документ необходимо составить в 3 экземплярах. Каждый из них подписывают все участники соглашения. В бумагах проставляется дата заключения. Если в договоре не отражено, что подписание выполняет роль передаточного акта, потребуется оформить его отдельно.
Порядок получения услуги в МФЦ
Важно! Не обязательно записываться заранее, прием может пройти в порядке живой очереди.
- Запишитесь на прием в МФЦ, предварительно согласовав дату с продавцом (покупателем). Вы можете сделать это через портал «Госуслуги» или в МФЦ лично.
- В указанный день обе стороны (продавец и покупатель) должны прийти в центр «Мои документы».
- В окне регистрации продавец и покупатель подписывают договор купли продажи в присутствии сотрудника МФЦ;
- Расчет производится в присутствии третьего незаинтересованного лица (сотрудник центра) в наличной форме. При безналичном расчете стоны идут в банк;
- Получите расписку о принятии документов. На расписке должно быть число и номер трека, по которым можно отслеживать движение бумаг.
- В назначенный день придите, чтобы получить все необходимые документы.
Важно! Любая сделка с недвижимостью, в том числе договор купли продажи дома, подлежит обязательной регистрации на основании Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Шаг 2. Подаём документы на регистрацию
Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:
- все вышеперечисленные документы;
- заявление на осуществление регистрационных действий;
- паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
- если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
- акт приёма – передачи земли;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.
Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:
- при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
- почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
- через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.
Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.
Причины, по которым передача земли в собственность не является возможной
В ряде случаев передать в право собственности земельный участок невозможно, так как законом Российской Федерации это запрещено.
Так, не удастся оформить право собственности на участки, имеющие статус культурного наследия или охраняемой зоны. Помимо этого, нельзя распоряжаться участками, расположенными в заповедниках и принадлежащих государству парковых зонах. Такая категория, как общественные земли, также не может быть передана в частную собственность юридическим лицам и гражданам. К ней относятся кладбища, природные памятники и т.д.
Использовать, но не приобретать в собственность можно земельные участки, относящиеся к категории морского или военного резерва. Такая земля не может быть отчуждена государством.
Получить всю необходимую информацию об участке и выяснить возможность получения ее в собственность можно обратившись в Росреестр. Для этого потребуется предоставить кадастровый номер. В том случае, если земля не состоит на учете, ее можно получить в собственность по упрощенной процедуре.
Приватизация земли через МФЦ
Большое число граждан РФ владеют частным домом и земельным участком, но, в том случае, если земля была получена несколько десятилетий назад, бумаг, подтверждающих права фактического владельца на нее, как правило, нет.
На данный момент законодательством РФ для такой категории граждан предусмотрена процедура оформления документов о приватизации земельного участка посредством обращения в МФЦ.
Первым шагом в этом случае должно стать обращение в муниципалитет города или сельского поселения по месту нахождения самого участка с заявлением о приватизации земли.
К нему требуется приложить кадастровый план. В случае отсутствия такового придется сначала поставить землю на учет, пригласив специалиста для проведения замеров и межевания. Если на участке есть какие-либо строения, на них также придется предоставить кадастровую документацию.
Рассматривается такое заявление в течение двух недель, после чего выносится один из вариантов решения:
- О платном отчуждении в пользу гражданина, подавшего заявление;
- О безвозмездной передаче;
- Об отказе в передаче в собственность.