Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бывшему ИП на УСН придется заплатить НДФЛ с продажи бизнес-недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).
Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.
Перечень основных изменений с 2023 г.
- Проиндексированы два критерия, которые позволяют продолжить работу на УСН, а также критерий, позволяющий юрлицу перейти на УСН.
- Упрощенцы смогут перейти на АУСН при соблюдении определенных условий.
- Планируется введение обновленной формы декларации УСН, электронного формата и порядка ее заполнения.
- Для предпринимателей, которые впервые зарегистрируются на УСН либо возобновят деятельность, предусмотрено продление налоговых каникул по установленным видам деятельности.
- Дополнен список запрещенных на УСН видов деятельности.
- Установлены новые сроки для уплаты налогов и сдачи декларации УСН.
- При уплате налога до сдачи декларации нужно подавать в ИФНС уведомление об исчисленном налоге для подачи либо соответствующее распоряжение.
Лимиты УСН в 2023 году
Раньше, чтобы использовать упрощенную систему налогообложения, совокупный доход компании не должен был превышать 112,5 млн рублей.
То есть, если компания ранее была на упрощенной системе налогообложения, но ее доход увеличился и составил, к примеру 115 млн рублей, собственнику приходилось переходить на другой налоговый режим. Это не очень приятный факт, поскольку налоговые траты резко возрастали. Плюс добавлялась лишняя маета с отчетностью.
Хорошая новость в том, что с 2021 года лимит выручки для перехода на УСН подлежит индексации. Проще говоря, он был увеличен. На величину коэффициента-дефлятора.
Коэффициент-дефлятор учитывает изменения потребительских цен на товары и услуги за предыдущие годы.
Каждый год значение этого коэффициента устанавливается на законодательном уровне, и в 2023 году его значение составит 1,257.
Иными словами, под упрощенку теперь могут попасть компании с бо́льшими оборотами. Причем это касается и тех, кто только задумывается о переходе на УСН, так и тех, кто увеличил свои мощности, но хотел бы и дальше платить меньше налогов.
Чтобы узнать, попадает ли ваша организация под УСН, рассчитайте свой доход и сравните его со значениями, представленными в таблице ниже:
Доход для УСН 2023 = Оборот компании x 1,257
Если ваш доход ниже, чем установленные лимиты (см. таблицу), смело переходите на «упрощенку»:
| УСН | 2023* |
| Лимит дохода по базовым ставкам 6% (для УСН «Доходы») и 15% (для УСН «Доходы минус расходы») |
141,4 млн рублей (112,5 млн рублей x 1,257) |
| Лимит дохода по повышенным ставкам 8% (для УСН «Доходы») и 20% (для УСН «Доходы минус расходы») |
251,4 млн рублей (200 млн рублей х 1,257) |
Как отразить в учете торговой организации, применяющей УСН, приобретение объекта недвижимости на условиях рассрочки оплаты
Как отразить в учете торговой организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), приобретение объекта недвижимости (здания торгового павильона) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?
Стоимость торгового павильона, приобретаемого по договору продажи недвижимости, составляет 6 000 000 руб. (в том числе НДС). Оплата производится в рассрочку по 2 000 000 руб.
в течение трех месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к организации. За полученную рассрочку платежа организация уплачивает проценты на сумму непогашенной задолженности в размере 18% годовых.
Проценты начисляются начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на павильон, и уплачиваются ежемесячно одновременно с внесением платы за приобретенное здание (в последний день месяца).
Павильон начал использоваться по назначению с месяца его передачи продавцом (с июня). Документы на регистрацию перехода права собственности на павильон к организации переданы в месяце его получения. При подаче документов была уплачена государственная пошлина. Переход права собственности зарегистрирован в августе.
Для целей бухгалтерского учета срок полезного использования павильона установлен равным 25 годам (300 месяцам). Амортизация начисляется линейным способом. Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца.
Гражданско-правовые отношения
Продажа здания торгового павильона, относимого к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), регулируется нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом обязательство продавца передать объект недвижимого имущества покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.
1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
В данном случае договором предусмотрена оплата приобретенного павильона в рассрочку с уплатой процентов, которые ежемесячно начисляются на сумму задолженности покупателя с месяца, следующего за месяцем перехода к нему права собственности на павильон, и до момента погашения задолженности, что допускается положениями абз. 2 п. 4 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ.
Проценты за предоставленную рассрочку рассматриваются как плата за коммерческий кредит (плата за пользование денежными средствами) (п. 1 ст. 823 ГК РФ, абз. 3 п. 12, абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»).
Поскольку в данном случае в соответствии с договором купли-продажи оплата стоимости павильона производится в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом здание павильона находится в залоге у организации-продавца (возникает ипотека в силу закона) (если иное не установлено договором купли-продажи). Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ).
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законом (ст. 29 Закона N 122-ФЗ, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 19, абз. 1 п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты госпошлины и возникает с момента ее государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законом (ст. 29 Закона N 122-ФЗ, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на обремененное ипотекой имущество (п. 2 ст. 22 Закона N 102-ФЗ).
Государственная пошлина
За государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 11 Закона N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Какие следует произвести доплаты
Итак, мы произвели корректировку налоговой базы. Но на этом наши расчеты не закончились. Теперь нам требуется определить непосредственно саму скорректированную сумму единого «упрощенного» налога, исчисляемую как произведение скорректированной налоговой базы и налоговой ставки для объекта «доходы за вычетом расходов», равной 15%.
Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 № 03-11-06/2/8060.
Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.
О применяемых ставках и порядке расчета пеней с 01.10.2017 читайте в материале «Смотрите, как изменится расчет пеней с 1 октября».
И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.
А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 № 02-6-10/233@.
В каких регионах отсутствуют ограничения по видам деятельности?
Обратите внимание: сделать 1%-й налог для всех предприятий на УСН правительство планирует с оговоркой: такую льготу получат лишь организации определенного профиля.
Но получить максимальный экономический эффект можно иным путем: компания РИКС КОНСАЛТ рекомендует выбирать проверенные нами лично регионы, где ставка снижена для всех без учета ОКВЭД.
- Чечня: льготная ставка бессрочна
- Мурманск: льгота предоставлена на 2022 год
- Республика Удмуртия: в 2022 году можно заплатить 1%, в 2023 — 3%, если выбран УСН доходы. В 2022-23 годах — 5%, если доходы минус расходы.
- В Республике Кабардино-Балкария льготой можно воспользоваться до конца 2024 года в случае, если организация или ИП имеет статус Субъекта малого и среднего предпринимательства.
- В Республике Калмыкия ставка 1% и 5% действует в первый год, далее каждый год налог увеличивается на процент.
- В Перми ИП и ООО впервые зарегистрированные, могут рассчитывать на 1, 2, 4% вместо 6 и 5, 7, 10% вместо 15%.
- В Бурятии 1% вместо 6 и 5% вместо 15 в 2022-2023 как для перерегистрировавшихся, так и для новых ООО и ИП.
Продажа основных средств при УСН
- Расходы на приобретение имущественных прав по договору уступки права требования.
- Затраты на покупку жилья в строящемся доме на основании договора долевого участия.
- Если организация доставляет продаваемые товары покупателям почтовыми отправлениями, то почтовые расходы, которые она оплачивает учреждениям связи при возврате невыкупленных товаров, не учитываются для целей налогообложения при УСН.
- Расходы по уплате денежных средств банку за приобретение права требования задолженности с организации — должника по кредитному договору.
- Расходы на подписку на газеты, журналы и другие периодические издания.
- Плата за право пользования земельным участком (сервитут).
- Расходы по оплате банку комиссионного вознаграждения за изготовление банковских карт.
- Расходы по добровольному страхованию.
- Расходы по приобретению доли участия в уставном капитале другой организации.
- Затраты на участие в конкурсных торгах (тендерах) на право заключения контрактов и договоров.
- Расходы на оплату обучения детей сотрудников.
- Часть остаточной стоимости основных средств, не приобретенных обществом и не оплаченных, а внесенных учредителями общества в качестве вклада в уставный капитал.
- Затраты на световые вывески, не содержащие сведений рекламного характера.
- Затраты на приобретение земельного участка.
- Расходы на оплату услуг по предоставлению работников сторонними организациями.
- Расходы на проведение специальной оценки условий труда.
- Списанные безнадежные долги.
- Штрафы, пени и неустойки, уплачиваемые должником за нарушение договорных обязательств.
- Услуги по управлению организацией, применяющей УСН.
- Суммы добровольно уплаченных пенсионных взносов — их индивидуальный предприниматель не вправе включать в состав расходов.
- Расходы, связанные с реализацией основного средства.
- Расходы в виде платы за технологическое присоединение к электрическим сетям.
- Расходы на погашение займа.
- Расходы на приобретение питьевой воды, кулера, на обеспечение иных нормальных условий труда.
- Стоимость продуктов для кофе-паузы, предоставляемых бесплатно.
- Расходы на уборку снега и его вывоз с территории организации.
- Суммы, связанные с переоценкой драгоценных металлов.
- Бухгалтерские
- Кадровые
- Юридические
- Статистические
- Экономические
- Должностные инструкции
- Изменения с 2021 года
- Изменения с 2020 года
- Изменения с 2019 года
- Изменения с 2018 года
- Программные продукты
- Подборка статей
- Вопросы и ответы
- Производственный календарь
- ПБУ
- Справочно
- Законодательные документы
- Экономический словарь
- Корреспонденция счетов
- Телефонные коды
- МСФО
- Аудит
- Записи в трудовой книжке
- Для г. Белгорода
- Информация по 1С
- Новости
- Финансовые коэффициенты
- Справочники
- История бухучета
- Основные средства
- Нематериальные активы
- Товарно-материальные ценности
- Затраты на производтво
- Денежные средства
- Расчеты с персоналом
- Расчеты с бюджетом
- Готовая продукция
- Финансовые результаты
- Капитал и резервы
- Учетная политика
- Учет и оплата труда
Операции с недвижимостью при УСН
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
С 2020 года минимальный срок владения жильем для целей освобождения НДФЛ доходов от его продажи сокращен с 5 до 3 лет, если продаваемое жилье является единственным. При этом эта льгота действует, даже если налогоплательщик приобрел в собственность второе жилье в течение 90 дней до продажи прежнего жилья, которое ранее было единственным.
В итоге, до 2022 года гражданин не должен платить НДФЛ с доходов от продажи жилья, которым владел три года и более, если выполняется одно из условий (п. 17.1 ст. 217 и п. 3 ст. 217.1 НК):
- право собственности на жилье получил в порядке наследования, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.
- продает единственное жилье, у него и у членов семьи в собственности на дату продажи нет права собственности на другой жилой объект.
Если условия не выполняются, то при продаже жилья, которым человек владел меньше пяти лет, придется сдать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать НДФЛ с дохода от продажи недвижимости (п. 4 ст. 217.1 НК). Доходы можно уменьшить на вычет. Вычет равен сумме подтвержденных расходов на покупку недвижимости или 1 млн руб., если подтвержденных расходов нет или их сумма меньше 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК).
Если человек владел жилым помещением пять лет и более, доходы не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК). В этом случае не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК).
Запрет на УСН: кто никогда не сможет применять упрощенку
Есть условия для применения единого упрощенного налога (п. 3 ст. 346.12 НК РФ).
| Вид запрета | Кому запрещена УСН |
|---|---|
| По видам деятельности | банки |
| страховщики (но страховым агентам и страховым брокерам можно быть на упрощенке); | |
| негосударственные пенсионные фонды (НПФ) | |
| инвестиционные фонды | |
| профессиональные участники рынка ценных бумаг (биржы брокеры и пр) | |
| ломбарды | |
| организации, осуществляющие деятельность по организации и проведению азартных игр | |
| нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также иные формы адвокатских образований | |
| микрофинансовые организации | |
| частные агентства занятости, осуществляющие деятельность по предоставлению труда работников (персонала). | |
| По организационно-правовым показателям | организации, имеющие филиалы |
| организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов. (кроме некоммерческих и организаций инвалидов) | |
| занимающиеся производством подакцизных товаров, за исключением подакцизного винограда, вина, игристого вина (шампанского), виноматериалов, виноградного сусла, произведенных из винограда собственного производства, а также добычей и реализацией полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых | |
| организации, являющиеся участниками соглашений о разделе продукции | |
| перешедшие на налог ЕСХН (для сельхозпродукции) | |
| казенные и бюджетные учреждения | |
| По финансовым показателям и численности работников | Смотрите таблицу вначале статьи. |
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.