Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Список документов, которые важно проверить перед покупкой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Советы: на что важно обратить внимание?
Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:
1. Получите максимум информации из рассказа продавца.
Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.
2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.
Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.
3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.
Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.
4. Не гонитесь за выгодой.
Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.
5. Внимательно осмотрите жилье.
Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.
6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.
Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.
7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.
Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.
8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.
Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.
Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
О чем еще нужно помнить?
Следует с осторожностью относиться к сделкам по доверенности. У доверенностей есть одна из немногих особенностей, которая может в будущем лишить вас права собственности. Действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Доверенное лицо может и не знать, что доверитель умер как раз в момент сделки.
Стоит помнить, что сделки с недвижимостью подвержены большому риску. Росреестр публикует информацию о том, что до 5% всех объектов недвижимости «получают» разного рода обременения, связанные с правом собственности.
Мошенники используют в своем арсенале всё, начиная от подделки свидетельств о рождении и смерти, до изъятия у собственников подлинных документов и «предоставления» на сделку подставного продавца с подлинными документами. А, как известно, паспорт выдается в 45 лет, и потом не меняется. Но меняются его владельцы. И иногда мошенникам найти похожего человека не составляет никакого труда.
Будьте бдительны. Обращайтесь при совершении сделок с недвижимостью к профессионалам.
Документы, которые подтверждают личность собственника
Это самый первый этап, поскольку на нем необходимо удостовериться в личности человека, который продает недвижимость. Для этого есть паспорт – его данные должны совпадать со всеми, которые указаны в документах на квартиру. Проверить следует Ф. И. О. владельца, серию, номер документа, дату выдачи. Проблемы чаще всего возникают, если собственник квартиры теряет паспорт и потом восстанавливает. За это время его квартира может быть продана мошенникам, а будущий покупатель потом лишится денег, поскольку суд признает сделку ничтожной.
Если собственник несовершеннолетний, то для него удостоверением личности служит свидетельство о рождении, данные которого также должны полностью совпадать с документами на недвижимость. После 14 лет появляется и паспорт, и в промежутке между 14–18 годами необходимо проконтролировать оба эти документа.
Паспорт должен быть настоящим, подделку могут выдать следующие детали:
- исправления, наклейки, кривой шрифт;
- в оригинале есть все водяные знаки, оттиски, шрифты;
- первые цифры серии паспорта указывают на место выдачи, это можно проверить, информация должна совпадать;
- состояние паспорта – если он выглядит новым, а по дате выдан 4 года назад – перед вами подделка.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.
ВАЖНО! С 2016 года свидетельства отменили вовсе, и у владельцев на руках должна быть выписка из ЕГРН.
При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.
ВАЖНО! На сайте Росреестра нужно найти кадастровый номер конкретной квартиры и обязательно его сверить с указанным во всех документах.
При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.
Единый жилищный документ
Единый жилищный документ доступен жителям столичного региона. Он заменяет даже вышеописанные формы 9 и 12, которые в Москве взять в МФЦ не получится, поскольку на простое обращение их уже не выдают. Единый жилищный документ заменяет целый ряд бумаг:
- Копию финансового лицевого счета собственника.
- Выписку из домовой книги.
- Копию учетной карточки для собственника жилплощади.
- Справку о регистрации по определенному адресу.
- Справку о составе семьи.
- Справку о совместном проживании с покойным на день смерти или о прописке с ним.
- Документ о проверке жилищных условий.
- Документ об одиноком умершем.
- Документ о нахождении на иждивении.
- Справку о смене адреса.
- Документ «Дом-новостройка».
- Подтверждение отсутствия долгов по различным платежам.
- Документ, подтверждающий смену паспорта, с указанием причины.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Смотрим, были ли перепланировки
При покупке квартиры у собственника обязательно нужно узнать, были ли перепланировки: где, какие и законны ли они. Даже если продавец квартиры говорит, что перепланировок не было, нужно все равно проверить технические документы квартиры.
Убедиться в отсутствии перепланировок можно в БТИ или МФЦ, если запросить план квартиры. Сделать это может только собственник или его доверенный.
Если перепланировка была, в техническом паспорте будут указаны все соответствующие изменения.
За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, а еще по решению суда могут заставить восстановить вид квартиры, прописанный в плане БТИ, или вовсе лишить жилья.
Информация о продавце
Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.
Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.