Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Комментарии к статье 39.28 земельного кодекса РФ
Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда в целом для изменения местоположения границ земельного участка, находящегося в частной собственности, прямых препятствий не существует, а в некоторых случаях такая процедура является желательной, но предоставление и образование для этих целей самостоятельного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрещено или нецелесообразно.
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Соглашение, решение или согласие?
Часто на слуху три вариации этого документа: соглашение, согласие или решение о перераспределении.
- Соглашение о перераспределении — это некий договор между собственниками, который закрепляет желание изменить границы смежных участков и указывает на условия, когда и как это должно происходить. Даже в случае, если соседние участки находятся в долевой собственности требуется оформить соглашение.
- Согласие — не совсем правильный вариант, так как согласие апеллирует к одному человеку и выражает его согласие на что- либо. Юридически это определение не подходит для межевого плана
- Решение о перераспределении может принимать один человек. Соответственно, решение должно быть принято и оформлено, если перераспределяемые участки принадлежат одному лицу.
Многие юристы советуют прибегать к их услугам, чтобы не произошла какая путаница. Но на наш взгляд этот документ (если речь идет о частных земельных участках) можно подготовить по обычному образцу.
Перераспределение земельных участков в 2021 году
Перечень документов изложен в Земельном кодекса РФ (пункт 2 статьи 39.29).
данные о заявителе:
а) для физических лиц:
- фамилия, имя и (при наличии) отчество
- место жительства
- реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя
б) для юридических лиц:
- сведения о наименовании и местонахождении юридического лица
- государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ (в едином государственном реестре юридических лиц)
- идентификационный номер налогоплательщика (исключение составляют случаи, когда заявителем является иностранное юридическое лицо)
- кадастровые номера участков, подлежащих перераспределению
- реквизиты ПМТ
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты (для связи с заявителем)
К заявлению также должны быть приложены следующие материалы и документы:
- копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю (для случая, когда право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, либо выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
- схема расположения ЗУ с увеличенной площадью на КТП
- подача заявления о перераспределении земельных участков в уполномоченный государственный орган или орган муниципальной власти;
- предоставление сопровождающего пакета документов;
- в случае вынесения положительного решения о том, что участки могут быть перераспределены, одновременное проведение межевых работ в отношении таких участков;
- получение итоговых документов о перераспределении земельных участков;
- оплата (в случае платного решения вопроса) полученного в итоге распределения земельных участков надела или его части;
- внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости путем подачи соответствующих документов в Росреестр.
- в первую очередь, прийдите к устной договоренности между субъектами о перераспределении земельных участков;
- главное условие проведения подобной процедуры – участки являются соседними и соприкасаются хотя бы с одной стороны;
- если один из участков находится под арестом или санкциями – проведение процедуры невозможно;
- для проведения этих работ необходимо присутствие кадастрового инженера;
- подготовленные документы вместе с заявлением подается в местное отделение Росреестра.
- Перераспределение осуществляется исключительно в отношении соседних (смежных) участков, соприкасающихся минимум одной точкой.
- Отсутствие арестов, обременений и иных ограничений для перераспределяемых площадей.
- Наличие предварительных договоренностей с владельцами соседних наделов о проведении рассматриваемой процедуры.
- Подготовка заявителем полного набора необходимых бумаг (документов, справок).
- Обращение в территориальный офис Росреестра с соответствующим заявлением.
- Для выполнения необходимых работ следует воспользоваться услугами кадастрового специалиста (инженера).
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Когда необходима процедура
Основные условия для проведения данной процедуры:
- Если необходимо проложить коммуникации и инженерные сети на площади смежной земли.
- Если по требованию закона необходимо привести в соответствие минимальное расстояние от постройки до границы земельного участка.
- Принятие решения суда относительно изменения границ на смежном участке.
- Если несколько владельцев одного земельного надела решили его между собой разделить.
- Если необходимо выровнять границу смежных территорий.
- При возведении жилого дома между смежными землями, если они перешли в собственность одного владельца.
- В случае соединения нескольких участков в единый для общего пользования.
Распределение одного участка земли также может происходить при принятии наследуемого имущества несколькими наследниками, которые изъявили желание выделить свою долю.
Особенности образования земельных участков путём перераспределения
Образование земельных участков путем перераспределения, как показывает практика, наиболее часто бывает востребовано в случаях, когда у владельца земельного участка имеется желание «прирезать» к своей земле часть иного земельного участка, находящегося в собственности иного владельца, например у государства или муниципалитета. Хотя это далеко не единственный случай.
Его применяют, когда требуется узаконить самозахват земли, а также часто используют как один из методов урегулировать конфликты между соседями и найти оптимальное решение земельных споров. Но, в любом случае суть перераспределения остается одинаковой — это образование из первоначальных смежных участков несколько других смежных земельных участков путем их разделения или объединения.
Однако само понятие «перераспределение земельных участков» не просто словообразовательная форма, обобщающая такие действия как «объединение земельных участков» или «раздел земельного участка». И в этом заключается основная особенность образования земельных участков путем перераспределения.
Порядок перераспределения
Данная процедура проходит в несколько этапов в соответствии с законодательными актами:
- Составление соглашения в письменном виде между собственниками смежных участков.
- Заполнение заявления и подготовка необходимого пакета документов.
- Предоставление заявления в ЕГРН, а также в организацию, которая проводит межевание земли.
- Получение постановления в местных органах власти о разрешении провести перераспределение земли.
- Проведение межевания (геосъемка, межевой план, оформление межевого дела согласно схеме кадастра).
- Формирование протокола об образовании дополнительных участков земли, а также оформление соответствующего паспорта.
- Получение выписки из государственных органов, которая подтверждает право собственности на образовавшийся надел.
Весь процесс по перераспределению земель на практике занимает не более двух месяцев.
Как оформить прирезку участка под ИЖС, огород, ЛПХ, садоводство?
Как уже упоминалось: прирезать к участку дополнительный кусок земли может только собственник участка.
Арендаторы и лица, владеющие участком на праве безвозмездного пользования, не имеют права на прирезку земельного участка.
Для прирезки земли нужно заключить соглашение с администрацией. В данном случае администрация это собственник земли, которую прирезают к участку.
Как правило, в населенных пунктах земля является муниципальной. Поэтому будем рассматривать соглашение с местной администрацией.
Соглашение о перераспределении земель готовит сама администрация.
Важно убедиться, чтобы в соглашении указали, что на вновь образуемый участок возникает право частной собственности.
Иными словами, гражданин приобретает право собственности на новый увеличенный в площади участок.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Пример принятого решения
Для понимания особенностей проблемы перераспределения территориальных наделов, в обязательном порядке должна быть рассмотрена судебная практика по отказам в перераспределении земельных участков.
Ниже представлено компетентное решение судебных инстанций по сложившемуся вопросу:
- Истец в лице Крылова М.А обратился в Приокский районный суд города Нижний Новгород с исковым заявлением к городской администрации и градостроительному комитету с просьбой о признании незаконности отказа в перераспределении участка, имеющего кадастровый номер 14. В заявлении также указано требование о подготовке перераспределяющей процедуры на основании действующего проекта межевания конкретной территории.
- В качестве обоснования указанных требований были определены факты о наличии собственности на дом, расположенный на участке земли №14 по адресу улица Деловая, 18.
- Городская администрация ответила отказом в перераспределении земли, указав на нюанс, заключающийся в том, что конкретный участок земли ранее вошел в состав самостоятельно созданного территориально надела, дальнейшая судьба которого будет определять в формате публичных торгов.
- С данным решением муниципальных органов власти истец не согласен, ссылаясь на факт принадлежности земли к той территории, которая окончательно сложилась в 1990-х годах.
- Компетентная судебная инстанция постановила, что перераспределение территориальных наделов, включенных в муниципальные земельные фонды, допускается только тогда, когда конкретная часть земли не может быть сформирована в самостоятельном порядке ни при каких обстоятельствах в качестве нового земельного участка.
Обзор судебной практики по перераспределению земельных участков
Что касается обстоятельств, что ограждение конкретного земельного участка было на протяжении довольно долгого промежутка времени установлено за пределами фактически отведенного под пользование участка земли, то они не имеют никакого правового значения для рассматриваемой проблемы. Это обуславливается тем, что фактические параметры участка земли №14 были определены в 2001 году в порядке, установленном действующим законодательством.
В соответствии с положениями статьи 252 Гражданского Кодекса РФ имущество, которое находится в рамках долевой собственности, может быть законно разделено между владельцами. Кроме того, допускается выделение определенной доли из конкретного имущественного объекта. В случае невозможности разделения территориального надела собственниками определяется формат общего использования на основании статьи 247 Гражданского Кодекса.