Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности правообладателя земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Всего установлено 7 основных принципов определения арендной платы.
Первый из них – это принцип экономической обоснованности.
Суть его в следующем.
Арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка. Учитываются категории земель, к которой отнесен земельный участок, вид его разрешенного использования, и другие факторы.
Другими словами, чиновники не могут с потолка брать арендную плату.
Таким образом, целесообразно проверить соответствие порядка, установленного местной администрацией вышеуказанным Основным принципам.
Если есть противоречие, то следует обжаловать в суде, установленный местной администрацией порядок определения арендной платы.
Единый сервис или портал, на котором можно узнать размер арендной платы по конкретному району, мне не встречался.
6-ая обязанность.
Комментарии к ст. 42 ЗК РФ
В комментируемой статье определяется перечень обязанностей собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков. Указанный перечень представлен в ЗК РФ открытым.
Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся, — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по использованию земель в соответствии с их целевым назначением собственник земельного участка (лицо, не являющееся собственником земельного участка) может быть привлечен к юридической ответственности в соответствии с законодательством РФ. Согласно положениям ст. 8.8 КоАП РФ использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Показательным в данном случае является Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 августа 2003 г. N А38-1579-14/176-2003. Решением арбитражного суда кассационной инстанции было оставлено без изменения решение арбитражного суда первой инстанции, которым было признано законным и обоснованным решение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о привлечении к административной ответственности крестьянского хозяйства за использование земель по нецелевому назначению, выразившегося в строительстве жилого дома без разрешительных документов на земле сельскохозяйственного назначения.
Комментируемой статьей закрепляется обязанность собственников (владельцев, пользователей) земельных участков использовать эти участки способами, которые не должны наносить вред окружающей среде в целом. Данная норма корреспондирует с положениями ст. ст. 36 и 58 Конституции РФ. Часть 2 ст. 36 Конституции РФ гласит о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Положениями ст. 58 устанавливается обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам. Земля является одним из компонентов природной среды, обеспечивающих в совокупности с другими компонентами (воды, растительный мир, атмосферный воздух и др.) благоприятные условия для существования жизни на Земле. Поскольку состояние земель во многом определяет состояние окружающей среды в целом, то нерациональное использование и загрязнение земель могут привести к негативным изменениям во всей биосфере.
В перечень обязанностей собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков комментируемая статья включает обязанность сохранять специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством РФ. К числу специальных знаков следует отнести межевые знаки, предназначенные для закрепления границ административно-территориальных образований и границ земельных участков; наземные знаки астрономо-геодезических, геодезических, нивелирных и гравиметрических пунктов; маркшейдерские, водохозяйственные или водоохранные информационные знаки; знаки, определяющие границы прибрежных защитных полос и водоохранных зон водных объектов; знаки санитарных (горно-санитарных) зон и округов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, особо охраняемых природных территорий; лесоустроительные или лесохозяйственные знаки; другие знаки, установление которых предусматривается законодательством РФ.
В случае уничтожения специальных знаков собственник земельного участка, а также иное лицо, не являющееся собственником земельного участка, могут быть подвергнуты мерам административного взыскания. Так, уничтожение межевых знаков границ земельных участков влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц — от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей (ст. 7.2 КоАП РФ).
К числу основных обязанностей собственников (лиц, не являющихся собственниками) земельных участков комментируемой статьей отнесена обязанность проведения мероприятий по охране земель. В рамках исполнения указанной обязанности собственником (лицом, не являющимся собственником) земельного участка могут проводиться следующие мероприятия по:
сохранению почв и их плодородия;
защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;
защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);
ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;
сохранению достигнутого уровня мелиорации;
рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;
сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Одним из мероприятий по охране земель является рекультивация нарушенных земель, направленная на восстановление их сельскохозяйственных, лесохозяйственных, водохозяйственных, строительных, рекреационных, природоохранных и санитарно-оздоровительных целей использования.
Рекультивации подлежат земли, нарушенные при разработке месторождений полезных ископаемых, а также добыче торфа; прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, геологоразведочных, испытательных, эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почвенного покрова; ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений; складировании и захоронении промышленных, бытовых и других отходов; строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и коммуникаций (шахтные выработки, хранилища, метрополитен, канализационные сооружения и др.); ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы; проведении войсковых учений за пределами специально отведенных для этих целей полигонов.
В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при проведении всех видов строительных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.
———————————
САПП РФ. 1994. N 10. Ст. 779.
В случае если требуется восстановление плодородия почв, то рекультивация предусматривает последовательно два этапа: технический и биологический.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.
Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.
Обязанности собственника по отношению к земле
| № п/п | Обязанности |
|---|---|
| 1 | Целевое использование |
| 2 | Оплата налогов и сборов |
| 3 | Соблюдение законодательных норм |
| 4 | Проведение охранных мероприятий |
| 5 | Сохранение специальных знаков |
Кто такой собственник?
Владелец участка представлен лицом, обладающим официальным и юридическим правом как владеть, так и распоряжаться данным объектом по своему усмотрению. Им может выступать не только физлицо, но и разные компании, государство или муниципальные образования.
Собственником считается исключительно человек или организация, которая должным образом оформила данный объект, для чего приходится обращаться в Росреестр для получения св-ва о собственности.
Собственник земельного участка имеет право не только владеть и распоряжаться недвижимостью, но и возводить на ней разные строения. Многих людей интересует вопрос, собственник здания имеет право на земельный участок? Все зависит от того, кто является владельцем земли, а также от того, на каком основании осуществлялось строительство. Объект можно выкупить у государства или частного владельца при необходимости. Если оформлен он в аренду, то допускается его выкупить за счет наличия преимущественного права выкупа.
Все права, функции и возможности собственников прописываются в ст. 25 ЗК.
Огораживание территории
Собственник земельного участка имеет право огораживать свою землю для ее оптимальной защиты. Для этого устанавливаются разные заборы или иные аналогичные ограждения.
Все элементы такой конструкции должны располагаться исключительно на земле, принадлежащей этому человеку, поэтому не допускается заходить за пределы участка. Для строительства могут использоваться разные материалы, а также сам процесс может реализоваться самостоятельно или с помощью строителей.
Также собственник земельного участка имеет право снести строение, не принадлежащее ему. Например, некоторые соседи незаконным способом желают увеличить свою территорию, поэтому во время строительства разных объектов заходят за границы своего участка. Владелец земли может сносить все такие строения, а при этом к нему не могут применяться какие-либо меры наказания.
Другие права владельцев
Какие права имеет собственник земельного участка дополнительно? Владельцы могут выполнять другие действия с территориями, на которые у них имеется св-во о собственности. К таким операциям относится:
- свобода посещения территории в любое время, для чего не требуется получать какое-либо разрешение;
- если соседние участки не имеют каких-либо ограждений, то собственники других земель могут свободно пройти по ним, но при этом не допускается наносить владельцам какой-либо ущерб или беспокойство;
- можно предоставлять свою территорию для строительства иным лицам, но при этом учитывается назначение земли;
- обременение сервитутом никаким образом не может стать основанием для лишения человека его прав в отношении объекта.
Все основные права содержатся в Земельном кодексе, поэтому желательно каждому владельцу какой-либо территории тщательно изучить все статьи, имеющие отношение к его возможностям в отношении объекта недвижимости.
Специфика защиты прав
Собственники земельных участков имеют право осуществлять строительство на территории, огораживать ее, продавать, обменивать или совершать любые другие операции и сделки, если они не противоречат категории и назначении земли, а также не нарушают законодательство.
Значимым правом любого владельца является возможность защиты своих прав. Нередкими являются ситуации, когда третьи лица пытаются нарушить права граждан. Поэтому люди могут пользоваться несколькими способами защиты своих территорий:
- через суд разные акты, выпускаемые государственными органами, могут признаваться недействительными, если они нарушают права собственника участка;
- если на участке начинается строительство объектов третьими лицами без разрешения владельца, то оно по суду может быть приостановлено, после чего владелец имеет право снести эти постройки;
- если разные акты, выпущенные местной администрацией, нарушают нормы законодательства в отношении владельцев земли, то они могут приостанавливаться или признаваться недействительными.
Нюансы ограничения прав
Имеются в ЗК определенные основания, позволяющие ограничивать владельца земли в правах по отношению к участку. Обычно это связано с серьезными причинами:
- использование территории не по назначению, например, земля под ИЖС применяется для огородничества или садоводства;
- возведение самовольных построек, которые не регистрируются должным образом;
- во время использования участков нарушаются основные нормы и требования по охране окружающей среды;
- местные власти принимают специальный проект, на основании которого на данной территории требуется осуществить строительство или проложить дорогу, но в этом случае необходимо выкупать недвижимость, для чего назначается выкупная цена, устраивающая как властей, так и владельца земли.
Все ограничения накладываются обычно через суд, причем для этого должны иметься действительно веские основания. Обычно при выявлении незаконных построек дается возможность собственнику должным образом зарегистрировать их в Росреестре.
Таким образом, граждане, обладающие правом собственности на разные участки земли, могут пользоваться ими по назначению, а также обладают правом на совершение других действий. Они могут распоряжаться объектом или высаживать разные культуры, а также проводить межевание, добывать ископаемые, пользоваться водными объектами или другими благами. Если нарушаются права граждан, то они могут восстановить их через суд или с привлечением администрации. Ограничения прав допускаются только при наличии на это веских оснований.
Современные формы пользования землей
По прямому назначению:
- построить дом или иные здания (сооружения), в зависимости от разрешенного использования и регламента развития застройки населенного пункта в перспективе, с соблюдением природоохранных, санитарных норм и противопожарной безопасности;
- добывать воду в подземных (скважины) или поверхностных источниках (пруды), расположенных на участке;
- благоустраивать, орошать или осушать территорию;
- выращивать фрукты и овощи, домашних животных, разводить на участке пчел для нужд семьи.
Иное:
- передавать земли во временное пользование за плату, в качестве предмета аренды;
- предоставлять землю в постоянное (бессрочное), срочное безвозмездное пользование или пожизненное владение, с возможностью наследования.
Определение правовой охраны земельных ресурсов включает систему закрепленных законодательством мер, которые направлены на обеспечение рациональной эксплуатации земель, сохранение и повышение их плодородия, защиту от разрушения и истощения.
Эти меры применяются комплексно и осуществляются с целью:
- недопущения деградации/разрушения земель и других негативных последствий хозяйствования путем стимулирования природоохранных технологий производства;
- обеспечения восстановления и улучшения аграрных территорий, которые подверглись нарушению или деградации;
- создания правил проверки и учета экологического состояния ресурсов.
Законодательством предусмотрены предупредительно-восстановительные меры и юридическая ответственность за нарушение земельно-правовых нормативов.
Права собственника в отношении земельного участка
Собственник земельного участка имеет право на реализацию всех предусмотренных законодательством полномочий по использованию своего имущества. Прежде всего, нужно знать, что земля это есть имущество, причем законодательство дает земле более четкое определение – недвижимое имущество. А недвижимое имущество определяется как неперемещаемый объект.
Все эти подробности необходимы ввиду того, что вопросы реализации прав на землю регламентированы не только земельным, но и гражданским законами, а также правовыми актами о регистрации недвижимости и прав на нее, а земля может рассматриваться как объект имущественных прав, объект земельных правоотношений, часть природно-заповедного фонда и иных.
Земельным правоотношениям государство уделяет достаточно много внимания, о чем можно судить по большому количеству законодательных норм в этой сфере. Причем начиная с конституции и заканчивая решениями органов самоуправления.
Проще говоря, права собственника земельного участка определяются рядом законодательных актов, которые применяются в зависимости от того, какие действия необходимо совершить с землей.
Перераспределение участков
Законодательством закреплена возможность перераспределения участков – такой вариант актуален для владельцев нескольких территорий. В процессе реализации происходит появление смежных наделов, при этом существование старых прекращается в соответствии с переоформленными документами.
Перераспределение может быть осуществлено тогда, когда были реализованы определенные кадастровые работы. Территории, подлежащие процессу, должны обладать некоторыми критериями:
- они являются смежными;
- при формировании новых границ нужно соблюсти правила межевания;
- каждый участок находится в одном муниципальном образовании и имеет идентичную категорию земли.
Право пользования земельным участком
По общему правилу собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (п. 3 ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ).
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе совершать с ним все не запрещенные законом действия, а именно: продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом, если земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ч. 1 ст. 260 ГК РФ). Права собственника земельного участка перечислены в ст. 40 ЗК РФ.
У собственников могут существовать и иные ограничения на использование земельных участков. Так, Законом определены земли целевого назначения, в том числе сельскохозяйственного, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться лишь в пределах, определяемых его целевым назначением (ч. 2 ст. 260 ГК РФ).
Помимо собственников, существуют и другие пользователи земельных участков, которые владеют и пользуются земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Права таких лиц предусмотрены ст. 41 ЗК РФ.
Также следует обратить внимание на право пользования земельным участком собственником здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Такие собственники имеют право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ч. ч. 1 и 2 ст. 271 ГК РФ).
Помимо этого, собственник здания, строения, сооружения имеет право на ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Как правило, это необходимо для организации проезда, прохода, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).
Определение порядка пользования земельным участком
По общему правилу, установленному в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Данное правило применимо и к земельным участкам.
Так, если земельным участком владеют несколько собственников, то пользование таким участком должно осуществляться по соглашению между ними. И лишь при отсутствии общего соглашения сособственников или наличии между ними спора установить порядок пользования земельным участком необходимо в судебном порядке.
Следует обратить внимание, что даже при судебном определении порядка пользования земельным участком и определении, какая часть участка и в каком размере передается в пользование тому или иному сособственнику, сам участок остается неизменным и неделимым и у него остается прежний и единственный кадастровый номер.
Если земельный участок принадлежит лицам на праве собственности, то единственный критерий, которым будет руководствоваться суд, это размер долей в праве собственности на земельный участок. При этом установленный судом порядок пользования государственной регистрации не подлежит.
Таким образом, для определения порядка пользования земельным участком (при отсутствии добровольного соглашения между сособственниками) необходимо подготовить и предъявить в суд по месту нахождения земельного участка исковое заявление об определении порядка пользования участком, ответчиками по которому будут другие собственники.
Сумма государственной пошлины по данному иску составит 300 рублей (пп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).
В исковом заявлении следует указать, что истец является сособственником земельного участка, однако при отсутствии добровольного соглашения с другими сособственниками не имеет возможности пользоваться своей частью земельного участка или его права нарушаются. Также в исковом заявлении следует попросить выделить в пользование конкретную часть земельного участка.
Помимо способа определения порядка пользования земельным участком, указанного выше, существует еще один способ, связанный с переходом права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам. В этом случае порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).
В любом случае при наличии споров о порядке пользования земельным участком следует обращаться с исковым заявлением в суд.
👨🌾 Какие права имеют землевладельцы
Как уже было отмечено, фактически пожизненное наследуемое владение участком — это своего рода право собственности на землю, но имеющее значительные ограничения.
В чем же отличие таких владельцев (землепользователей) участков от собственников земли?
Собственники имеют неограниченные права распоряжения своими участками. Они могут продать, подарить, завещать, обменять, сдать участок в аренду, использовать его в качестве залога и т. д. То есть свободно, в рамках закона, распоряжаться своим имуществом (а земля является недвижимым имуществом).
А вот пожизненные владельцы в рамках закона могут только пользоваться своей землей. Это подразумевает её пользование в соответствии с разрешенным видом использования.
Напомним, что существуют несколько видов разрешенного использования земли. Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), сельскохозяйственного использования (это, как правило, фермерские хозяйства), ведения садоводства, огородничества и т. д. То есть владелец на землях может что-то строить, возделывать сельхозкультуры или осуществлять иную деятельность в соответствии с видом земель.
Но распоряжаться участком (то есть продать, подарить, использовать в качестве залога и т. д.) владелец не имеет права. За исключением передачи участка по наследству.