Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кооперативный дом что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Полномочия высшего органа управления ЖК или ЖСК
Сфера полномочий конференции закреплена уставом. Как правило, в обычной практике орган рассматривает:
- вопросы, связанные с приемом желающих в члены кооператива, условия и правила выхода участника из кооператива;
- права, закрепленные за участником — членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, связанные с его членством, и наложенные на него обязанности;
- условия смены кооперативом статуса и порядок ликвидации;
- порядок и сроки предоставления отчетов о деятельности;
- вопросы выбора органов, представляющих кооператив, регулирующих и контролирующих его деятельность;
- передача жилых помещений дома в собственность членам кооператива.
Решения, принятые и утвержденные на конференции, при учете их легитимности и соблюдения определенного законом порядка принятия, являются обязательными для исполнения каждым участником кооператива.
Исключительная компетенция конференции
Уставом кооператива к его компетенции могут быть отнесено решение различных задач, однако, ряд вопросов относится к безусловной компетенции высшего органа управления. К ней относятся:
- порядок внесения дополнений и изменений в документацию, регулирующую деятельность кооператива относительно жилого дома, внесение в нее поправок;
- определение членов ликвидационной комиссии, решение вопросов, связанных с ликвидационными балансами;
- назначение лиц, составляющих правление ЖК или ЖСК, пределы их полномочий, порядок исполнения обязанностей и прекращения полномочий;
- определение состава комиссии, занимающейся ревизионными вопросами;
- решение вопросов о любой форме отчуждения имущества, принадлежащего кооперативу;
- решение вопросов по проведению ремонтных работ в доме, работ по реконструкции дома, возведение надстроек, строительство хозяйственных блоков, произведение иных работ имущества дома;
- вопросы, связанные с долговыми обязательствами кооператива;
- определение периодичности, способа внесения, сумм обязательных для членов кооператива платежей и взносов;
- определение сервитутов в доме;
- рассмотрение заявлений граждан относительно действий правления кооператива, в том числе жалобы на действия председателя правления;
- решение вопроса о пределах и порядке вознаграждения действующих членов правления и ревизора;
- другие вопросы и задачи, закрепленные в уставе как исключительная компетенция общего собрания.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.
Права относительно кооперативных квартир
Существует ошибочное мнение, что кооперативную квартиру необходимо приватизировать. Согласно определению, приватизация – это форма трансформации собственности из государственной или муниципальной в частную. Как ранее уже описывалось, кооперативная квартира является собственность кооператива, а не государства, соответственно и приватизацию на такую квартиру оформить невозможно. Еще одно заблуждение, что все проживающие в кооперативной квартире граждане являются ее собственниками. На самом деле собственником является только член кооператива, остальные же имеют право только на проживание в такой квартире. Также член кооператива имеет право на передачу квартиры члену семьи, если тому исполнилось 18 лет и если это прописано в Уставе ЖСК.
Если у ваших родителей или родственников имеется кооперативная квартира, лучше уже сейчас оформить все документы для установления права собственности. Иначе после смерти родных могут возникнуть проблемы с данной недвижимостью.
Источник
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Условия сноса кооперативного жилого фонда
В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.
При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:
- Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
- Участникам кооператива будут выплачены компенсации.
Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.
Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы.
Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.
Кооперативный дом — плюсы и минусы, какие бывают проблемы в видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 28 Мар 2022 kasjanenko 1287
Поделитесь записью
Обсуждение: есть 1 комментарий
- Иван says:
26.10.2019 в 14:05Я сейчас покупаю квартиру в доме, который раньше считался кооперативным. Но у нынешних собственников есть все документы на права собственности на данное жилье. Могут потом возникнуть какие-то неприятные нюансы?
Ответить
Права жильцов кооперативном доме
Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям.
Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.
Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении. К их числу относится и учредительная документация и разного рода договоры. В общем случае жильцы вправе:
Повторимся, отмеченные права жильцов предельно обобщены. Их полноценный перечень наряду с обязанностями и другими аспектами вопроса удастся найти при детальном изучении Жилищного Кодекса РФ и документации кооператива.
Иначе ознакомиться с правовыми аспектами подобного рода просто не удастся ни одному жильцу из любого кооперативного дома РФ.
Чем ЖСК отличается от управляющей компании
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.
Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.
УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.
Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.
ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.
Основные моменты организации кооператива
Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив, необходимо провести собрание учредителей, на котором, помимо всего прочего, утверждается устав организации. В нем прописываются все основные моменты, в том числе и порядок формирования имущества, размер паев и первоначальных взносов, кто и каким образом может стать членом кооператива, кого и по какому поводу могут исключить из организации, а также основные моменты, связанные с проведением заседаний и собраний. Особое внимание следует уделять тому, какими полномочиями наделяются участники правления, председатель и другие члены, и, конечно же, какую компенсацию получат те, кто захочет выйти из кооператива.
Первым делом необходимо подать заявку в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в которой следует четко изложить информацию о намерении создать кооператив. В обращении указывается, какой планируется тип застройки, сколько будет участников и т.д. После чего следует сформировать списки и отправить заявление на предоставление участка. После оформления всех бумаг регистрируется кооператив, передается вся информацию в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, который должен принять решение о передаче земли кооперативу. После ввода объекта в эксплуатацию земля передается в собственность пайщиков.
Так, в городе Гродно уже строится кооперативный дом без привлечения льготных кредитов. Средняя стоимость квадрата в объекте составляет около 700 рублей.
Права владельца кооперативной жилплощади
Имея право собственности, дольщик кооператива получает возможность проводить сделки, по отчуждением его жилплощади.
Владелец кооперативной квартиры имеет ограничения по назначению её использования. Жилищный кодекс в статье 20 дает право владельцу квартиры по отношению к иному лицу или организации по договору аренды, найма либо бесплатно передать в использование свою собственность.
Пайщик кооператива может произвести обмен своего жилья на жилплощадь в том же здании, входящую в государственный жилищный фонд, в случае смены места жительства. Для обмена необходимо подтверждение всех членов семьи, что живут вместе с собственником квартиры, согласно действующим положениям Жилищного Кодекса и требованиям устава кооператива.
Если квартира выкуплена владельцами на момент нахождения в браке, то в случае развода они могу разделить данную жилплощадь.
Если поделить на основе мирного соглашения не удается, то возможно в судебном порядке рассмотреть отделение жилплощади на территории проживания, а также необходимость перестройки жилья, с целью полного разделения комнат.
Механизм регистрации квартиры
Регистрация кооперативной квартиры. Фото № 1
Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства кооперативного жилья. Их бывает два
- В первом случае происходит организация граждан, которые хотят стать собственниками своего жилья. Далее они создают жилой строительный кооператив (юридическое лицо ЖСК), регистрируют устав в органах муниципальной власти. На общем собрании избирают председателя, получают под строительство земельный участок, и находят строительную организацию, которая готова соорудить многоквартирный дом. С ней заключается договор, и каждый участник становится пайщиком, внося оговоренные платежи. После того как многоквартирный дом сдается, каждый пайщик становится обладателем оговоренного пая в виде конкретного жилого помещения.
- Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются в кооператив, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. Они ежемесячно платят определенные суммы за паевое жилое помещение.
Несмотря на некоторые различия, механизм регистрации квартиры в таких кооперативных многоквартирных домах одинаков, и проходит по следующему алгоритму:
- должно быть создано юридическое лицо (жилищный многоквартирный кооператив), его устав должен быть зарегистрирован, выбран председатель, назначены члены правления, взят на работу бухгалтер, сделана печать;
- все регистрационные документы, образец подписи директора (главы кооператива), главного бухгалтера, перечень членов правления кооператива, должны быть переданы в органы регистрационной службы;
- после сооружения многоквартирного дома, он должен быть передан вместе со всеми жилыми и иными помещениями на баланс кооператива;
- каждый пайщик, который платит деньги за пай (квартиру), должен быть принят в члены жилого многоквартирного кооператива на общем собрании;
- для регистрации квартиры на баланс кооператива достаточно факта сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- для регистрации квартиры за конкретным пайщиком в едином реестре собственников пайщик обязан предоставить копию устава, справку о выплаченном пае в регистрационный орган по месту нахождения жилого помещения, и получить выписку из реестра, что он стал полноправным собственником.
Как видно правовой механизм регистрации кооперативной квартиры несколько отличается.
Законодательное регулирование
Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в ФЗ № 215. Данный закон был принят еще в 2004 году. В нем прописываются правовые основы работы предприятия, а также приводятся экономические и организационные аспекты деятельности.
Самой важно информацией в ФЗ № 215 является следующее:
- приводятся права и обязанности, которыми наделяются все граждане, становящиеся членами кооператива;
- указывается порядок и правила открытия организации;
- перечисляются нюансы ликвидации ЖНК и реорганизации учреждения;
- прописывается, как должна вестись деятельность кооператива, а также как должны использоваться средства, получаемые от пайщиков.
Все кооперативы должны заниматься исключительно той работой, которая прописывается в законе. Создаются жилищно-накопительные кооперативы бессрочно, поэтому отсутствуют сведения об ограничениях в сроке их существования. По своим обязательствам организация отвечает всем имуществом, которое ей принадлежит, но при этом не отвечает фирма по обязательствам своих участников. На основании положений ФЗ № 215 разрешается предприятиям открывать счета в банках. Дополнительно должны иметься реестры на каждого участника.
Права собственника кооперативной квартиры
Получив права на собственность, член ЖК имеет право на сделки, связанные с отчуждением его жилого помещения. Правомочия собственника ограничены пределами, позволяющими использовать данное помещение, и его назначением.
Статьей 20 Жилищного кодекса для собственника жилья предусматривается возможность его предоставления во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования.
Член ЖК имеет право обменять принадлежащее ему жилое помещение на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду, даже при условии переезда в другой населенный пункт. Условия обмена – согласие проживающих с владельцем жилья членов семьи, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом жилищного кооператива. В случае неполучения согласия на обмен от одного из дольщиков, вопрос может быть рассмотрен в порядке судебного разбирательства.
Собственники имеют право на раздел жилого помещения при разводе при условии, если оно куплено ими во время законного брака. Если договоренность о разделе не достигается мирным путем, суд вправе определить порядок изоляции жилого помещения на занимаемой площади или обязать переоборудовать неизолированные комнаты.
Приватизация кооперативной квартиры, права собственника
Механизм приватизации кооперативной квартиры. Фото № 3
Бесплатная юридическая консультация:
Многие пайщики жилищных кооперативов, когда начинают оформлять жилье в собственность пытаются его приватизировать, обращаясь в муниципальные органы. Но с юридической точки зрения их действия неправильные.
Под приватизацией подразумевается оформление в частную собственность государственной или муниципальной квартиры. Кооперативное жилье изначально является собственностью жилищного кооператива, поэтому пайщик, который выполнил все обязательства, фактически, на основании действующего законодательства просто переоформляет право собственности на жилое помещение с кооператива на себя, то есть на свой пай.
Исходя из этого, такое жилье не подлежит приватизации.
Теперь рассмотрим вопрос о том, какими правами обладает собственник кооперативной квартиры.
В принципе после оформления права собственности на свой пай (жилое помещение), гражданин становится его полноправным собственником. Право собственности на кооперативное жилье подразумевает любые действия связанные с пользованием и распоряжением объектом недвижимости по своему усмотрению.
Бесплатная юридическая консультация:
Пока пай не оформлен и является собственностью жилищного кооператива, гражданин имеет право только проживать в квартире, если он решает кого-то в ней прописать, обменять ее, или продать, то на такие действия необходимо согласие общего собрания кооператива и его председателя.
Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, состоящий в следующем. Пока собственником жилого помещения является кооператив, гражданин имеет право пользоваться жильем только по назначению, то есть проживать в нем. Все остальные действия с недвижимостью должны согласовываться с руководством кооператива или на общем собрании.
После оформления права собственности гражданин получает возможность не только пользоваться жильем, но и полноправно им распоряжаться. То есть для отчуждения имущества и других действий, связанных с этим уже не требуется согласования с руководством кооператива.
Интересно знать, что на практике встречаются ситуации, когда государство погашает часть паевых взносов за граждан в кооперативном строительстве. В таком случае оно не становится его собственником, и приватизировать такие объекты не нужно. На них все равно распространяется законодательство о кооперативах.