Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила отказа от права собственности на квартиру и доли в ней». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Оформить отказ от доли в приватизированной квартире можно исключительно добровольно. Никто не сможет заставить владельца отказаться от своей собственности.
Более того, если в суде будет доказано, что отчуждение произошло под давлением, под влиянием угроз или иного принуждения, то сделка будет признана недействительной. Доля в квартире будет возвращена своему владельцу.
Однако, если сделка произошла с соблюдением всех правил и норм законодательства, то вернуть долю в квартире прежнему владельцу уже не удастся, кроме как путем выкупа у нового владельца.
Если же речь идет о доле в квартире, собственником которой гражданин стал путем приватизации, то такая сделка имеет обратный ход и называется деприватизацией, когда недвижимость возвращается в собственность муниципалитета по желанию владельца.
Когда квартира принадлежит супругам и приватизирована в браке, при разводе она по закону должна быть поделена поровну между ними, либо в иных пропорциях, устанавливаемым в судебном порядке.
Один из супругов может при этом отказаться от своей доли в пользу другого. Однако, в любом случае раздел имущества должен происходить в судебном порядке. Стороны могут упростить процедуру, заключив добровольное соглашение о разделе долей, заверить его у нотариуса и предоставить суду.
Заранее решить вопрос о разделе долей на случай развода можно при заключении брачного контракта. Там можно сразу прописать, что при разводе один супруг отказывается от своей доли в пользу второго. Контракт обязательно должен быть заверен нотариально.
Любое из перечисленных выше действий потребует определенных расходов. Большая часть оформления приходится именно на нотариусов. Рассмотрим, сколько стоит отказ.
| Способ отказа | Документ-основание | Пошлина за регистрацию в ЕГРН | Иные расходы |
| Дарственная | Договор дарения
От 2 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Купля-продажа | ДКП
От 5 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Отказ от наследства | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Доверенность на представителя от 1 000 рублей
Расходы на почтовую пересылку |
| Отказ от приватизации | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Нет |
Что последует за отказом?
Если вы задумываетесь о том, как отказаться от доли в квартире, следует помнить, что иногда такой шаг бывает необратимым. Если вы передумаете, отменить договор дарения будет практически невозможно. Законом определён узкий перечень оснований для расторжения такого договора — и почти все эти основания связаны с тем, что одаряемый нарушает закон.
Но это правило не касается отказа от участия в приватизации. Дело в том, что законом допускается только одна приватизация для гражданина — однако получается, что отказавшийся как раз в приватизации не участвовал, поэтому его право не использовано. Если этот человек каким-то образом снова будет зарегистрирован в муниципальной квартире, он сможет её приватизировать на себя. Больше того, поскольку законом допускается и расприватизация, то есть возврат квартиры государству или муниципалитету, ранее отказавшийся может попробовать поучаствовать в повторной ее приватизации.
При этом то, что вы отказались от доли, вовсе не значит, что жилище вы теряете. При отказе от участия в приватизации право на проживание в квартире за гражданином сохраняется. Причём это право будет действовать даже в том случае, если собственники квартиры сменятся (например, при продаже квартиры).
Если же вы отказались от доли, подарив её, то здесь действуют несколько другие правила. Если вы собираетесь и дальше жить в квартире, то имеет смысл обговорить это указание заранее. Закон допускает заключение смешанных договоров, и вы можете указать в договоре дарения, что за вами сохраняется право на проживание. Это уже не будет чистым дарением, но такая сделка вполне законна.
Какой вариант отказа лучше
Популярными способами, как оформить отказ от доли в квартире, служат дарение и продажа. В разных обстоятельствах выбирают один из доступных вариантов переоформления.
В пользу дарственной говорят следующие факторы:
- отсутствие налоговых платежей и иных расходов со стороны собственника;
- освобождение от подоходного налога при принятии дара близким родственником;
- не требуется предварительного согласования сделки с совладельцами (как при продаже по преимущественному праву);
- переоформление обходится дешевле, чем при продаже доли.
К минусам относят невозможность возврата налогового вычета, как при покупке жилья. Если сторона одариваемого представлена посторонним человеком, с которым даритель не связан кровным родством, выплачивают 13%.
В пользу продажи по договору купли-продажи свидетельствует:
- использование универсальной формы получения доли;
- получение налогового вычета на затраченные деньги;
- процедуре предшествует согласование с сособственниками, поскольку они вправе выкупить долю в приоритетном порядке.
Какие права на жилое помещение сохраняются
После перехода права собственности после оформления договора купли-продажи или дарения бывший наследник лишается всех прав и обязанностей, связанных с владением имуществом. Аналогичные последствия наступают после оформления договора мены.
Тем не менее, в договоре указываются условия, которые стороны должны соблюдать после перехода права собственности. К примеру, даритель остается проживать в подаренной им квартире.
Если лицо отказывается во время процедуры приватизации, то он вправе продолжить проживание на данной территории.
Учтите! Право на пользование квартирой сохраняется и в других случаях:
- лицо, отказавшееся от приватизации, больше не является членом семьи, участвующей в приватизации;
- собственник квартиры изменился.
Продажа своей части собственности
При желании продать свою долю всегда возникает вопрос: «Можно ли продать часть собственности в квартире без согласия других собственников?». Так как остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки перед другим лицом, то законом в этом случае предусмотрено следующее:
- Необходимо в письменной форме сообщить другим собственникам о своем желании продать долю в квартире. В тексте обязательно надо указать сумму продажи. Заказное письмо с уведомлением и указанием обратного адреса направляется всем собственникам данной недвижимости.
- Для ответа предоставляется 30 дней с момента получения собственниками письма. При письменном отказе от покупки по предложенной стоимости продавец вправе выбрать иного покупателя своей доли. Если письменного отказа нет, то следует повторно уведомить собственников квартиры о вашем намерении. Спустя 30 дней при отсутствии ответа продавец вправе оформлять договор купли-продажи на третье лицо.
Продажа доли в квартире считается обогащением продавца, поэтому он обязан уплатить в казну государства подоходный налог.
Пока квартира не приватизирована, она находится в муниципальной собственности. Это означает, что наниматели могут только пользоваться жильем, однако лишены возможности продать или подарить квартиру. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 регламентирует правила участия в приватизации:
- решение о переоформлении квартиры в частную собственность должны принять все наниматели, имеющие право пользования по договору соцнайма (даже если один жилец будет возражать против подачи заявления, приватизировать квартиру нельзя);
- дав согласие на приватизацию, один или несколько нанимателей вправе отказаться от участия в ней (как правило, это делается для сохранения права на приватизацию в будущем, либо для оформления собственности на одного члена семьи);
- отказ от участия в приватизации нельзя оформить в пользу родственников или иных лиц, так как всем остальным нанимателям принадлежат равные права на получение квартиры в собственность.
Отказ от доли еще до фактической приватизации означает, что гражданин не будет принимать дальнейшего участия в оформлении документов, регистрации в Росреестре.
Если квартира приватизирована на несколько граждан, каждый из них сможет распоряжаться своей долей. Поэтому еще одним вариантом отказа будет выступать сделка дарения, т.е. безвозмездная передача доли в дар. Подарить долю квартире можно в пользу родственников, других собственников квартиры, посторонних лиц. При совершении такой сделки у других владельцев долей не возникает преимущественное право, как при продаже.
Как возникает общая долевая собственность?
Рассмотрим ситуации, в результате которых может возникать такое понятие, как долевая собственность:
- Долевое участие в строительстве квартиры – когда два или более лица вносят определенные суммы денег, потраченные на возведение жилищной площади.
- При разделе имущества в результате развода бывших супругов. Долевая собственность может возникать как по договоренности между лицами, так и быть присужденной в результате судебного разбирательства.
- При приватизации квартиры, когда в ней участвуют несколько человек.
- Когда в результате вступления в наследство квартира умершего человека достается нескольким его родственникам или прочим лицам, на которых было составлено завещание.
- Когда уже имеющаяся доля в квартире была подарена.
Если владелец хочет передать долю другому человеку, который является собственником помещения, подписание договора дарения избавит от сбора дополнительных свидетельств и уплаты налогов. Законодательством не установлено единой формы оформления документа, главное, чтобы в нем были указаны ФИО и основные сведения сторон, принимающих участие в процессе.
Для завершения сделки документы передаются в регистрационный орган. Договор составляется в 2 экземплярах, у каждой стороны должна быть своя копия. Если в прошлом доля была продана, возможность купить помещение получают граждане, участвующие в приватизации. Затем это право переходит остальным желающим.
Чтобы предоставить преимущественное право собственникам, необходимо направить письменное уведомление в свободной форме о предстоящей продаже доли. Срок рассмотрения уведомления и передача письменного ответа не может быть меньше 30 календарных дней. Если в конце срока собственники не решили купить долю, это право переходит третьим лицам.
Заверка договора купли-продажи или дарения допустима только в присутствии всех сторон. Если гражданин не способен лично подойти и подтвердить свое согласие, разрешено оформить доверенность на третье лицо, и заверить документ нотариально. Этот человек получит право участвовать в процессе от имени представляемого.
Наиболее оптимальный вариант
Наиболее оптимальным вариантом для разрешения задачи, как отказаться от доли в квартире купленной на материнский капитал, является оформление приобретаемой недвижимости согласно нормам, предписанным законодательными актами, которые регулируют условия и тонкости выделения финансовых средств по программе материнского (семейного) капитала, с дальнейшей передачей своих долей (доли) детям, путем договора дарения. Такое право прописано в статье 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Поступая таким образом, вы полностью защищаете свои и права детей от дальнейших посягательств на оставшуюся часть квартиры. Обратите внимание, что если муж отказался от своей части недвижимости в добровольном порядке, что и было заверено нотариусом, возвратить свою долю в дальнейшем он не сможет даже через судебные тяжбы.
Государственная программа «Семейный капитал» прежде всего направлена на стимулирование рождаемости в стране и поддержку молодых семей, этим и объясняется участь всех членов семьи при оформлении права собственности на недвижимость. Но бывают ситуации, когда отказ от части площади крайне необходимо, надеемся, что вы смогли найти ответ на конкретно вашу проблему.
Особенности оформления от имени несовершеннолетних
По закону отказ от имени несовершеннолетнего гражданина можно оформить только в том случае, если ему уже исполнилось 14 лет. Необходимое условие подобного действия – наличие разрешения органов опеки.
При этом лицу до 18 лет объясняются все последствия отказа и перспективы, открывающиеся при получении собственных квадратных метров. Для получения согласия органов опеки необходимо наличие серьёзных мотивов для лишения ребёнка доли.
Если квартира приватизируется для последующей продажи, отказ от имени ребёнка необходим, поскольку квартиру с долей в ней несовершеннолетнего продать будет нельзя.
Родители обязаны будут после продажи купить новое жильё, доля ребёнка в котором должна соответствовать размеру части в старом. В противном случае отказ аннулируется и квартире будет возвращён статус муниципальной.
Собственник доли: чем он владеет по факту
Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.
Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.
Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.